인천지방법원 2025타경515088. 부평동 휴안레뷰 9층 901호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 권영만이며 2021.03.06 매매를 원인으로 2021.04.21 소유권을 취득했고, 거래가액은 294,000,000원입니다. 사건의 핵심은 감정가가 절반 가까이 내려온 가격 자체가 아니라, 그보다 앞서 성립한 임차인의 대항력과 그 인수 문제를 어떻게 처리하느냐입니다.
김영은은 임대차계약일 2021.03.06, 확정일자 2021.03.08, 전입·점유개시 2021.03.31이며 보증금은 294,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2022.09.26 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515088 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 760-70 휴안레뷰 9층 901호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부영로4번길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층~지상10층 · 9층 901호 |
| 소유자 | 권영만 · 거래가액 294,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 128,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
등기부상 과거 농협은행 근저당권 216,000,000원은 2021.03.31 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2022.09.26 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국 압류, 김영은의 주택임차권등기, 추가 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차범위 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영은 | 9층 901호 81.36㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 294,000,000원 | 2021.03.31 | 2021.03.08 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
김영은은 배당요구를 했고, 임차권등기 접수일은 2023.04.25입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로, 실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인에 대해서만 제출된 말소동의 확약을 적용합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가는 262,000,000원, 현재 최저매각가는 128,380,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오의 매각가는 3회 유찰 시 89,866,000원, 4회 유찰 시 62,906,199원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세 등 직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 수 없습니다. 특히 이 사건의 핵심 임차권은 확약 전제에서 실질 인수 0원이므로, 현재 실질취득액은 최저가와 같은 128,380,000원이지만 그 금액이 시장가보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,597,320원 |
| 1. 임차인 김영은 보증금 | 294,000,000원 | 125,782,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 294,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김영은 보증금 부족분은 168,217,320원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약을 적용하면 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 부평남초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·상가점포가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 동수역이 있어 전반적인 교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층~지상10층 건물의 9층 901호이며, 위생·급배수·승강기·난방·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 2필지 모두 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 특이사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 대조. 김영은 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 전제로 합니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 현재 배당 계산상 보증금 부족분은 168,217,320원이지만 확약 적용 시 실질 인수액은 0원입니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 128,380,000원이 시장가보다 낮은지 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부구조를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 2026.08.21 발급 등기사항전부증명서와 매각물건명세서·현황조사 내용을 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 사건을 숫자만 보면 감정가 262,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 128,380,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 보증금 294,000,000원의 대항력 임차인입니다. 일반 배당 구조대로라면 현재 회차에서 168,217,320원의 부족분이 생기지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 확약 전제 실질취득액은 현재 최저가와 같은 128,380,000원입니다. 다만 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격이 실제 시장 대비 저렴한지는 단정할 수 없고, 내부 상태도 직접 확인되지 않았습니다. 이 물건은 확약 원문 확인과 현장·시세 확인이 가격 판단보다 먼저인 사건입니다.
