인천지방법원 2025타경514973. 인천 남동구 만수동 해밀뜨락 2층 204호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김석진으로 2020.05.22 소유권을 이전받았고 등기부에는 거래가액 235,000,000원이 기재돼 있습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 권리의 숫자가 아니라 박두아 임차인의 선행 전입·점유와 그 뒤 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
말소기준은 2022.02.04 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 박두아의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.04.23으로 말소기준보다 빠르고, 확정일자는 2020.04.03입니다. 따라서 제공 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 임차권등기 자체는 2023.03.29에 이루어졌지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유 시점은 그보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 839-24 해밀뜨락 2층 204호 · 도로명 인천광역시 남동구 서판로 47-2 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔(주거용) · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 204호 |
| 소유자 | 김석진 (2020.05.22 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인과 확약서가 핵심
2018.07.05 설정된 수협은행 근저당권 156,000,000원은 2020.04.23 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2022.02.04 주택도시보증공사 가압류가 이 사건의 말소기준으로 잡혀 있고, 그 뒤의 압류·임차권등기·경매개시결정은 제공 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 박두아의 경우 등기 시점이 아니라 2020.04.23 전입·점유가 말소기준보다 빠르므로 별도의 대항력 문제가 발생합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 중복 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박두아 실제 임차인 | 2층 204호 76.0375㎡ 전부 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 2020.04.23 | 2020.04.03 | 2023.03.29 배당요구 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
③ 가격·회차 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 뒤 최저매각가 99,470,000원, 감정가의 49%입니다. 확약서 반영 후 실질 인수액이 0원이므로 현재 실질취득 기준금액 역시 99,470,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 69,629,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 48,740,300원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 이미 2회 유찰된 주거용 오피스텔이라는 사실은 응찰 전에 별도의 시세·환금성 확인이 필요하다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,190,460원 |
| 1. 임차인 박두아 보증금(우선변제) | 235,000,000원 | 97,279,540원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,510,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당계산상 임차인 미배당액은 137,720,460원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 토지는 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천동부초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 전반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 북서측 약 4미터 내외 포장도로에 접하며 토지 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도·규제. 준주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시가 있습니다.
- 토지. 토지면적 792.5㎡, 공시지가 1,774,000원/㎡, 사다리형·완경사·업무용으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 박두아의 을구 순위 3번 주택임차권등기 전체를 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 대항력 시점 재확인. 박두아의 주민등록일자·점유개시일자 2020.04.23, 확정일자 2020.04.03이 말소기준 2022.02.04보다 선행합니다.
- 원 배당액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 원 계산상 보증금 미배당액은 137,720,460원이지만, 확약서 반영 후 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 6건 존재하며, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 99,470,000원은 감정가 49%지만 비교 실거래 자료가 없으므로, 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.21입니다. 매각물건명세서·확약서·등기부·현황자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약서의 효력
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 235,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 99,470,000원이라, 원 배당 계산상 137,720,460원이 미배당되는 전형적인 인수형 구조처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점 때문에 결론이 달라집니다. 정확도 규칙상 이 임차인에 관한 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득 기준금액은 99,470,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 싸다거나 시세차익이 크다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 최저가의 할인율이 아니라, 확약서 원문이 실제 임차권등기와 정확히 대응하는지, 조세채권이 실제 배당에 어떤 영향을 주는지, 그리고 주거용 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인하는 데 있습니다.
