* 인수액 82,470,200원은 확약서의 권리 해소 효과를 반영하기 전 배당 시뮬레이션 금액입니다. 확약서가 임차인의 대항력 및 미배당 보증금에 관한 매수인 책임까지 유효하게 해소하는 것으로 확인되면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 현재 확인된 문구는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의이며, 대항력 포기까지 명시되어 있는지는 확인되지 않습니다.
인천지방법원 2025타경514856. 인천 계양구 작전동의 다세대주택 2층 202호입니다. 감정가 110,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 53,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 가격을 판단할 때 입찰금액보다 먼저 보아야 하는 것은 2024.02.20. 등기된 박성준의 주택임차권입니다.
박성준은 2021.12.31. 전입 및 점유를 시작했고, 2021.12.07. 확정일자를 받았습니다. 이 권리는 2025.12.18. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인이므로, 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
여기에 별도의 중요한 변수가 있습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 확약서가 주택임차권등기 말소뿐 아니라 매수인의 보증금 인수책임까지 제거하는지에 따라 실제 취득 부담이 크게 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 861-25 2층 202호 도로명주소: 인천광역시 계양구 주부토로 421 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 임차권등기상 2층 202호 35.20㎡ 전부 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호 |
| 사용승인 | 2001.05.22 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 강호경 · 2021.12.31. 소유권이전 등기 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 | 110,000,000원 |
| 최저매각가 | 53,900,000원 (감정가 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2025.12.18. 갑구 14번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 을구 4번 박성준 · 보증금 135,000,000원 |
| 확약사항 | 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권
이 사건의 말소기준권리는 2025.12.18. 강제경매개시결정입니다. 과거 한국주택은행과 한서상호신용금고의 근저당권은 2004.08.07. 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 분석의 핵심은 오래된 근저당권이 아니라 경매개시결정보다 먼저 등기된 주택임차권입니다.
임차권등기의 말소동의와 대항력에 기한 보증금 인수책임의 소멸은 구별해야 합니다. 제출된 확약서가 대항력 포기 및 매수인에 대한 잔여 보증금 청구 포기까지 포함하는지, 누가 해당 권리를 행사할 수 있는지, 효력 발생 조건은 무엇인지 확인해야 실질 인수액을 확정할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박성준 2층 202호 35.20㎡ 전부 |
135,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당분 인수 가능 말소동의 확약서 효력 확인 필요 |
| 실제 임차인 | 박성준 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약 | 2021.12.06 |
| 확정일자 | 2021.12.07 |
| 전입신고 | 2021.12.31 |
| 점유개시 | 2021.12.31 |
| 임차권등기 | 2024.02.20 · 을구 4번 |
| 보증금 | 135,000,000원 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2024.02.20 |
| 예상 우선배당 | 52,529,800원 |
| 배당표상 미배당 | 82,470,200원 |
| 확약사항 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
| 최종 인수 판단 | 확약서에 의한 대항력 및 잔여 보증금 청구권 해소 여부 확인 필요 |
신청채권자는 주택도시보증공사이며, 청구금액 역시 135,000,000원입니다. 이 금액을 박성준의 보증금과 별개의 신규 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 박성준 1명이며, 주택도시보증공사의 채권 관계와 말소동의 효력은 별도로 확인해야 합니다.
③ 실질취득 분석 — 5,390만원만 보고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 53,900,000원으로 감정가 110,000,000원의 49%입니다. 그러나 선순위 보증금 135,000,000원을 부담하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하기 때문에 매수인의 실질취득 부담은 보증금 규모에 근접하게 됩니다.
이는 감정가 110,000,000원을 초과합니다. 집행비용을 차감한 배당 시뮬레이션에 따라 계산된 금액이며, 확약서로 인수책임이 해소되는 경우에는 적용되지 않습니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수액이 증가
| 회차 | 최저가 | 산출상 인수액 | 합산 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
53,900,000원 | 82,470,200원 | 136,370,200원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
37,730,000원 | 98,349,140원 | 136,079,140원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
26,411,000원 | 109,464,398원 | 135,875,398원 |
회차별 실질취득액은 각 시나리오의 최저가와 산출상 매수인 인수액을 합산한 값입니다. 모두 확약서의 인수책임 해소 효과를 반영하지 않은 조건부 계산이며, 실제 낙찰가와 최종 배당에 따라 달라집니다.
표에서 보듯 최저가가 53,900,000원에서 26,411,000원으로 내려가더라도 미배당 보증금은 반대로 증가합니다. 확약의 효과가 인정되지 않는다면 유찰만으로 실질취득가격이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
반대로 확약서로 해당 임차인에 대한 인수책임이 유효하게 해소된다면, 위 미배당액은 매수인의 실질 부담에서 제외됩니다. 따라서 회차별 입찰가격을 비교하기 전에 권리 해소 여부부터 확정해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,370,200원 |
| 1. 임차인 박성준 보증금 | 135,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 |
135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 임차보증금을 독립된 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 않았습니다.
현재 회차의 가정 매각대금 53,900,000원 중 집행비용 1,370,200원을 제외한 52,529,800원이 임차인에게 배당되는 계산입니다. 그 결과 임차보증금 135,000,000원 중 82,470,200원이 미배당됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 별도 예상배당액과 소유자 잔여액은 모두 0원입니다.
⑥ 가격 관점 — 감정가 49%와 실제 할인율은 다르다
감정가는 110,000,000원이고 현재 최저가는 53,900,000원입니다. 하지만 이 물건의 권리가 그대로 승계된다면 매수인 실질취득액은 배당 시뮬레이션상 136,370,200원입니다. 낙찰가 기준의 49%라는 숫자를 실질적인 할인율로 해석하면 안 됩니다.
인근 동일 조건의 실거래가격이 확인되지 않아 현재의 적정 시세나 실제 시세 대비 할인율을 산정할 수는 없습니다. 감정가만으로 최신 시장가격을 대신할 수도 없습니다. 다만 확약 효력을 반영하지 않은 현재 회차의 합산 실질취득액은 감정가보다 높은 수준입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 작전여자고등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2001.05.22. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 2층 202호입니다. 외벽은 인조석붙임 마감, 창호는 하이샤시창 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생시설·상하수도시설·가스설비·개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 대체로 장방형의 다세대주택 부지이며 동측으로 폭 약 18미터의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 기재되어 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로 매각기일 기준 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택으로, 동일 조건의 최근 실거래가격과 거래 빈도가 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 정확한 문구와 조건을 확인해야 합니다. 임차권등기 말소동의뿐 아니라 대항력 포기 및 미배당 보증금 인수책임 해소가 포함되는지 구분해야 합니다.
- 권리자 및 대위관계 확인. 박성준의 보증금 반환채권과 주택도시보증공사의 청구채권 사이의 관계, 대위변제 및 권리승계 여부를 확인해야 합니다. 같은 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 실질취득액 검토. 인수책임이 남는 경우 현재 회차의 합산 실질취득액은 136,370,200원입니다. 이후 유찰 시에도 산출상 인수액이 증가하므로 입찰가만 낮아진다는 이유로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 시세 원본 확보. 동일 지역·유사 면적·유사 건축연도의 최근 실거래를 확인하고 개별 호수 상태를 반영해 비교해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기 사실과 현재 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 명도 협의, 인도 절차 및 관련 비용을 검토해야 합니다.
- 수도·전기 상태 확인. 정수 예고와 전기공급 중단 안내의 원인을 확인하고 실제 사용 가능 여부, 재공급 비용 및 시설 수리 필요성을 점검해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 체납된 공용부분 관리비와 수도·전기요금의 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서·임차권등기·현황조사서·확약서·배당 관련 서류 및 기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%보다 확약서의 효력이 먼저다”
이 물건은 감정가 110,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 53,900,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 실제 임차인 박성준의 보증금 135,000,000원이 존재하고, 선순위 주택임차권에 따른 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
배당 시뮬레이션상 현재 회차의 인수 가능액은 82,470,200원이고, 이를 낙찰가와 합산한 실질취득액은 136,370,200원입니다. 확약 효과가 인정되지 않는다면 감정가보다 높은 취득 부담을 고려해야 합니다.
다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 중요한 권리 해소 변수입니다. 확약서의 내용과 효력에 따라 해당 임차인에 대한 실질 인수액이 0원으로 바뀔 수 있습니다. 반대로 말소동의만 확인되고 대항력 및 보증금 청구권의 해소가 확인되지 않는다면 미배당액 인수 위험은 그대로 검토해야 합니다.
최종 결론은 확약서 원문으로 인수책임 해소 여부를 확정하고, 그 결과에 따라 실질취득액을 다시 계산해야 한다는 것입니다. 현재 상태에서는 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 동일 조건의 최근 실거래가격 확인도 필요합니다. 수도·전기 관련 현장 안내문까지 감안하면 권리와 물리적 상태를 함께 점검해야 하는 물건입니다.
