인천지방법원 2024타경582756. 부평동 성우아파트 2층 202호, 전용 33.43㎡ 전부가 대상입니다. 감정평가 이용상태는 다세대주택(아파트)이고, 사용승인일은 2002.10.24.입니다. 겉으로는 2회 유찰되어 최저가가 57,820,000원까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기입니다.
임차인 정은지의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.02.07.이고, 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사 가압류는 2023.08.29.입니다. 즉 점유·전입이 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서 notes도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 적고 있어, 이 물건은 최저가형이 아니라 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부흥북로 17-1, 2층 202호 (부평동, 성우아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 감정평가 이용상태 다세대주택(아파트) · 전용 33.43㎡ · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 송명호 (2020.02.07. 거래가 110,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 57,820,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 건 ‘앞선 임차인’
말소기준은 제공 데이터의 priority_basis상 2023.08.29. 갑구 8번 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 정은지의 전입·점유개시는 2020.02.07.로 말소기준보다 빠릅니다. 을구 5번 임차권등기는 접수일 자체는 2024.01.31.이지만, 등기 내용 안에 전입·점유개시·확정일자가 기재되어 있어 미배당 보증금 인수가 핵심 리스크입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정은지 | 제2층 제202호 33.43㎡ 전부 | 2020.02.07. | 110,000,000원 / 115,000,000원 | 2024.01.31. | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 |
tenants 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 주택도시보증공사는 별도로 갑구 8번 가압류 채권자이자 갑구 9번 강제경매 채권자로 등장하지만, 임차인 보증금을 합산해서 늘려 잡으면 안 됩니다. 보증금은 등기부 임차권등기 기재의 110,000,000원·115,000,000원 병기를 기준으로, 현재 실질취득 판단은 115,000,000원 쪽에 맞춥니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 1.15억 근처
| 회차 | 최저가 | 보증금 기준 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 57,820,000원 | 57,180,000원 | 115,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 40,474,000원 | 74,526,000원 | 115,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 28,331,800원 | 86,668,200원 | 115,000,000원 |
이 표가 이 사건의 결론입니다. 회차가 내려갈수록 법원 최저가는 57,820,000원 → 40,474,000원 → 28,331,800원으로 작아지지만, 보증금 기준 인수액은 반대로 커집니다. 따라서 보증금 115,000,000원을 전제로 하면 실질취득은 계속 115,000,000원에 고정됩니다.
④ 참고 실거래 — 표본은 있으나 면적이 맞지 않는다
realtor 데이터에는 성우3차 최근 거래 2건이 있습니다. 다만 거래 표본은 전용 43.2㎡이고, 본건은 33.43㎡라서 area_matched=false입니다. 따라서 단순히 “실거래 평균 134,250,000원보다 실질취득 115,000,000원이 낮다”고 말하면 안 됩니다. 면적 차이를 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 43.2㎡ | 4 | 136,500,000원 |
| 2021.09 | 43.2㎡ | 4 | 132,000,000원 |
| 평균 | 43.2㎡ | 2건 | 134,250,000원 |
실질취득 115,000,000원은 참고 실거래 평균 134,250,000원의 85.7%입니다. 하지만 본건 면적은 33.43㎡이고 거래 표본은 43.2㎡입니다. ㎡당으로 보면 본건 실질취득은 약 3,440,000원/㎡, 참고 실거래 평균은 약 3,108,000원/㎡입니다. 즉 면적 보정 관점에서는 싸다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정 · 제공 distribution 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,440,760원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 35,100,000원 | 35,100,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 844,000,000원 | 5,679,240원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 distribution의 채권 총액은 1,009,700,000원, 채권자 배당 합계는 56,379,240원, 미배당은 953,320,760원입니다. 단, 이 사건의 매수인 리스크 판단은 매각물건명세서 notes의 대항력 임차권 인수 문구를 우선해 보아야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부평동초등학교 북측 인근에 위치하고, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 부평시장역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 중 제2층 제202호이며, 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 성우3차 총 12세대, 최근 거래 표본은 2건입니다. 소규모 단지이고 본건 면적과 거래 표본 면적이 맞지 않아 환금성 판단은 보수적으로 봐야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 등기사항전부증명서상 민간임대주택 등록 문구가 있으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 57,820,000원이 아니라 대항력 임차권 보증금 기준 실질취득 115,000,000원을 기준으로 판단하세요.
- 임차권 원본 확인. 을구 5번 임차권등기의 보증금 110,000,000원·115,000,000원 병기, 확정일자 2020.01.10.·2022.02.06., 배당요구 2024.01.31.을 원본으로 대조해야 합니다.
- 미배당 잔액 인수 확인. 매각물건명세서 notes에 인수 문구가 명시되어 있으므로, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액이 실제 얼마인지 배당표 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증기관과 임차인 구분. 주택도시보증공사는 가압류·경매 채권자로 등장하지만, tenants 데이터상 정은지는 보증기관 승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 보증금 중복 합산은 금지입니다.
- 면적 보정. realtor 실거래는 43.2㎡ 2건이고 본건은 33.43㎡입니다. 실거래 평균 134,250,000원과 단순 비교하지 말고 ㎡당 단가와 실제 물건 상태를 함께 봐야 합니다.
- 관리비·명도. 소규모 집합건물은 관리비 체납, 점유 이전, 임차권등기 말소 협의가 핵심입니다. 낙찰 전 관리·점유·말소 실무를 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘반값 경매’가 아니다
이 사건의 숫자는 처음엔 매력적으로 보입니다. 감정가 118,000,000원, 최저가 57,820,000원, 2회 유찰. 하지만 권리 구조를 열어보면 결론은 달라집니다. 정은지의 전입·점유는 2020.02.07.이고, 말소기준 가압류는 2023.08.29.입니다. 매각물건명세서도 대항력 임차권의 미배당 잔액 인수를 명시합니다. 그러므로 이 물건의 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 115,000,000원입니다.
최저가가 더 내려가도 실질취득은 보증금 근처에 고정됩니다. 게다가 거래 표본은 본건보다 큰 43.2㎡라 시세 비교도 단순하지 않습니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수형 고난도 물건이고, “싸게 낙찰받는다”가 아니라 “얼마의 임차보증금 잔액을 떠안을 것인가”를 먼저 계산해야 하는 사건입니다.