인천지방법원 2025타경515003. 부평동 포커스뷰 12층 1201호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 147,700,000원이 아닙니다. 임차인 노재웅은 2021.12.20 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.11.09, 임차보증금은 230,000,000원입니다. 말소기준인 2022.07.04 서울보증보험주식회사 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이라 배당으로 회수되지 않는 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 있는 구조입니다.
현재 회차 예상 매각대금 147,700,000원에서 집행비용 2,867,800원을 먼저 제외하면, 노재웅에게 예상 배당되는 금액은 144,832,200원입니다. 보증금 230,000,000원과의 차액 85,167,800원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 따라서 응찰가격만 보면 1억4천만원대이지만 실제 부담은 232,867,800원으로 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 417-13 포커스뷰 12층 1201호 · 도로명 인천광역시 부평구 부평대로 162 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택) 이용 · 12층 1201호 42.87㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상14층 · 제12층 제1201호 |
| 소유자 | 신춘범 · 2021.12.20 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 147,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2022.07.04 서울보증보험주식회사 가압류 12,235,791원입니다. 2017.12.20 설정된 농협은행주식회사 근저당권 144,000,000원은 2021.12.20 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준으로 남는 첫 압류성 권리는 2022.07.04 가압류입니다.
임차인 노재웅은 그보다 앞선 2021.12.20 전입·점유에 2021.11.09 확정일자를 갖췄고, 2024.04.11 임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 했습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 반면 이희상은 2025.09.25 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노재웅 | 12층 1201호 42.87㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.20 | 2021.11.09 | 230,000,000원 | 2024.04.11 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 이희상 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.09.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 2.3억원대
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 147,700,000원 | 85,167,800원 | 232,867,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 103,390,000원 | 128,857,460원 | 232,247,460원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,373,000원 | 159,329,714원 | 231,702,714원 |
이 구조의 핵심은 최저가 하락이 곧 총 취득비용 하락으로 이어지지 않는다는 점입니다. 매각가가 147,700,000원에서 103,390,000원, 다시 72,373,000원으로 내려가도 임차보증금 미배당 인수액은 85,167,800원에서 128,857,460원, 159,329,714원으로 커집니다. 그래서 실질취득은 각각 232,867,800원 → 232,247,460원 → 231,702,714원으로, 대항력 임차보증금 230,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,867,800원 |
| 1. 임차인 노재웅 보증금 | 230,000,000원 | 144,832,200원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,235,791원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 44,416,546원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 25,242,332원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 13,652,503원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 4,252,867원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 노재웅의 보증금 배당에 소진됩니다. 노재웅 보증금 부족분 85,167,800원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부평구청 남측 인근. 업무시설, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부평구청역(인천지하철1호선·지하철7호선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상14층. 기본 위생·급배수, 승강기, 기계식주차, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차권등기 말소뿐 아니라 노재웅의 대항력 포기까지 포함되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 현 회차는 최저가 147,700,000원이 아니라 매수인 인수 85,167,800원을 합친 232,867,800원이 핵심 숫자입니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 각각 128,857,460원·159,329,714원으로 증가해 실질취득은 계속 2.3억원대입니다.
- 노재웅 권리 재확인. 임대차계약 2021.10.28, 확정일자 2021.11.09, 전입·점유 2021.12.20, 임차권등기 2024.04.11, 보증금 230,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 이희상 현황 확인. 2025.09.25 전입으로 대항력은 없으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 점유자이므로 실제 점유관계와 계약관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 총 부담은 거의 그대로다”
이 사건은 표면적으로 감정가 211,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 147,700,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 노재웅의 보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 크고, 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 현재 회차 미배당 인수 85,167,800원을 더하면 실질취득은 232,867,800원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 232,247,460원·231,702,714원으로 거의 같은 수준입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 변수지만, 이 자료에 대항력 포기까지 명시돼 있지는 않습니다. 따라서 확약서 원문 확인 전에는 인수 0원으로 전제해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 실제로 누가 부담하게 되는지입니다.
