인천지방법원 2025타경514805. 주안동 남가빌라 나동 지하층 1호, 전용 39.78㎡ 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김세혁이며, 2022.03.29 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 김현우의 주택임차권입니다. 김현우는 2022.03.21 전입, 2022.08.03 확정일자를 갖추고 보증금은 98,000,000원입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.
이 사건의 말소기준은 2025.12.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 김현우의 전입과 임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙대로라면 배당 후 남는 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 배당표에서는 김현우에게 40,981,480원이 배당되고 57,018,520원이 부족합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 늘어 최종 실질취득은 보증금 98,000,000원 부근에서 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 922-5 나동-지하층1호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 경인로485번길 23-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.78㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 지하층 1호 |
| 사용승인 | 1991.11.16 |
| 소유자 | 김세혁 · 2022.03.29 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 98,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
현재 등기에서 실질적으로 중요한 권리는 김현우의 임차권입니다. 2022.03.21 전입 후 2022.08.03 확정일자를 갖췄고, 2024.02.29 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 보증금 98,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 2025.12.17 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙적으로는 미배당액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 — 원칙적 인수액과 확약 효과를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현우 지하층 비01호 39.78㎡ 전부 | 2022.03.21 | 2022.08.03 | 98,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 57,018,520원 · 말소동의 확약 반영 |
따라서 이 물건에서 “2회 유찰돼 4,214만원”이라는 숫자만 보는 것은 위험합니다. 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 내려가도 총비용이 싸지지 않습니다. 반대로 이번 사건처럼 말소동의 확약이 실제로 이 임차권에 적용되면 인수액은 실질 0원이 되어 가격 구조가 완전히 달라집니다. 입찰 직전에는 확약서 원문과 말소 실행 조건을 원본 서류에서 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 여부에 따라 결론이 완전히 달라진다
남가빌라 전용 39.78㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 2022.03 지하층 거래는 100,000,000원, 2022.02 3층 거래는 75,000,000원이며 기준 평균은 87,500,000원입니다. 최신 거래값은 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 39.78㎡ | -1 | 100,000,000원 |
| 2022.02 | 39.78㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 기준 평균 | 39.78㎡ | 2건 | 87,500,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득액 42,140,000원은 시세 기준값 87,500,000원의 48.2%입니다. 감정가 86,000,000원도 기준 평균 87,500,000원과 비슷한 구간입니다. 다만 실거래 표본 자체가 2022.02와 2022.03 두 건뿐이므로, 2026.10.01 입찰 시점의 현재 시장가격을 이 숫자만으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,520원 |
| 1. 임차인 김현우 보증금 | 98,000,000원 | 40,981,480원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 98,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김현우 보증금의 미배당액은 57,018,520원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수 대상이나, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경원초등학교 서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·근린시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 간석역과 석바위시장역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 지하층 1호이며 사용승인일은 1991.11.16입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 포장도로를 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되며, 공시지가는 1,380,000원/㎡입니다.
- 규모. 남가빌라는 총 19세대이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 주소 확인 — 같은 건물의 가동·나동 표기 주의
등기사항전부증명서상 도로명주소는 경인로485번길 23-1로 기재되어 있으나, 집합건축물대장과 도로명주소 안내 기준으로는 본건 나동이 경인로485번길 23으로 표시됩니다. 현황조사상 남가빌라는 가동과 나동이 있으며, 가동은 경인로485번길 23-1, 본건 나동은 경인로485번길 23으로 확인되어 있습니다. 입찰 전 현장과 호수 표시를 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 가치 판단을 뒤집는 핵심 서류입니다. 확약의 적용 대상과 말소 실행 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 확약 미이행 시나리오 확인. 확약이 반영되지 않으면 현재 회차의 룰상 인수액은 57,018,520원이며 실질취득은 보증금 98,000,000원 수준입니다.
- 임차권등기 확인. 김현우는 2024.02.29 임차권등기를 마쳤고 대항력·우선변제권이 모두 확인됩니다.
- 시세 시점 확인. 비교 거래는 2022.02와 2022.03 두 건입니다. 2026.10.01 입찰 전 인근 다세대와 지하층의 최신 거래·매물 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 지하층 현장 확인. 본건은 지하층 1호입니다. 채광·환기·습기·누수·접근성 등 실제 상태가 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 주소·동호수 대조. 등기상 도로명주소와 집합건축물대장·현황상 도로명주소 표기가 다르므로 가동과 나동을 혼동하지 않도록 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 ‘확약’이다
표면만 보면 감정가 86,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 42,140,000원의 물건입니다. 그러나 대항력 있는 김현우의 보증금이 98,000,000원이므로, 원칙대로라면 현재 회차에서 57,018,520원을 매수인이 추가로 인수하고 총비용은 보증금 수준에 고정됩니다. 이 상태라면 “감정가의 49%”라는 숫자에 의미를 두어서는 안 됩니다.
이번 사건의 핵심은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 그 확약을 반영하면 김현우 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 42,140,000원입니다. 시세 기준값 87,500,000원 대비 48.2%인 만큼 가격 격차는 큽니다. 다만 거래 표본이 2022년 2건에 불과하고, 1991.11.16 사용승인된 지하층 다세대주택이라는 환금성 요소가 있습니다. 따라서 이 물건은 확약서 원문 확인과 현재 시세·지하층 상태 확인이 입찰 판단의 중심입니다.
