인천지방법원 2025타경515158. 부평구 십정동 서보한마음 5층 501호로, 감정평가서상 다세대주택으로 이용중인 물건입니다. 감정가 172,050,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 84,305,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 크게 내려갔다는 사실만으로 판단하면 안 됩니다. 임차인 김민우는 2021.10.18. 전입·점유를 시작했고, 2021.09.13. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022.05.31. 국민건강보험공단 압류이므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
보증금은 168,000,000원입니다. 현재 최저가 84,305,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 1,917,490원을 먼저 제하고 임차인에게 82,387,510원이 배당돼, 보증금 부족분 85,612,490원이 남습니다. 확약이 없었다면 낙찰가와 인수액을 합친 룰상 취득 부담은 169,917,490원으로, 결국 보증금 168,000,000원 수준에 집행비용까지 더해지는 구조입니다. 즉 단순히 “8,430만원짜리 물건”으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515158 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 482-14 서보한마음 5층 501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 동암남로34번길 10-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 내 5층 501호 |
| 사용승인 | 2011.11.17. |
| 소유자 | 홍성주 · 2021.11.08. 소유권이전 · 거래가액 176,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,050,000원 / 84,305,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.05.31. 국민건강보험공단 압류입니다. 김민우의 전입·점유일은 2021.10.18.로 그보다 앞서고, 확정일자도 2021.09.13.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 이후 등기된 이재희 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 부평구 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 2023.11.21. 김민우 명의의 주택임차권등기가 보증금 168,000,000원으로 등기돼 있습니다. 배당요구도 같은 날 확인됩니다. 따라서 확약을 제외한 일반 원칙상으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 유형입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 인수부담을 실질 0원으로 처리합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민우 | 5층 501호 59.53㎡ 전부 | 2021.10.18. / 2021.09.13. | 168,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 시세는 확인되지 않는다
이 사건 자료에는 동일·유사 물건의 실거래 평균이나 최신 거래가가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 172,050,000원 대비 최저가가 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 다세대주택은 개별 호수의 위치·상태·권리관계와 제시외 물건 여부에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로, 시세 검증 없이 감정가 할인율만 근거로 응찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,305,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,490원 |
| 1. 임차인 김민우 보증금 | 168,000,000원 | 82,387,510원 |
| 2. 가압류 · 이재희 | 4,890,899원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 일반 배당 계산상 김민우 보증금 부족분은 85,612,490원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 부족분의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 실제 배당은 집행비용 및 우선순위 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동암초등학교 남측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린상가가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 동암역, 간석오거리역이 있어 전반적인 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물의 5층 501호이며, 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지는 가장형이며 다세대주택 부지로 이용중이고, 북측 및 남측으로 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 제시외 물건 — 위반건축물 여부 재확인
감정평가서에는 본건에 용도미상 샌드위치 판넬·샷시조 4㎡와 용도미상 샌드위치판넬 1㎡의 제시외 물건이 소재한다고 기재돼 있습니다. 구조·면적·사용자재 등을 종합적으로 참작해 별도로 평가됐으며, 경매 진행 시 제시외 물건의 포함 여부와 위반건축물 해당 여부를 다시 확인하라는 취지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 김민우 주택임차권 전체에 적용되는지, 말소 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 확약 미이행 시 금액. 현재 회차 기준 일반 계산상 임차보증금 미배당액은 85,612,490원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 핵심 인수위험입니다.
- 실거래 시세. 최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없으므로, 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 제시외 물건. 4㎡와 1㎡ 제시외 물건의 매각 포함 여부와 위반건축물 여부를 현장·관할기관에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 등기된 임차권과 실제 현황을 다시 확인하고, 점유자가 존재할 경우 인도 절차를 별도로 점검해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리와 이후 압류·가압류·경매개시결정의 현재 상태를 최신 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약서가 먼저다
이 사건의 표면만 보면 감정가 172,050,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 84,305,000원까지 내려온 다세대 경매입니다. 그러나 본질은 할인율이 아닙니다. 김민우의 보증금 168,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차보증금이어서, 일반 원칙대로라면 현재 회차에서도 85,612,490원이 미배당돼 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
이번 사건이 달라지는 이유는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 해당 임차권 인수는 실질 0원이 되고 실질취득 부담은 현재 최저가 84,305,000원으로 내려옵니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 이 가격 자체의 시세 메리트는 판단할 수 없고, 제시외 물건의 위반건축물 여부도 남아 있습니다. 따라서 핵심 순서는 확약서 원문 확인 → 제시외 물건 확인 → 최근 실거래 확인입니다.
