인천지방법원 2024타경582756. 부평동 성우아파트 2층 202호, 전유면적 33.43㎡ 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택(아파트)이고, 건물은 철근콘크리트조 지상 5층으로 2002.10.24 사용승인됐습니다. 소유자는 송명호이며 2020.02.07 소유권이전을 마쳤고 당시 거래가액은 110,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “말소기준권리 이후는 모두 소멸”만으로 끝나지 않습니다. 실제 임차인 정은지는 2020.02.07 주민등록 및 점유를 시작해 2023.08.29 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 대항력을 갖는 것으로 확인됩니다. 임차권등기에는 최초 보증금 110,000,000원, 갱신 보증금 115,000,000원이 기재돼 있습니다. 원칙적으로는 매수인 인수 가능성을 먼저 따져야 하는 구조입니다.
* 말소동의 확약은 정은지 임차권에 한정해 적용합니다. 다른 임차인에게 확장되는 확약은 아닙니다. 현재 확인된 실제 임차인은 정은지 1명이며, 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 채권자로 등재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부흥북로 17-1, 2층 202호 (부평동, 성우아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 감정 이용상태 다세대주택(아파트) · 전용 33.43㎡ · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 송명호 (2020.02.07 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.08.29 주택도시보증공사 가압류입니다. 정은지의 주민등록·점유개시는 2020.02.07로 그보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2024.01.31에 마쳐졌고 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 확인됩니다. 임차권등기 내용에는 확정일자 2020.01.10과 2022.02.06이 각각 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 정은지 | 제2층 제202호 33.43㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 → 115,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 0원* |
보증금은 2020.01.10 계약에서 110,000,000원, 2022.01.16 계약에서 115,000,000원으로 기재돼 있습니다. 주민등록·점유와 확정일자가 말소기준권리보다 앞서고 배당요구도 접수돼 있어 우선변제 관계를 함께 봐야 합니다. 다만 이 리포트의 매수인 인수 판단에서는 말소동의 확약이 우선 적용되므로 실질 승계액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 60.5%라는 숫자를 그대로 ‘싸다’고 읽으면 위험
시세 집계상 최근 12개월 평균은 136,500,000원, 최신 거래도 2024.03 · 136,500,000원입니다. 현재 실질취득가 82,600,000원은 해당 평균의 60.5%로 잡혀 있습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 43.2㎡ | 4 | 136,500,000원 |
| 2021.09 | 43.2㎡ | 4 | 132,000,000원 |
| 전체 평균 | 43.2㎡ | 2건 | 134,250,000원 |
문제는 비교 면적이 맞지 않는다는 점입니다. 경매 대상은 33.43㎡인데 실거래 2건은 모두 43.2㎡입니다. 따라서 82,600,000원을 136,500,000원과 직접 나눠 얻는 60.5%는 같은 면적의 확정적인 시세 할인율이 아닙니다. 거래 건수도 2건뿐이고, 단지는 총 12세대라 가격 비교 신뢰도와 환금성을 함께 보수적으로 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,886,800원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 844,000,000원 | 80,713,200원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 959,000,000원 중 예상배당은 80,713,200원, 미배당액은 878,286,800원입니다. 이 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다. 정은지 임차권의 매수인 인수 판단은 배당액과 별개로 말소동의 확약을 적용해 실질 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부평동초등학교 북측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 부평시장역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2002.10.24입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 공시지가는 3,723,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 성우3차는 총 12세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.1회로 거래·응찰 수요를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 다음 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 · 감정가 70% | 82,600,000원 | 80,713,200원 | 878,286,800원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 56% | 66,080,000원 | 64,490,560원 | 894,509,440원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 52,864,000원 | 51,512,448원 | 907,487,552원 |
말소동의 확약이 유지되는 전제에서는 각 회차의 매수인 실질 인수는 모두 0원으로 제시돼 있습니다. 따라서 가격이 내려가면 실질취득가도 함께 내려가는 구조입니다. 이 사건은 대항력 보증금 115,000,000원이 낙찰가 하락분만큼 인수액으로 늘어 총취득액을 115,000,000원에 고정시키는 일반 인수형과 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 판단을 바꾸는 핵심 자료입니다. 정은지 을구 5번 임차권등기 말소 범위와 조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기와 배당관계 확인. 정은지는 대항력과 확정일자를 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 배당표와 말소 처리 절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 대상 33.43㎡와 비교 거래 43.2㎡를 같은 평형 시세처럼 적용하면 안 됩니다. 60.5%는 단순 비교 지표로만 보세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 내부 상태·점유·명도·수요 부족 등 다른 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 12세대이고 실거래가 2건뿐이라 매수 후 재매각 시 가격 탐색과 매수자 확보에 시간이 걸릴 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 이력. 등기사항전부증명서에 민간임대주택 등록 내용이 기재돼 있으므로 관련 현황을 원본 서류와 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·말소동의 확약서·실거래 원자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 호재지만, “60.5%”는 할인율 확정치가 아니다
이 물건은 처음 보면 대항력 임차인의 보증금 115,000,000원이 최저가 82,600,000원보다 커서 매수인이 차액을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 정은지 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 주어진 조건에서는 그 인수 위험을 실질 0원으로 평가합니다. 따라서 현재 실질취득가는 최저가와 동일한 82,600,000원입니다.
다만 가격평가는 별개입니다. 최근 시세 통계 136,500,000원 대비 60.5%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 실제 비교 거래는 대상보다 큰 43.2㎡이고 거래도 2건에 불과합니다. 총 12세대 소규모 단지에 이미 4회 유찰된 이력까지 고려하면, 이 사건은 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만 가격의 신뢰도와 환금성은 낮은 편입니다. 결론은 “권리는 조건부 해소, 가격은 보수적 검증”입니다.
