인천지방법원 2025타경515045. 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 5층 건물의 2층 202호, 전용 66.46㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 김종찬이며 2020.09.11 매매, 거래가액 148,000,000원으로 취득한 뒤 2020.10.06 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이번 강제경매는 주택도시보증공사가 신청했고 청구금액은 148,000,000원입니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 임차인입니다. 제공 기준상 말소기준은 2025.12.29 강제경매개시결정입니다. 김건우는 2020.09.02 전입·점유, 2020.08.20 확정일자, 보증금 148,000,000원이고 2022.09.22 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 통상 계산에서는 매각대금으로 보증금이 전액 배당되지 않아 부족분이 매수인에게 남지만, 본 건에는 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김건우의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
다만 이 확약은 김건우 임차권에만 적용됩니다. 신석하는 2025.01.24, 한상운은 2025.08.22 전입으로 모두 기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 두 사람은 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 실제 승계 규모 역시 현재 금액으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515045 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 923-3 2층202호 |
| 등기부 도로명 | 인천광역시 검단구 검단로487번안길 11-9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 전용 / 층 | 66.46㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 2층 |
| 소유자 | 김종찬 · 2020.09.11 매매 · 거래가액 148,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 단지 | 모드니빌 · 11세대 · 2011.07.07 사용승인 |
① 권리 흐름 — 확약으로 끝난 권리와 아직 열린 권리를 구분
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김건우 | 2020.09.02 / 2020.08.20 | 148,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 · 확약 |
| 신석하 | 2025.01.24 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 한상운 | 2025.08.22 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
확정된 임차보증금은 김건우의 148,000,000원입니다. 그러나 이 금액은 확약으로 매수인 실질 인수에서 제외됩니다. 반대로 신석하·한상운은 보증금 자체가 확인되지 않아, 최종 실질취득액을 99,470,000원으로 고정해 계산할 수 없습니다. 현재 확인 가능한 최소 지출 기준은 최저매각가 99,470,000원이지만, 확약 밖 임차관계가 확인되면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 84.8%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
모드니빌의 제공 실거래 표본은 4건입니다. 전체 평균은 134,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 184,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 117,333,333원, 최신 거래 115,000,000원, 최근 구간 추세 -36.2%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 61.51㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2023.09 | 61.51㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2023.03 | 61.51㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 2021.09 | 72.65㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 117,333,333원 |
현재 최저매각가 99,470,000원은 최근 12개월 평균의 84.8%이고, 최신 거래 115,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 구간 추세가 -36.2%로 하락하고 있으며, 제공된 최신 실거래 자체가 2023.09입니다. 여기에 신석하·한상운의 미상 인수 위험이 더해지므로 99,470,000원만을 기준으로 ‘시세보다 싸다’고 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정 · 확약 적용 전 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 1. 임차인 김건우 보증금 | 148,000,000원 | 97,279,540원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김건우 보증금 부족분 50,720,460원이 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 본 건은 김건우 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약은 신석하·한상운에게 적용되지 않습니다.
⑤ 유찰이 더 진행돼도 ‘김건우 보증금 구조’는 싸지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 김건우 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 99,470,000원 | 50,720,460원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,629,000원 | 80,024,322원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,740,300원 | 100,537,025원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 김건우처럼 대항력 있는 보증금 148,000,000원의 선순위 임차인이 매각대금보다 큰 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져, 실질 부담이 보증금 148,000,000원을 중심으로 유지되는 구조입니다. 이 사건에서는 김건우에 한해 그 구조가 확약으로 해소됐습니다. 다만 신석하·한상운의 보증금은 확인되지 않아 같은 문제가 별도로 존재하는지는 아직 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단동행정복지센터 북측에 위치하며 인근에 다세대주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 감정평가상 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호이며 급·배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형이며 남측 및 북측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,376,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 모드니빌은 11세대이며 실거래 표본은 4건입니다. 최근 구간 가격 추세가 -36.2%이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.7회, 낙찰률은 0.0%로 기록돼 있어 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 범위 확인. 김건우의 을구 13번 주택임차권등기에 관한 확약이 실제 매각·말소 절차에서 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 신석하 임차관계 확인. 2025.01.24 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 승계액을 확정하기 전에는 실질취득액을 고정하지 마십시오.
- 한상운 임차관계 확인. 2025.08.22 전입 역시 보증금·확정일자가 미상으로 동일한 확인이 필요합니다.
- 시세는 최근 자료 우선. 전체 평균 134,000,000원보다 최근 12개월 평균 117,333,333원, 최신 거래 115,000,000원, 추세 -36.2%를 우선해 판단해야 합니다.
- 감정가 할인율에 의존하지 않기. 현재 감정가 49% 회차라는 숫자보다 미상 인수액과 실제 시장가격을 먼저 확정해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 각종 용도지역·지구와 보호구역 사항을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 하나는 풀렸지만, 아직 계산이 끝난 물건은 아니다”
이 사건의 가장 큰 반전은 김건우의 148,000,000원 임차권입니다. 배당표만 보면 현재 회차에서 50,720,460원이 매수인 인수로 남지만, 말소동의 확약서 때문에 김건우 인수는 실질 0원입니다. 이 점만 보면 구조가 크게 가벼워졌습니다.
하지만 신석하·한상운은 모두 말소기준일보다 앞선 전입자이고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 이들의 승계금액이 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가 99,470,000원을 그대로 실질취득액으로 볼 수 없습니다. 가격도 최근 12개월 평균 대비 84.8%라는 표면적 할인과 함께 최근 추세 -36.2%를 같이 봐야 합니다. 결국 이 물건의 핵심은 더 낮은 최저가가 아니라, 확약 밖 두 임차인의 실제 권리와 보증금을 먼저 확정하는 것입니다.
