인천지방법원 2025타경515039. 장인하이츠빌라 102동 3층 301호, 전용 37.44㎡의 다세대주택입니다. 감정가 97,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 47,530,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 그런데 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 2021.11.22 전입·점유를 갖춘 박선영 임차인의 보증금이 90,000,000원이고, 2023.12.26 주택임차권등기까지 마쳐 말소기준인 2025.12.29 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 승계하는 구조입니다.
현재 최저가를 매각가로 놓으면 집행비용 1,255,540원을 제외한 46,274,460원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족액은 43,725,540원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족액을 낙찰자가 승계하므로 실질취득은 낙찰가가 내려가도 보증금 90,000,000원 부근에서 고정되는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차인에 대한 실제 승계부담은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 신현동 212-3 장인하이츠빌라 102동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.44㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 현재 소유자 | 주식회사플러스알파 · 2023.11.08 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 47,530,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약 반영 시 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선영 | 3층 301호 37.44㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.22 | 2021.10.25 | 90,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 확약 반영 실질 승계 0원 |
과거 국민은행 계열 근저당들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현존 권리 흐름에서 중요한 것은 2023.12.26의 박선영 주택임차권, 2025.12.29의 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2026.05.06의 인천광역시 서구 압류입니다. 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 47,530,000원은 최근 거래보다 낮지만 하락장이다
동일 면적 37.44㎡의 확인된 실거래는 11건입니다. 전체 평균은 83,909,090원이지만 2021년의 93,000,000원·100,000,000원·108,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 사용하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2025.12의 52,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 52,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 37.44㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2024.08 | 37.44㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2023.11 | 37.44㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 37.44㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2021.11 | 37.44㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 37.44㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | 37.44㎡ | 11건 | 83,909,090원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.44㎡ | 1건 | 52,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 47,530,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 52,000,000원의 91.4%입니다. 금액으로는 최근 거래보다 4,470,000원 낮습니다. 다만 최근 구간과 과거 거래를 비교한 추세가 -40.3%이고 최근 12개월 표본도 단 1건입니다. 따라서 과거 전체 평균 83,909,090원과 비교해 “큰 폭의 저가”라고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,540원 |
| 1. 임차인 박선영 보증금 | 90,000,000원 | 46,274,460원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 권리순위 계산만 적용하면 박선영 임차인의 보증금 부족액은 43,725,540원으로 매수인 승계 대상입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 총액이 쉽게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 47,530,000원 | 43,725,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 33,270,999원 | 57,727,879원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 23,289,699원 | 67,529,516원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나기 때문에 매수인의 실질 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 이 사건에서는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있어 이 고리가 끊깁니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 47,530,000원으로 계산합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현여자중학교 동측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 3층 301호이며 외벽은 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주거용 건부지이며 서측으로 폭 약 8미터 내외 도로가 있습니다. 공시지가는 1,160,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 장인하이츠빌라102동은 15세대, 1993.03.12 준공입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 11건 평균 83,909,090원보다 최신 거래 52,000,000원과 최근 12개월 평균 52,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -40.3%입니다. 현재 실질취득가가 최신 거래보다 8.6% 낮다는 사실만으로 충분한 할인이라고 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 임차인 명도·말소 절차. 주택임차권등기가 존재하므로 확약에 따른 말소와 실제 인도 절차가 어떻게 진행되는지 확인해야 합니다.
- 압류 확인. 2026.05.06 인천광역시 서구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 90,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 47,530,000원보다 커서, 낙찰가를 아무리 낮춰도 임차인 미배당액을 떠안는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차만 놓고도 룰상 승계액은 43,725,540원입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 47,530,000원으로 봅니다.
가격은 최신 거래 52,000,000원보다 4,470,000원 낮지만 최근 가격 추세가 -40.3%이고 최근 12개월 실거래 표본은 1건뿐입니다. 감정가 97,000,000원에서 49%까지 내려왔다는 할인율보다는, 확약서의 실제 효력·52,000,000원 최근 거래·하락 추세를 함께 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
