인천지방법원 2025타경514965. 투민힐스빌 13층 1305호, 업무시설인 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 “최저가 86,730,000원”이 아닙니다. 임차인 이규복은 2021.04.06 전입·점유를 시작했고 2021.03.25 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리로 선언된 2022.04.08 국의 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 현재 회차의 예상배당만 보면 보증금 163,000,000원 중 84,768,860원이 배당되고 78,231,140원이 남아 원칙적으로는 매수인 인수 문제로 이어질 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 확약이 적용되는 이규복 임차권에 대해서는 룰상 부족액 78,231,140원이 존재하더라도 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 확약은 이 임차권에 한정해 판단하며, 확인된 실제 임차인은 이규복 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514965 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 75-5 투민힐스빌 13층 1305호 |
| 물건종류 / 면적 | 업무시설(오피스텔) · 69.2516㎡ · 지하2층·지상20층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.03.19 매매 · 거래가액 163,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2018.08.10 |
| 규모 | 투민힐스빌 · 51세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약이 핵심
말소기준은 2022.04.08 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2021.04.06에 이규복이 전입·점유를 갖췄고 2021.03.25 확정일자도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다. 이후 2022.09.13 주택도시보증공사의 가압류, 2025.12.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.05.01 등기된 이규복의 주택임차권 역시 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으나, 보증금 부족분에 대한 인수 문제는 별개이므로 확약 여부가 핵심입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이규복 | 제13층 제1305호 69.2516㎡ 전부 · 2021.04.06 | 2021.03.25 | 163,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시세는 150,000,000원, 추세는 -12.6%
투민힐스빌의 최근 거래는 총 5건이고, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 150,000,000원, 최신 거래 역시 2026.05 150,000,000원입니다. 전체 평균 163,000,000원보다 최근 시세가 낮아졌고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -12.6% 하락한 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 62.51㎡ | 20 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 62.51㎡ | 20 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 62.51㎡ | 19 | 167,000,000원 |
| 2022.05 | 62.51㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 69.25㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 150,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 86,730,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 150,000,000원의 57.8%입니다. 최신 거래 150,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약이 최종적으로 적용된다는 전제에서는 현재 가격 자체는 최근 시세보다 낮은 구간입니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약 전·후의 차이
| 회차 | 매각가 | 규칙상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 86,730,000원 | 78,231,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,710,999원 | 103,781,799원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 42,497,699원 | 121,667,260원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 이 사건에서는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,961,140원 |
| 1. 임차인 이규복 보증금 | 163,000,000원 | 84,768,860원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 78,231,140원입니다. 다만 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 제물포역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하2층·지상20층 건물이며 사용승인일은 2018.08.10입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 32m, 동측 약 6m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등이 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,510.0㎡, 공시지가 2,605,000원/㎡이며 평지·사다리형입니다.
- 환금성. 51세대 오피스텔이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 10.1회, 낙찰률 지표 3.57로 가격 할인과 별개로 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이규복의 주택임차권등기에 실제로 적용되는지 최종 서류를 대조하세요.
- 대항력 구조 재확인. 이규복의 전입·점유 2021.04.06은 말소기준권리 2022.04.08보다 앞섭니다. 확약이 없으면 인수형 사건입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 163,000,000원보다 최근 12개월 평균 150,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 구간보다 -12.6% 낮습니다. 현재 할인율만으로 미래 매도가격을 낙관하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 10.1회라는 수치는 재매각과 출구전략을 보수적으로 잡아야 할 근거입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약’을 확인해야 한다
표면만 보면 감정가 177,000,000원짜리 오피스텔이 두 번 유찰돼 86,730,000원까지 내려온 사건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 150,000,000원이므로, 확약을 반영한 실질취득가는 최근 시세의 57.8%입니다. 가격만 보면 분명 최근 거래보다 낮습니다.
하지만 이 사건의 진짜 분기점은 가격이 아니라 이규복 임차권의 말소동의 확약입니다. 이규복은 말소기준보다 먼저 대항력을 취득했고 보증금도 163,000,000원입니다. 현재 배당만으로는 78,231,140원이 부족하므로 확약이 없다면 “저가 낙찰”이 곧 “저가 취득”이 아닙니다. 반대로 명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 그대로 적용되면 매수인 실질 인수는 0원이고 현재 가격은 최근 시세보다 낮은 구간이 됩니다. 다만 최근 시세 -12.6%, 평균 유찰 10.1회라는 환금성 신호는 함께 봐야 합니다.
