49,490,000원
인천지방법원 2025타경514929. 부평동 부평타워큐아파트 11층 1107호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이명희이고, 2022.04.15 매매를 원인으로 2022.05.02 소유권이 이전됐으며 당시 거래가액은 120,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부 을구 순위 5번 박혜령의 주택임차권입니다.
박혜령은 임대차계약일 2022.02.26, 확정일자 2022.03.02, 주민등록 및 점유개시일 2022.04.20이고 보증금은 120,000,000원입니다. 경매개시결정일 2025.12.22보다 앞서 대항력이 성립한 임차인으로, 일반적인 권리순위만 보면 배당되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514929 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 431-37 부평타워큐아파트 11층 1107호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부평대로 114 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 층 / 임차범위 | 15층 건물 내 11층 · 제11층 제1107호 22.21㎡ 전부 |
| 소유자 | 이명희 · 2022.05.02 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매개시는 나중
등기부상 과거 국민은행 근저당권과 농협은행 근저당권은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.12.22 강제경매개시결정이고, 박혜령의 주택임차권등기는 2024.06.10로 그보다 앞섭니다. 더구나 실제 주민등록·점유개시는 2022.04.20입니다. 따라서 확약을 제외하고 권리순위만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜령 | 제11층 제1107호 22.21㎡ 전부 | 120,000,000원 | 2022.04.20 | 2022.03.02 | 대항력 有 우선변제 有 |
③ 가격 — 49%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
감정가는 101,000,000원, 현재 최저매각가는 49,490,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 제시되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 49,490,000원입니다. 반대로 확약을 배제한 권리순위 계산에서는 최저가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커져, 총 부담이 단순히 최저가만큼 내려가는 구조가 아닙니다. 이 때문에 입찰 전에는 반드시 말소동의 확약의 효력과 적용범위가 매각절차에서 그대로 유지되는지를 원본으로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,290,820원 |
| 1. 임차인 박혜령 보증금 | 120,000,000원 | 48,199,180원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 71,800,820원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 반영하면 박혜령 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부원초등학교 동측 인근이며, 공동주택(도시형생활주택)·업무시설·근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철1호선 부평시장역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 15층 건물 내 11층 1107호이며 사용승인일은 2012.11.30입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지 서측으로 약 38미터, 남측으로 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 대조. 이번 사건의 인수 0원 판단을 결정하는 핵심입니다. 주택도시보증공사의 확약이 을구 순위 5번 주택임차권에 어떻게 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 처리 확인. 박혜령의 임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 계산상 임차인에게 48,199,180원이 배당되고 보증금 부족분은 71,800,820원입니다. 확약과 배당 결과가 충돌하지 않는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가는 감정가의 49%지만, 최근 실거래 시세와 직접 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건은 숫자만 보면 감정가 101,000,000원에서 2회 유찰돼 49,490,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 등기부만 보면 보증금 120,000,000원의 선순위 주택임차권이 있고, 현재 회차 배당계산상 71,800,820원의 부족분이 생깁니다. 그래서 최저가 49%라는 사실만으로 저가매수라고 볼 수 없습니다.
결론을 바꾸는 것은 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 반영하면 박혜령 임차권의 실질 매수인 인수액은 0원이고, 현재 회차 실질취득은 49,490,000원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 내려왔는가’보다 확약이 실제 매각과 임차권 말소에 그대로 작동하는지 확인하는 것입니다.
