인천지방법원 2025타경514991. 간석동 와이지캐슬 11층 1101호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보고 “임차권등기가 말소기준 뒤이니 소멸한다”고 끝내면 안 된다는 점입니다. 임차인 성이슬의 전입·점유는 2020.06.10, 확정일자는 2020.06.11로, 말소기준권리인 2021.03.10 국 압류보다 먼저입니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
보증금은 229,000,000원이고 현재 최저가 111,230,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 108,872,780원만 임차인에게 배당되어 120,127,220원이 남습니다. 통상이라면 이 미배당액이 매수인에게 인수되어 최저가가 내려가도 총 취득부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 102-1 와이지캐슬 11층 1101호 · 도로명 인천광역시 남동구 간석로32번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 지하2층/지상17층 중 11층 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 111,230,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2021.03.10 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 남동구·국·수원시 등의 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기의 등기일은 2022.08.02이지만, 실제 대항력 기준이 되는 전입·점유는 2020.06.10으로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 성이슬 실제 임차인 | 주택전부 주거(임차권등기) | 2020.06.10 / 2020.06.11 배당요구 2022.08.02 | 229,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 가격 — 감정가 대비 49%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 111,230,000원으로 감정가 227,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰을 거치며 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시장 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내리면 안 됩니다.
특히 대항력 임차인 사건은 원래 “최저가 + 인수액”을 실질취득가로 봐야 합니다. 이 사건은 확약으로 인수가 실질 0원이 되어 현재 회차의 실질취득은 111,230,000원으로 정리되지만, 그 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 감정가 할인율과 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,357,220원 |
| 1. 임차인 성이슬 보증금 | 229,000,000원 | 108,872,780원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 룰상 임차인 보증금 미배당액은 120,127,220원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 2019.04.12 사용승인된 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층 건물의 11층 1101호입니다.
- 입지. 인천약산초등학교 남동측 인근으로, 오피스텔·아파트·다세대주택·소규모 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로·주차. 북서측 약 6m, 남동측 약 8m 포장도로와 접하며 차량은 북서측 도로를 이용합니다. 지상·지하 주차장과 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 기재되어 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,122,000원/㎡, 지목 대, 업무용 토지로 조사되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 성이슬 임차권에 대한 말소동의 확약의 적용범위와 실제 말소절차를 반드시 원본과 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 임차인의 전입·점유 2020.06.10과 확정일자 2020.06.11은 말소기준 2021.03.10보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수형 사건이라는 점을 전제로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격은 시세와 별도 비교. 감정가의 49%라는 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 오피스텔의 실제 매매·임대수요와 현재 시세를 따로 확인해야 합니다.
- 명도·점유 현황 확인. 임차권등기 사건이므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 주차·관리비 확인. 지하·지상 및 기계식 주차설비가 있는 건물인 만큼 실제 주차 사용조건과 체납 관리비를 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서의 최신 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 확약의 효력이 먼저다
이 물건은 표면적으로는 감정가 227,000,000원에서 2회 유찰되어 111,230,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 보증금 229,000,000원의 대항력 임차인입니다. 확약을 무시하면 현재 회차에서도 룰상 120,127,220원이 남아 실질 부담은 231,357,220원 수준이 됩니다.
반대로 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 최저가와 같은 111,230,000원으로 정리됩니다. 다만 이것이 곧 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 확약 원본 확인이 1순위, 실제 오피스텔 시세 검증이 2순위인 사건입니다.
