인천지방법원 2025타경514759. 마전동 1024-8 제2층 제202호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가 이용상태는 공부상 연립주택입니다. 감정가는 149,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 104,300,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 44,700,000원 내려가 상당히 싸 보이지만, 이 사건은 최저가만 보면 판단이 완전히 뒤집히는 유형입니다.
임차인 임병관은 2021.01.05 전입·점유했고 확정일자는 2020.12.17입니다. 말소기준권리인 근로복지공단 압류는 2022.10.19이므로 임병관의 전입이 훨씬 앞섭니다. 보증금은 165,000,000원이고 배당요구도 했지만, 현재 최저가 104,300,000원에서는 집행비용 2,260,200원을 빼고 102,039,800원만 배당될 것으로 계산돼 62,960,200원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수영역이므로, 낙찰가와 합친 실질취득액은 167,260,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514759 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1024-8 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 공부상 연립주택 · 제2층 제202호 59.74㎡ |
| 소유자 | 류주신 (2021.02.02 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.10.19 근로복지공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘등기 순위’보다 선순위 임차인
현재 소유자 류주신의 소유권이전은 2021.02.02입니다. 그보다 앞선 2021.01.05 임병관의 전입·점유가 있고, 이후 2022.10.19 근로복지공단 압류가 말소기준권리로 잡혔습니다. 임병관의 주택임차권등기는 2023.07.10에 등기됐지만, 대항력 판단의 핵심은 임차권등기 날짜가 아니라 2021.01.05 전입·점유입니다. 따라서 매각으로 임차권등기 자체가 정리되더라도 미배당 보증금 위험을 단순히 없다고 볼 수 없습니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임병관 제2층 제202호 59.74㎡ 전부 | 2021.01.05 2020.12.17 | 165,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 |
| 손민혁 | 2024.03.14 확정일자 확인 없음 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 승계 없음 |
② 가격 비교 — 1.04억이 아니라 1.67억을 시세와 비교해야 한다
시장 자료에서 확인되는 거래는 노블레스밸리101동의 2021.11 거래 1건으로, 전용 77.03㎡·3층·거래가 170,000,000원입니다. 대상 물건 전용은 59.74㎡이고 면적이 일치하지 않으므로 직접 비교의 신뢰도는 높지 않습니다. 더구나 유일한 거래월도 2021.11입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 77.03㎡ | 3 | 170,000,000원 |
현재 최저가 104,300,000원만 놓고 보면 이 거래가의 61.4%에 불과하지만, 그 비교는 이 사건에서는 의미가 없습니다. 매수인 인수 62,960,200원을 더한 실질취득 167,260,200원은 170,000,000원의 98.4%입니다. 차이는 2,739,800원에 불과합니다. 게다가 비교 거래는 대상보다 면적이 큰 77.03㎡이고 거래 시점도 2021.11이므로, 이 1.6% 차이를 근거로 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다.
③ 회차별 실질취득 — 더 유찰돼도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 104,300,000원 | 62,960,200원 | 167,260,200원 |
| 2회 유찰 시 | 73,010,000원 | 93,704,180원 | 166,714,180원 |
| 3회 유찰 시 | 51,107,000원 | 115,212,926원 | 166,319,926원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가가 1.043억에서 7,301만원, 5,110만원대로 내려가도 실질취득액은 약 1.66억대로 유지됩니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 그대로 적용되지 않습니다. 대항력 임차보증금보다 낙찰가가 낮은 동안에는 낙찰가 하락분 상당액이 인수금 증가로 되돌아옵니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 |
| 1. 임차인 임병관 보증금 | 165,000,000원 | 102,039,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임병관 보증금 중 62,960,200원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 완정역(인천2호선) 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 완정역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 연립주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지상 5층 내 제2층 제202호입니다. 사용승인일은 2010.08.20입니다.
- 도로·토지. 토지는 603.5㎡, 평지의 사다리형이며 북동측·동측·남측 소로의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,323,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검단2지구)·성장관리권역이며, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 노블레스밸리101동은 16세대이며 확인된 실거래도 1건뿐입니다. 동일면적 거래 표본이 없어 환금성과 적정가격을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재 기준 104,300,000원에 62,960,200원을 더한 167,260,200원을 가격 기준으로 잡아야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소동의뿐 아니라 임병관 또는 권리승계 주체의 대항력 포기·보증금 반환청구권 처리 범위까지 확인해야 인수 0원 여부를 확정할 수 있습니다.
- 임병관 배당액 재검산. 실제 집행비용·세금·우선변제 항목에 따라 미배당 보증금과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 손민혁 점유관계 확인. 2024.03.14 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유·명도 조건은 확인이 필요합니다.
- 현장 시세 재확인. 확인 거래가 2021.11의 77.03㎡ 1건뿐이므로, 대상 59.74㎡의 현재 매매·임대 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 일정 반영. 임차권자와 별도 전입자가 확인되므로 권리정리와 실제 인도 시점을 함께 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”이 아니라 “1.65억 고정형”
이 사건의 숫자는 겉과 속이 다릅니다. 감정가 149,000,000원에서 한 번 유찰돼 104,300,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인 임병관의 165,000,000원 보증금 때문에 현재 회차 실질취득은 167,260,200원입니다. 두 번, 세 번 유찰돼도 인수액이 커져 총액은 166,714,180원, 166,319,926원으로 사실상 같은 구간에 머뭅니다.
확인되는 거래는 2021.11의 170,000,000원 1건뿐이고 면적도 77.03㎡로 대상보다 큽니다. 이런 상황에서 실질취득 1.67억을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 약합니다. 여기에 별도 점유자 손민혁이 있고, 주택도시보증공사의 확약도 확인된 문구상 임차권등기 말소동의까지이므로 대항력 포기를 확정할 수 없습니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 싸 보여도 실질취득은 싸지 않다. 확약서 원문에서 대항력·보증금 인수 문제가 실제로 해소되는지 확인되기 전까지는 가격보다 권리확인이 먼저인 물건입니다.
