인천지방법원 2025타경514908. 골든캐슬3차 2동 4층 402호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다. 사건상 용도 표기는 기타이며, 실제 이용상태는 위 공동주택으로 확인됩니다. 감정가는 252,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 176,400,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 244,000,000원의 72.3%라 상당한 할인처럼 보입니다.
하지만 권리순서를 넣는 순간 이야기가 달라집니다. 임차권자 김진의의 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2020.04.03이고, 확정일자도 2020.02.24와 2022.02.07입니다. 말소기준으로 선언된 주택도시보증공사 가압류의 2023.09.18보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.
등기된 임차보증금은 최초 265,000,000원, 변경 후 278,250,000원입니다. 현재 최저가 176,400,000원보다 보증금이 크므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 매수인의 실질취득액이 약 278,250,000원 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 경우 최근 실거래 244,000,000원보다 실질취득이 높아져 최저가만 보고 “싸다”고 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514908 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 648-1 골든캐슬3차 2동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) |
| 전용면적 | 72.8㎡ |
| 소유자 | 사형택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지1/5층 중 4층 · 사용승인일 2018.11.29 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 176,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 먼저다
등기부상 소유자는 사형택이며, 2020.04.13 소유권을 취득했습니다. 2021년 국세 압류는 2022.01.07 해제돼 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 말소기준은 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원입니다. 그 뒤의 2023.11.01 국세 압류와 2025.12.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
중요한 것은 등기된 주택임차권 자체의 등기일 2024.05.23보다 실제 대항력 발생의 기초가 되는 전입·점유 2020.04.03이 훨씬 앞선다는 점입니다. 임차권등기명령은 2024.05.22, 등기는 2024.05.23이지만, 임대차계약은 2020.02.22 및 2022.02.05, 확정일자는 각각 2020.02.24와 2022.02.07입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진의 | 제4층 제402호 72.8㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 → 278,250,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2020.04.03 | 확정일자 있음 2020.02.24 / 2022.02.07 · 배당요구 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김진의는 보증기관 승계나 대위 중복신고로 표시된 당사자가 아니라 실제 임차권자입니다. 주택도시보증공사는 별도의 채권자로 가압류와 강제경매를 진행하고 있습니다. 따라서 임차보증금과 주택도시보증공사의 채권을 임차인 수나 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 2.44억, 추세는 -15.9%
골든캐슬3차는 총 16세대, 사용승인일은 2018.11.29입니다. 확인된 거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2025.10의 244,000,000원 1건입니다. 전체 3건 평균 274,666,666원보다 최신 거래가 낮고, 최근 구간이 이전 구간보다 -15.9% 낮아진 하락 흐름입니다. 따라서 과거 280,000,000원·300,000,000원 거래를 섞은 전체 평균만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 72.69㎡ | 5 | 244,000,000원 |
| 2023.12 | 66.99㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.10 | 65.77㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 244,000,000원 |
확약을 반영해 실질취득을 176,400,000원으로 보면 최신 거래의 72.3%입니다. 반면 확약을 배제하고 대항력 임차보증금 278,250,000원 수준을 실질취득 기준으로 보면 최신 거래 244,000,000원보다 높아집니다. 따라서 이 사건에서 가격 메리트의 전제조건은 “말소동의 확약이 실제 인수 위험을 제거한다”는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,269,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 173,130,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 176,400,000원 중 집행비용 3,269,600원을 제외한 173,130,400원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수는 말소동의 확약의 정상 적용을 전제로 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 낙찰가 하락이 답이 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 176,400,000원 | 173,130,400원 | 1,384,119,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 123,479,999원 | 120,951,279원 | 1,436,298,721원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 86,435,999원 | 84,480,151원 | 1,472,769,849원 |
일반 물건이라면 유찰로 최저가가 내려갈수록 가격 메리트가 커집니다. 그러나 이 사건은 선순위 대항력 임차보증금이 최저가보다 큰 물건입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수가 커져 실질취득은 약 278,250,000원 수준에 묶이므로, “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반 공식이 성립하지 않습니다. 유찰의 의미가 생기는 것은 확약으로 임차인 인수가 실질 0원이 되는 경우입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천간재울초등학교 남동측 인근. 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입 가능. 인근 버스정류장과 인천2호선 검바위역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지1/5층 건물의 4층 402호. 사용승인일은 2018.11.29입니다.
- 도로. 북측 약 12미터, 서측 약 18미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 685.7㎡, 공시지가 2,142,000원/㎡, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 환금성. 골든캐슬3차는 총 16세대이며 확인된 실거래가 3건에 불과해 가격 표본이 많지 않습니다. 최신 거래는 244,000,000원이고 최근 흐름은 -15.9%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약이 을구 1번 김진의 임차권의 말소와 매수인 인수 해소까지 담보하는지 범위·조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 적용 전에는 176,400,000원을 실질취득가로 보지 말 것. 선순위 대항력 임차보증금은 278,250,000원입니다.
- 임차권 선후관계 확인. 전입·점유 2020.04.03, 확정일자 2020.02.24·2022.02.07, 말소기준 2023.09.18의 순서를 원본에서 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 244,000,000원이고 최근 대비 이전 거래 추세가 -15.9%입니다. 과거 280,000,000원·300,000,000원만 보고 상단을 잡으면 안 됩니다.
- 소규모 단지 표본 주의. 총 16세대, 확인 거래 3건으로 층·상태 차이에 따른 가격 변동폭을 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘1.764억짜리’가 아니라 ‘확약 확인형’이다
표면 가격만 보면 감정가 252,000,000원에서 1회 유찰돼 176,400,000원까지 내려왔고, 최신 실거래 244,000,000원의 72.3%입니다. 그러나 김진의의 전입·점유가 말소기준보다 앞서고 임차보증금이 278,250,000원이므로, 확약이 없다면 실질취득은 보증금 수준에 고정돼 최신 시세보다 높습니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권을 정상적으로 말소하고 인수 위험을 해소한다면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 176,400,000원이 됩니다. 이 경우에만 최근 시세 대비 가격 메리트가 생깁니다. 다만 최근 거래가 과거보다 낮아진 -15.9% 하락 흐름과 16세대 소규모 단지라는 점까지 감안해야 합니다. 결론은 단순합니다. 확약 확인 전에는 보류, 확약의 법적·절차적 효력이 확인되면 가격 검토 가능.
* 말소동의 확약이 해당 임차권의 매수인 인수 위험을 실제로 해소하고 그 조건이 정상 이행된다는 전제. 확약이 적용되지 않을 경우 대항력 임차보증금 278,250,000원이 실질취득 판단의 기준이 됩니다.
