감정가 49%까지 내려왔지만, 인수 확정 55,000,000원과 미상 임차 위험이 남는다 — 양평 조은프라자

수원지방법원 2024타경1366. 양평군 용문면 다문리의 조은프라자 근린시설입니다. 소재지는 1층 101호로 표시되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있고 감정평가상 1층부터 5층까지 여러 호가 각각 근린생활시설·골프연습장·노인복지센터·휘트니스센터·영어학원·피부관리센터로 이용 중입니다. 따라서 한 호실만 보는 단순 상가 경매가 아니라, 다수 점유자와 여러 이용구역이 얽힌 일괄매각 근린시설로 접근해야 합니다.

등기상 말소기준권리는 2019.12.13. 설정된 용문농업협동조합 근저당권 3,477,500,000원입니다. 뒤에 설정된 근저당권·가처분·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 권리가 소멸한다고 해서 임차관계까지 모두 끝나는 것은 아닙니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 주식회사 디오와 박시하는 대항력이 있으며, 배당표상 보증금 15,000,000원과 40,000,000원이 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차보증금은 일부 인수

말소기준 근저당권은 2024.10.30. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이므로 말소기준 순위는 2019.12.13. 그대로 유지됩니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 이전되지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 대항력 2명·미상 1명

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복된 보증금 신고가 아니며, 실제 임차인은 9명입니다. 그중 주식회사 디오와 박시하의 보증금 합계 55,000,000원은 배당금이 아니라 매수인의 별도 부담입니다. 따라서 낙찰대금 681,100,000원만 준비하면 끝나는 구조가 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가 1,390,000,000원의 49%인 681,100,000원입니다. 하지만 확인 가능한 실거래 비교 자료가 없어 이 가격이 실제 상가 매매시장보다 낮은지는 검증되지 않았습니다. 게다가 최저가 외에 대항력 임차인 보증금 55,000,000원이 확정 부담으로 붙습니다.

실질취득 하한은 주식회사 디오 15,000,000원과 박시하 40,000,000원의 확정 인수액만 더한 금액입니다. 조일근의 대항력이 인정되어 보증금 70,000,000원을 추가 인수하는 경우 각 회차의 실질취득액은 그만큼 더 높아집니다.

④ 예상배당표 (매각가 681,100,000원 가정)

총 신고채권 4,635,708,585원 중 671,889,000원만 배당되고, 3,963,819,585원이 미배당됩니다. 후순위 채권의 미배당액은 매각으로 소멸하는 등기 권리이므로 매수인이 인수하지 않습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 양평군 용문면 다문리 다문초등학교 북동측 인근의 조은프라자에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 나지 등이 형성된 간선도로변 상가 지대입니다.
• 교통. 왕복 2차선 다문북길에 접하고 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 직선거리 약 600m 지점에 용문역이 위치합니다.
• 이용. 1층 전체는 근린생활시설, 2층 전체는 골프연습장, 3층 전체는 노인복지센터, 4층 전체는 휘트니스센터, 5층은 영어학원과 피부관리센터로 조사되었습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물로 엘리베이터, 공용위생, 급·배수, 지하주차설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 640㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형 토지이며 북측 폭 약 15m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,292,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 현황 차이. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 다만 일부 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 따라 확인되었습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 소재지는 1층 101호로 표시되어 있지만 감정평가상 1층부터 5층까지 여러 호가 조사되어 있습니다. 매각목록과 각 호수의 대지권·전유부분을 원본으로 대조해야 합니다.
• 디오·박시하 인수 확인. 두 임차인의 임대차계약서, 실제 점유, 사업자등록 상태와 보증금 잔액을 확인하고 확정 인수액 55,000,000원을 입찰가와 별도로 반영해야 합니다.
• 조일근 전입일 확인. 보증금 70,000,000원에 대해 전입일·사업자등록일·점유개시일·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력 및 인수 여부를 확정해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 조광휘와 주식회사 과수원의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차계약서 보완 확인이 필요합니다.
• 현장 점유 대조. 1층 전체가 일체로 이용되고 각 층별 임차인이 다수 존재하므로 호실 경계, 공용부분, 실제 영업자와 계약상 임차인이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 국의 압류가 등기되어 있고 배당계산에는 당해세가 반영되지 않았으므로 배당순위와 체납세액을 별도로 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으므로 채권양도와 경매신청채권자 관계를 최신 등기부와 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구서 및 임대차 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 49%보다 인수액 확정이 먼저다”

이 사건은 후순위 등기권리가 많은 대신, 그 권리들은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 정리 가능한 구조입니다. 문제는 임차인입니다. 주식회사 디오와 박시하의 보증금 합계 55,000,000원은 매수인 인수가 명시되어 현재 회차 실질취득 하한이 736,100,000원으로 올라갑니다. 여기에 조일근의 보증금 70,000,000원은 전입일 미상으로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.

실거래 비교 자료가 없는 근린시설이고 2회 유찰된 일괄매각 물건이라는 점까지 고려하면, 감정가의 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 확정 인수 55,000,000원, 추가 인수 가능 70,000,000원, 실제 임차인 9명을 모두 확인한 뒤에야 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 결론은 등기권리는 정리되지만 임차관계는 보수적으로 재검증해야 하는 C등급 물건입니다.