437,080,000원
수원지방법원 2024타경1366. 양평군 용문면 다문리에 있는 조은프라자 내 근린시설 일괄매각 사건입니다. 감정가 892,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 437,080,000원까지 내려왔습니다. 2층 전체는 골프연습장(골프존)으로 이용 중이며, 목록4는 집합건축물대장상 증축된 9.9㎡를 포함한 108.45㎡를 기준으로 평가됐습니다.
등기상 말소기준권리는 2019.12.13. 용문농업협동조합의 채권최고액 3,477,500,000원 근저당권입니다. 이후 가처분·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아니라 임차인 인수입니다. 말소기준일보다 먼저 점유를 시작한 주식회사 디오와 박시하의 보증금 합계 55,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 남는 것으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1366 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 다문북길 106, 2층 201호 (조은프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 근린시설 · 2층 전체 골프연습장(골프존) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 건물 · 엘리베이터·지하주차·급배수설비 |
| 평가 관련 | 목록4 증축면적 9.9㎡ 포함 · 집합건축물대장 면적 108.45㎡ 기준 평가 · 공부와의 차이 없음 |
| 소유자 | 정세화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 892,000,000원 / 437,080,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 용문농업협동조합 / 2,788,810,488원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차권은 별도
말소기준 근저당보다 뒤에 설정된 금호종합건설의 가처분과 가압류, 양평축산업협동조합·농협은행·경기신용보증재단·용문농업협동조합의 가압류, 이천세무서의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 근저당권은 2024.10.30. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준권리의 순위 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 9명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·처리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조광휘 1층 101호 33㎡ | 2023.09.26 | 보증금 미상 월 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 2024.06.11. 배당요구 |
| 주식회사 과수원 220㎡ | 2022.02.25 | 보증금 미상 월세 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미확인 |
| 주식회사 디오 33㎡ | 2018.05.15 | 15,000,000원 월세 미상 | 대항력 있음 | 없음 | 15,000,000원 인수 승계 없음 |
| 김윤희 1층 102호 78.7㎡ | 2023.02.17 | 20,000,000원 월 1,900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미확인 |
| 이현아 201호·202호 239.1㎡ | 2021.06.03 | 50,000,000원 월 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 2024.05.27. 배당요구 |
| 조일근(일등노인복지센타) 3층 | 미상 | 70,000,000원 월 2,950,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수 여부 미상 승계 없음 |
| 박시하 4층 316.98㎡ | 2019.11.14 | 40,000,000원 월 3,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 40,000,000원 인수 2024.06.11. 배당요구 |
| 류난영 501호 138.49㎡ | 2020.08.21 | 20,000,000원 월 1,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 2024.05.27. 배당요구 |
| 강민서 5층 501호 99.42㎡ | 2021.10.15 | 20,000,000원 월 1,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 2024.06.04. 배당요구 |
② 실질취득과 회차 시나리오 — 49% 할인율의 착시
현재 최저가는 감정가의 49%인 437,080,000원이지만, 주식회사 디오와 박시하의 보증금 55,000,000원을 더하면 확정 실질취득은 492,080,000원, 감정가의 55.2%입니다. 추가 유찰이 되더라도 확정 인수액 55,000,000원은 줄지 않으므로, 최저가 하락률과 실제 총투입액 하락률은 동일하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확정 인수 | 확정 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 437,080,000원 | 55,000,000원 | 492,080,000원 | 4,167,714,284원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 305,956,000원 | 55,000,000원 | 360,956,000원 | 4,297,150,868원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 214,169,200원 | 55,000,000원 | 269,169,200원 | 4,387,652,653원 |
각 실질취득액에는 확정 인수 55,000,000원만 반영했습니다. 대항력 판정이 미상인 조일근의 보증금 70,000,000원은 포함하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 437,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당·처리 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,770,800원 |
| 인수 · 주식회사 디오 보증금 | 15,000,000원 | 배당 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 박시하 보증금 | 40,000,000원 | 배당 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 용문농업협동조합 | 3,477,500,000원 | 430,309,200원 |
| 3. 가압류 · 금호종합건설 주식회사 | 997,913,330원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 양평축산업협동조합 | 20,256,116원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,314,899원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 58,986,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 용문농업협동조합 | 31,053,139원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권액은 4,598,023,484원이고, 집행비용을 제외한 배당 가능액 430,309,200원은 말소기준 근저당에 배당됩니다. 총 미배당액은 4,167,714,284원이며, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않지만, 선순위 임차보증금 55,000,000원은 별도로 부담합니다.
당해세·임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다문초등학교 북동측 인근의 간선도로변 상가 지대이며, 주변은 근린생활시설과 나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 왕복 2차선 다문북길에 접해 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 용문역은 남측 직선거리 약 600m 지점입니다.
- 이용. 2층 전체는 골프연습장, 1층은 근린생활시설, 3층은 노인복지센터, 4층은 휘트니스센터, 5층은 영어학원과 피부관리센터로 이용 중입니다.
- 도로·토지. 북측 폭 약 15m 포장도로에 접하며 토지는 640㎡, 평지의 상업용 건부지입니다. 공시지가는 1,292,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 근린시설 일괄매각으로 일반 주거용보다 매수층이 제한됩니다. 기존 골프연습장 영업 지속 가능성, 각 층 임대수익과 공실, 명도 범위를 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 주식회사 디오 15,000,000원과 박시하 40,000,000원의 임대차계약서, 점유범위 및 현재 존속 여부를 확인하세요.
- 미상 임차인 우선 확인. 조일근의 전입일·사업자등록 신청일·점유 개시일을 확인해 보증금 70,000,000원의 대항력과 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 437,080,000원이 아니라 확정 인수까지 더한 492,080,000원을 기본 취득원가로 보세요.
- 시세·수익률 조사. 용문역 인근 근린시설의 매매 사례, 층별 임대료, 관리비, 공실률과 골프연습장 영업수익을 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 각 목록별 전유면적·대지권·현황상 연결 이용 여부와 층별 점유자를 매각목록 원본에서 대조하세요.
- 증축 부분 확인. 집합건축물대장에 반영된 9.9㎡ 증축 부분의 현황, 사용승인 내용과 향후 이용 제한 여부를 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 9명의 점유 관계가 조사된 상가이므로 각 층별 인도 시기, 영업보상 주장 가능성 및 협의 비용을 별도로 산정하세요.
- 세금·관리비 확인. 당해세, 체납 관리비, 전기·수도·시설 유지비와 공용부분 체납액을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가가 곧 49% 취득가는 아니다”
이 사건은 후순위 등기가 복잡해 보이지만, 등기부상 권리는 말소기준 근저당을 중심으로 정리됩니다. 진짜 문제는 임차관계입니다. 대항력 있는 주식회사 디오와 박시하의 보증금 합계 55,000,000원은 확정 인수로 산정돼 현재 회차의 실질취득액은 492,080,000원입니다.
더 큰 경계점은 보증금 70,000,000원의 조일근입니다. 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없으므로, 이 부분을 해소하기 전에는 총 인수액과 최종 취득원가가 닫히지 않습니다. 게다가 근린시설 일괄매각은 아파트처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵고 비교 가능한 실거래 수치도 확인되지 않습니다. 표면 가격은 낮아졌지만 권리와 수익성 검증은 아직 끝나지 않은 물건입니다. 현재 기준 평가는 보수적 C가 적절합니다.