인천지방법원 2025타경514764. 인천 미추홀구 숭의동 ‘다우림’ 14층 1401호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 권영만이며 2020.12.24 매매를 원인으로 2021.01.22 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 169,000,000원입니다. 이번 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.04.08 안산세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 109,900,000원이니 싸다”가 아닙니다. 홍성찬은 2020.12.22 주민등록, 2020.12.23 점유개시, 2020.12.08 확정일자를 갖춘 보증금 169,000,000원의 임차인으로, 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖췄습니다. 배당표에서는 107,561,400원을 배당받고 61,438,600원이 남아 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다. 다만 해당 을구 8번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 홍성찬 관련 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514764 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-11 다우림 14층 1401호 · 경인로 148 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 70.5㎡ · 지1/14층 건물 내 제14층 제1401호 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.01.22 소유권이전 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2015.03.05 |
① 권리 흐름 — 2022.04.08 압류가 기준
등기부상 과거 수산업협동조합중앙회·농협은행주식회사·고령성주축산업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.04.08 국의 압류이고, 그 이후 2022.09.13 주택도시보증공사 가압류 2,071,000,000원과 2025.12.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍성찬 14층 1401호 70.5㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.22 확정일자 2020.12.08 | 169,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2023.01.26 | 확약 적용 실질 0원 룰상 부족분 61,438,600원 |
| 장신혜 현황조사 | 2024.09.05 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 인수 없음 보증금 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 실질취득 109,900,000원으로 봐도 되는 이유
다우림 동일 면적권 거래는 4건이며 전체 평균은 163,000,000원입니다. 다만 가격 메리트 판단은 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 자료를 우선합니다. 최근 거래는 2025.04 전용 70.5㎡ 11층 160,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 70.5㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2022.08 | 66.36㎡ | 10 | 174,000,000원 |
| 2021.11 | 66.11㎡ | 14 | 152,000,000원 |
| 2021.09 | 70.5㎡ | 11 | 166,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.5㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저가 109,900,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 68.7%입니다. 홍성찬 임차권에 대한 말소동의 확약을 적용하면 실질취득도 109,900,000원으로 같아, 가격만 놓고 보면 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 가격 흐름은 과거 구간 대비 -2.4%로 하락 추세이므로, 과거 전체 평균 163,000,000원만 근거로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 임차인 홍성찬 보증금 | 169,000,000원 | 107,561,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식만 보면 홍성찬의 미배당 보증금은 61,438,600원입니다. 다만 매각물건명세서상 을구 8번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 홍성찬 관련 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차가 내려가도 반드시 다시 볼 것
| 시나리오 | 매각가 | 배당계산상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 109,900,000원 | 61,438,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 76,930,000원 | 93,854,740원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,851,000원 | 116,518,318원 |
이 표는 왜 확약 확인이 중요한지를 보여줍니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 묶입니다. 이 사건은 매각물건명세서에 말소동의 확약서가 제출된 점 때문에 홍성찬 관련 실질 인수를 0원으로 보지만, 입찰 직전에도 확약서 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 철근콘크리트구조, 2015.03.05 사용승인 건물입니다.
- 입지. 제물포역(지하철 1호선) 1번 출구 남동측 인근으로, 주변에 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 제물포역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·주차타워·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 35미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,210,000원/㎡입니다.
- 거래. 다우림은 40세대이며 동일 면적권 실거래는 4건, 최근 거래는 2025.04 160,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 을구 8번 홍성찬 주택임차권에 대한 말소동의 범위와 실제 말소 절차를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 홍성찬 배당. 현재 배당계산상 107,561,400원 배당, 61,438,600원 부족입니다. 확약이 유효하지 않으면 이 부족분이 핵심 인수 리스크가 됩니다.
- 장신혜 점유. 2024.09.05 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 현재 점유와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 163,000,000원보다 최근 12개월 평균 160,000,000원과 최근 추세 -2.4%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 아파트가 아니라 공부상 오피스텔이므로 동일 면적 실거래와 실제 수요층을 기준으로 환금성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약이 실제로 인수를 없애는지’
표면 가격은 분명 낮아졌습니다. 현재 최저가 109,900,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 68.7%이고, 최근 거래 160,000,000원과 비교해도 낮습니다. 하지만 이 물건은 단순 저가 매물이 아니라 대항력 있는 169,000,000원 임차보증금이 걸린 사건입니다.
배당계산만 따르면 홍성찬에게 61,438,600원이 미배당돼 매수인 인수형이 되지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 현재 판단의 중심은 “109,900,000원이 싸냐” 하나가 아니라, 그 확약이 을구 8번 임차권을 실제로 말소시키는지 확인하는 것입니다. 장신혜는 별도 임차인으로 조사됐지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 가격 메리트는 존재하되, 확약 원문 확인을 통과해야 그 메리트가 온전히 살아나는 사건입니다.
