인천지방법원 2025타경514860. 부평동 엠타워식스 15층 1507호로, 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔이고 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 최재선이며 2023.01.20 매매를 원인으로 거래가액 248,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 등기된 임차권의 순위 자체보다 실제 전입·점유 시점입니다. 임차인 이아름은 2022.12.30 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.11.18입니다. 반면 말소기준권리는 2024.09.24 하나카드 주식회사 가압류이므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 241-1 엠타워식스 15층 1507호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부흥로334번길 4 |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 전유 범위 | 15층 1507호 72.23㎡ 전부 |
| 소유자 | 최재선 · 2023.01.20 매매 · 거래가액 248,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 117,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 최종 인수는 확약이 관건
말소기준권리는 2024.09.24 접수된 하나카드 주식회사 가압류 8,769,236원입니다. 이후 2025.01.14 등기된 이아름의 주택임차권과 2025.12.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기 순위만 보면 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다.
다만 이아름의 실제 전입·점유는 2022.12.30으로 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 보증금은 248,000,000원, 확정일자는 2022.11.18이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약이 없다는 전제에서는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형 구조입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제는 있으나 확약으로 실질 인수 해소
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이아름 | 15층 1507호 72.23㎡ 전부 | 248,000,000원 | 2022.12.30 | 2022.11.18 | 대항력 有 우선변제 |
임차인은 1명입니다. 임차권등기는 2025.01.14 접수됐지만 실제 전입·점유는 2022.12.30이므로 대항력 판단은 그 시점을 기준으로 해야 합니다. 배당요구가 있고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 1. 임차인 이아름 보증금 | 248,000,000원 | 115,153,600원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 8,769,236원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 248,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산만 놓고 보면 임차보증금 248,000,000원 중 115,153,600원이 배당되고 132,846,400원이 남습니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 대상이 되어 낙찰가 117,600,000원과 합산한 경제적 부담은 약 248,000,000원으로 고정되는 구조입니다. 다만 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 117,600,000원 | 49% | 132,846,400원 |
| 3회 유찰 시 | 82,320,000원 | 34% | 167,561,760원 |
| 4회 유찰 시 | 57,624,000원 | 24% | 191,813,232원 |
이 표가 보여주는 핵심은 대항력 인수형의 착시입니다. 확약이 없다면 최저가가 117,600,000원에서 82,320,000원, 57,624,000원으로 내려가도 미배당 인수액이 그만큼 커져 총 경제적 부담은 보증금 규모에 묶입니다. 따라서 단순히 “49%·34%·24%까지 떨어졌다”는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 시세 자료는 없다
감정가는 240,000,000원, 현재 최저매각가는 117,600,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 유사물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다.
특히 이 사건은 확약을 배제한 권리구조에서는 보증금 248,000,000원이 경제적 부담의 기준이 되는 대항력 인수형입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 확약이 유효하게 적용돼 인수 0원이 확인된 뒤에야 최저가 117,600,000원 자체를 시장 시세와 비교할 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부흥오거리 서측 인근으로 주거용 오피스텔·업무시설·주상복합아파트·전통시장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리·편의성을 고려할 때 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 도로. 북측으로 광대로 간선도로와 접하고 동측·서측으로 소로 지선도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 15층 1507호이며 사용승인일은 2014.09.05입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링쿨러·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다.
- 임차권 범위 확인. 이아름의 임차권은 15층 1507호 72.23㎡ 전부, 보증금 248,000,000원입니다.
- 대항력 기준일 확인. 전입·점유 2022.12.30은 말소기준 가압류 2024.09.24보다 앞섭니다.
- 가격 판단 분리. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 최근 실거래 자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용 오피스텔입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약서가 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 240,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 117,600,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리구조만 놓고 보면 임차인 이아름의 보증금 248,000,000원과 2022.12.30 전입·점유가 말소기준보다 앞서기 때문에, 확약이 없다면 현재 회차에서도 미배당 132,846,400원을 인수할 수 있는 구조입니다.
본건의 결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 117,600,000원입니다. 다만 최근 실거래 시세 자료가 없어 이 가격이 시장 대비 저렴한지는 별도 확인이 필요합니다. 즉 이 물건은 확약의 유효 범위를 먼저 확정하고, 그 다음 시세를 비교해야 하는 사건입니다.
