인천지방법원 2025타경514615. 학익동 ‘드림빌’ 비동 4층 401호, 전용 52.295㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 65,660,000원 자체가 아니라 선순위 임차권 148,500,000원입니다. 조태희는 2021.03.25 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.02.23으로, 말소기준인 2022.04.14 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 을구 5번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약은 해당 조태희 임차권에 적용되므로, 본 분석에서는 조태희의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 배당 계산상 현재 회차 미배당액은 84,421,880원이지만, 이는 확약이 없을 때의 룰상 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514615 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 666-15 드림빌 비동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 소성로 261 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.295㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 4층 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.04.16 매매 · 거래가액 148,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 148,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 준공 | 2013.12.27 · 드림빌 16세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처
말소기준은 2022.04.14 국세 압류입니다. 2014년 한국양봉농업협동조합 근저당권과 2014년 우리은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 반면 조태희는 2021.03.25 전입·점유, 2021.02.23 확정일자로 말소기준보다 앞섭니다. 이후 주택도시보증공사의 2,071,000,000원 가압류, 미추홀구 압류 2건, 2025.12.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조태희 4층 401호 52.295㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.25 / 2021.02.23 | 148,500,000원 | 있음 | 있음 배당요구 2023.04.27 | 실질 0원 말소동의 확약서 반영 |
| 김민 | 2025.09.10 / 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 |
조태희는 선순위 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 다만 이 사건에는 조태희 임차권에 관한 말소동의 확약서가 있어 실질 승계액은 0원으로 봅니다. 확약의 효력은 조태희 임차권에 한정되며 다른 점유관계까지 포괄하는 것은 아닙니다. 김민은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만 전입일 2025.09.10이 말소기준 2022.04.14보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 실질취득 65,660,000원이 비교 기준
이 물건은 대항력 임차인이 있어 원칙적으로는 최저가만 놓고 시세와 비교하면 안 됩니다. 그러나 조태희 임차권의 실질 인수가 확약으로 0원이 되므로, 현재 회차의 실질취득 기준은 65,660,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 91,440,000원의 71.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 52.3㎡ | 3 | 91,440,000원 |
| 2024.10 | 52.3㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.3㎡ | 2건 | 90,720,000원 |
| 최근 12개월 | 52.3㎡ | 1건 | 91,440,000원 |
최신 거래는 2025.12의 91,440,000원이며, 최근 12개월 평균도 91,440,000원입니다. 과거 2024.10 거래 90,000,000원과 비교한 최근 추세는 +1.6%입니다. 따라서 이 사건은 전체 평균 90,720,000원보다 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 보는 것이 타당하고, 확약 반영 후 실질취득 65,660,000원은 이 최신 기준보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 1. 임차인 조태희 보증금 | 148,500,000원 | 64,078,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 조태희에게 64,078,120원이 배당되고 84,421,880원이 남습니다. 확약이 없으면 이 미배당액이 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당순서와 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약과 룰상 인수액을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 65,660,000원 | 84,421,880원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,962,000원 | 103,765,316원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,173,399원 | 117,305,722원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려가도 조태희의 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 수렴합니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 조태희 인수액은 0원이므로 실질취득은 각 회차의 매각가를 따라 내려갑니다. 이 물건에서 가격 메리트를 판단할 때 확약 적용 여부와 낙찰가를 분리하지 않으면 결론이 뒤집힐 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. ‘다세대주택’으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 백학초등학교 동측 인근. 주변은 중·소 규모 공동주택 등이 있는 일반주택가입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 남서측으로 포장도로에 접합니다.
- 설비. 상·하수도설비 및 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역이 있습니다.
- 공시지가. 2,193,000원/㎡, 토지면적 522.5㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음입니다.
- 환금성. 드림빌은 16세대이고 동일면적 실거래가 2건으로 표본이 적습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 대조. 을구 5번 조태희 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건과 동일하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 조태희 임차권 말소 절차 확인. 확약 반영 시 실질 인수는 0원이지만, 확약의 적용 범위는 해당 임차권에 한정됩니다.
- 김민 점유관계 확인. 2025.09.10 전입으로 대항력은 없으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성 확인. 16세대, 실거래 2건에 불과하므로 최근 거래 91,440,000원만으로 매도 가능 가격을 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 현장 상태 확인. 동일면적 실거래는 모두 3층이고 본건은 4층이므로 내부상태와 실제 점유상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘65,660,000원짜리’인지 ‘148,500,000원짜리’인지 확약이 결정한다
숫자만 보면 감정가 134,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 65,660,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 91,440,000원의 71.8%입니다. 하지만 이 물건의 본질은 가격표가 아니라 조태희의 선순위 임차보증금 148,500,000원입니다.
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 인수되어 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 약 148,500,000원 수준에 고정됩니다. 반면 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다. 그 전제에서는 현재 실질취득 65,660,000원이 최신 거래·최근 12개월 평균 91,440,000원보다 낮습니다.
다만 확약 밖 점유자 김민의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 16세대 소규모 다세대에 실거래 표본도 2건뿐이며 이미 2회 유찰된 물건입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 ‘49% 최저가’가 아니라 확약서의 효력과 범위, 점유관계, 실제 환금성을 함께 확인하는 것입니다.
