인천지방법원 2024타경582756. 부평동 성우아파트 2층 202호, 전용 33.43㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 송명호이고, 2020.02.07 소유권이전 당시 거래가액은 110,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 저당권이 아니라 대항력 임차권과 확약의 결합입니다. 임차인 정은지는 2020.02.07 전입·점유를 시작했고, 등기에는 2020.01.10 및 2022.01.16 계약, 보증금 110,000,000원 및 115,000,000원, 확정일자 2020.01.10 및 2022.02.06이 기재돼 있습니다.
말소기준권리는 2023.08.29 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인의 전입·점유는 이보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 봐야 합니다. 통상이라면 낙찰가보다 보증금이 큰 대항력 임차인은 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있어, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 “을구 순위 5번 주택임차권등기 — 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영하고, 실질취득액도 현재 최저가와 같은 57,820,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부흥북로 17-1, 2층 202호 (부평동,성우아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 감정 이용상태 다세대주택(아파트) · 전용 33.43㎡ · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 송명호 · 2020.02.07 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 57,820,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.11.22 등기 · 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저, 말소기준은 HUG 가압류
이 사건의 실제 임차인은 정은지 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 신고가 중복된 구조는 아니며, 임차인은 주거용으로 제2층 제202호 33.43㎡ 전부를 사용한 것으로 기재돼 있습니다. 전입·점유 2020.02.07은 말소기준 2023.08.29보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 이후 2024.01.31 주택임차권등기가 접수됐고, 배당요구도 2024.01.31 접수된 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 등기기재 | 대항력 | 우선변제 관련 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정은지 | 제2층 제202호 33.43㎡ 전부 2020.02.07 | 110,000,000원 115,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 2020.01.10 확정일자 2022.02.06 | 승계 신고 아님 |
② 가격 비교 — 5회 유찰, 다만 실거래 면적이 다르다
현재 최저매각가는 57,820,000원으로 감정가 118,000,000원의 49% 수준입니다. 최근 거래 자료는 성우3차에서 확인된 2건이며, 모두 43.2㎡입니다. 대상 물건은 33.43㎡이고 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있으므로, 실거래 금액을 대상 호수의 직접적인 시세라고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 43.2㎡ | 4 | 136,500,000원 |
| 2021.09 | 43.2㎡ | 4 | 132,000,000원 |
| 전체 평균 | 43.2㎡ | 2건 | 134,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.2㎡ | 1건 | 136,500,000원 |
최근 12개월 평균은 136,500,000원이고 최신 거래도 2024.03의 136,500,000원입니다. 현재 최저가 57,820,000원은 이 값의 42.4%로 계산돼 있습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 3.4%로 표시돼 하락 추세 자료는 아닙니다. 다만 대상 33.43㎡와 거래 표본 43.2㎡가 다르므로, 이 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,440,760원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 844,000,000원 | 56,379,240원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 959,000,000원, 예상 배당액은 56,379,240원, 미배당액은 902,620,760원입니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 다음 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 57,820,000원 | 56,379,240원 | 902,620,760원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 46,256,000원 | 45,023,392원 | 913,976,608원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 37,004,800원 | 35,938,714원 | 923,061,286원 | 0원 |
제공된 회차별 계산에서는 6회 유찰 시 46,256,000원, 7회 유찰 시 37,004,800원까지 최저가가 낮아지지만, 모든 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 말소동의 확약이 실질적으로 적용된다는 전제와 일치합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부평동초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 부평시장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물의 제2층 제202호이며 사용승인일은 2002.10.24입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 201.5㎡, 평지의 세로장방형이며 남측 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 규모. 성우3차는 12세대이며, 확인된 실거래 표본은 2건으로 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단을 좌우하는 가장 중요한 서류입니다. 확약의 대상이 을구 5번 주택임차권 전체인지와 말소 조건을 대조해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 정은지의 전입 2020.02.07, 계약일 2020.01.10·2022.01.16, 보증금 110,000,000원·115,000,000원, 확정일자 기재를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 거래 136,500,000원은 전용 43.2㎡이고 대상은 33.43㎡입니다. 42.4%라는 비율만으로 적정가를 단정하지 않아야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 4.0회보다도 더 유찰된 물건이므로 권리 외에도 물건 상태·수요·환금성 등을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기사항전부증명서에 민간임대주택 등록이 기재돼 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유보다, 인수 0의 근거가 먼저다”
현재 최저가는 57,820,000원으로 감정가 118,000,000원에서 5회 유찰된 가격입니다. 숫자만 보면 최근 확인 거래 136,500,000원 대비 42.4%여서 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 진짜 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차권입니다. 임차인은 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 보증금도 110,000,000원 및 115,000,000원으로 등기돼 있어, 원칙적으로는 매수인 인수 위험을 반드시 따져야 합니다.
그 위험을 뒤집는 자료가 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득도 57,820,000원입니다. 다만 최근 실거래는 대상과 다른 43.2㎡ 표본이므로 단순 시세 비교에는 한계가 있습니다. 결국 이 물건은 확약의 효력을 원본으로 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
