인천지방법원 2025타경515093. 인천 남동구 간석동 엘비주택 3층 304호, 전용 33.44㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 89,000,000원의 49%인 43,610,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 가격보다 먼저 2021년 7월 12일 전입·점유를 시작한 박혜미 임차인입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 6월 18일이고, 보증금은 103,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024년 9월 10일 주택도시보증공사 가압류이므로 임차인의 전입일이 훨씬 앞섭니다. 등기부에도 2023년 8월 18일 주택임차권이 등기되어 있어, 원칙적인 권리 계산만 놓고 보면 현재 최저가에서 배당 후 남는 보증금 60,574,980원이 매수인 승계 대상입니다. 다만 이 사건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 94-4 엘비주택 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 33.44㎡ · 지하1층/지상4층 건물 내 3층 304호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 고재후 (2023.02.23. 거래가 103,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 43,610,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 103,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜미 주택전부 · 실제 임차인 1명 | 2021.07.12 / 2021.06.18 | 103,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 현재 최저가 43,610,000원 기준 배당 계산에서는 임차인에게 42,425,020원이 배당되고, 확약을 반영하지 않은 룰상 미배당 보증금은 60,574,980원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세
엘비빌라트는 16세대, 2001년 9월 17일 사용승인된 다세대주택이며, 비교 면적은 본건과 같은 33.44㎡입니다. 전체 4건 평균은 82,750,000원이지만, 과거 1억원대 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 33.44㎡ | 1 | 61,000,000원 |
| 2023.02 | 33.44㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 2022.04 | 33.44㎡ | 2 | 102,000,000원 |
| 2022.02 | 33.44㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.44㎡ | 1건 | 61,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2025년 2월의 61,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 확약을 반영한 본건 실질취득액 43,610,000원은 이 최근 시세의 71.5%입니다. 따라서 현재 회차 가격은 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 32.2% 하락한 흐름이므로, 단순히 과거 전체 평균 82,750,000원과 비교해 할인폭을 크게 잡는 방식은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,184,980원 |
| 1. 임차인 박혜미 보증금 | 103,000,000원 | 42,425,020원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 103,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 배당 계산만 보면 박혜미 보증금 중 60,574,980원이 남지만, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 말소동의 확약서를 반영해 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·주변. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 간석3동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물의 3층 304호이며, 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 6미터 포장도로에 접하고, 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형입니다. 용도지역은 일반상업지역이며 방화지구·과밀억제권역에 포함됩니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 현황 호별표기가 없는 상태여서 인접 호수와 층별 표기를 참고해 위치를 확인했습니다. 입찰 전 304호 위치를 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 유동성. 동일 면적 확인 거래는 4건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 61,000,000원이 과거 1억원대 거래보다 크게 낮아진 점이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 실질 인수 0원의 근거이므로 박혜미 임차권에 대한 적용 범위와 실제 말소 절차를 원문에서 대조하세요.
- 룰상 인수액과 혼동 금지. 확약을 반영하지 않으면 현재 회차의 미배당 보증금은 60,574,980원입니다. 최저가 43,610,000원만 보고 권리비용을 누락하면 안 됩니다.
- 최근 시세 기준. 전체 거래 평균 82,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 61,000,000원을 가격 기준선으로 두는 편이 데이터 흐름에 부합합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -32.2%이므로 최근 거래보다 싸다는 사실과 추가 하락 가능성을 별개로 판단해야 합니다.
- 호실 위치 재확인. 감정 당시 현황 호별표기가 없어 304호 위치를 인접 호수와 층별 표기로 확인했습니다. 현장 확인이 중요합니다.
- 규제 기재사항 확인. 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
맺으며 — 확약이 유효하면 가격은 낮다, 다만 시장도 내려왔다
이 사건은 표면적인 최저가만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 본질은 대항력 있는 임차권을 어떻게 처리하느냐입니다. 박혜미 임차인은 보증금 103,000,000원, 전입 2021.07.12, 확정일자 2021.06.18로 말소기준권리보다 앞섭니다. 원칙적인 배당 계산에서는 현재 회차에 60,574,980원의 미배당액이 남습니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영됩니다. 그 전제에서 실질취득액은 최저가와 같은 43,610,000원이며, 최근 12개월 평균·최신 거래 61,000,000원의 71.5%입니다. 가격만 보면 최근 거래보다 낮지만, 최근 추세가 -32.2%이고 16세대 소규모 다세대라는 점까지 함께 보면 핵심은 “확약의 실제 적용 확인 + 하락장 속 환금성 검증”입니다.
