인천지방법원 2025타경515157. 인천 부평구 갈산동 ‘부평지앤지’ 4층 401호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 양석근으로, 2021년 11월 5일 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 가압류·압류의 숫자가 아니라, 그보다 앞선 임차인 정유라의 260,000,000원 임차보증금과 이에 대한 말소동의 확약서입니다.
말소기준은 2022년 10월 18일 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 정유라는 2021년 10월 22일 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자는 2021년 9월 3일이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 낙찰가 + 인수액이 사실상 260,000,000원 부근으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정유라 임차권에 대해서는 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 161 부평지앤지 4층 401호 · 부평대로296번길 40 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 양석근 · 2021.11.05 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
말소기준은 2022.10.18 서울보증보험주식회사 가압류 450,000,000원입니다. 이후 서울보증보험의 추가 가압류, 롯데카드·케이비국민카드·하나카드·수협은행·우리은행·천안공주낙농축산업협동조합의 가압류와 천안시·국·국민건강보험공단·부평구 등의 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 확인 대상 5명
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정유라 | 2021.10.22 | 260,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 적용 0원* |
| SALAHUDDIN BUSHRA | 2024.11.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 대상 아님 |
| SALAH UD DIN HAREERA | 2024.11.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 대상 아님 |
| DIN SALAH UD | 2024.11.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 대상 아님 |
| MUHAMMAD SARIM | 2024.11.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 대상 아님 |
실제 임차·점유 확인 대상은 5명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없습니다. 정유라 외 4명은 모두 2024.11.01 전입으로 말소기준일 이후이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 네 명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유 범위와 명도 상대방은 원본 서류와 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 1. 임차인 정유라 보증금 | 260,000,000원 | 122,745,800원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 가압류 | 450,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 가압류 | 92,809,624원 | 0원 |
| 4. 롯데카드 주식회사 가압류 | 13,325,333원 | 0원 |
| 5. 주식회사 케이비국민카드 가압류 | 17,529,016원 | 0원 |
| 6. 하나카드주식회사 가압류 | 10,430,259원 | 0원 |
| 7. 수협은행 가압류 | 142,157,267원 | 0원 |
| 8. 주식회사우리은행 가압류 | 202,425,486원 | 0원 |
| 9. 천안공주낙농축산업협동조합 가압류 | 52,295,453원 | 0원 |
| 10. 서울보증보험주식회사 가압류 | 250,000,000원 | 0원 |
| 11. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 정유라의 미배당 보증금은 137,254,200원입니다. 다만 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되므로 정유라 임차권의 실질 매수인 인수액은 0원*으로 평가합니다. 국세·지방세 압류 6건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈산역 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·학교·아파트·오피스텔·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브경사지붕 7층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·갈산2지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정평가 자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 본건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 정유라 임차권 말소 범위와 조건을 매각물건명세서 원문에서 최종 확인해야 합니다.
- 정유라 임차권 확인. 보증금 260,000,000원, 확정일자 2021.09.03, 전입·점유 2021.10.22, 배당요구 사실을 등기부·명세서와 대조하세요.
- 별도 점유자 4명 확인. 모두 전입 2024.11.01로 대항력은 없지만 보증금과 점유 범위가 확인되지 않았습니다. 현장 점유와 명도 상대방을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 다수 존재하며, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.21입니다. 입찰 판단 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘2.6억 임차권의 확약 확인’
이 물건은 등기상 가압류·압류가 많지만, 후순위 권리 자체는 매각으로 소멸합니다. 진짜 핵심은 말소기준보다 앞선 정유라의 260,000,000원 대항력 임차권입니다. 확약을 배제한 원칙 계산만 보면 현재 회차에서 137,254,200원이 남아 최저가가 싸다는 판단은 성립하지 않습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차권은 본 분석상 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
다만 현황조사상 별도 점유자 4명의 보증금이 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류도 다수 존재합니다. 또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 125,300,000원의 시장가격 매력은 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 확약서의 효력·말소 범위 확인이 끝나야 비로소 권리 리스크가 정리되는 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
* 정유라 임차권은 배당 계산상 현재 회차 미배당액 137,254,200원이 발생하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영해 본 리포트의 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다.
