수원지방법원 2024타경1793. 이천시 부발읍 가좌리 94-5에 위치한 토지와 4층 철근콘크리트 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가 당시 건물은 노유자시설인 더베이비 어린이집으로 이용 중이며, 토지면적은 1,601㎡입니다. 감정가는 2,797,618,880원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 959,583,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다.
등기상 말소기준권리는 2013년 3월 28일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 1,416,000,000원입니다. 그보다 앞선 2013년 1월 17일 하나캐피탈 근저당권은 2013년 3월 28일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 설정된 근저당권과 다수 가압류는 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1793 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 가좌리 94-5 · 경기도 이천시 부발읍 가좌로13번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 노유자시설(더베이비 어린이집)로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 |
| 토지 | 1,601㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 조일봉 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,797,618,880원 / 959,583,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수산업협동조합중앙회의 승계인 수협은행 / 1,354,323,898원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 이동식 조립식 창고 3㎡ 제외 · 바닥분수·놀이기구·소방설비 등 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위는 말소됐고, 인수권리는 없다
임차인 없음. 임차인 신고나 보증금 자료는 확인되지 않으며, 감정평가서의 임대관계도 미상입니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 다만 실제 운영자와 점유자가 소유자와 동일한지는 별도 현장조사가 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%여도 시세 비교는 불가능하다
현재 최저매각가 959,583,000원은 감정가 2,797,618,880원의 34.3%입니다. 금액만 보면 감정가보다 1,838,035,880원 낮지만, 이 차액을 곧바로 투자수익이나 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않습니다.
특히 이 물건은 일반 아파트나 다세대주택이 아니라 노유자시설로 이용 중인 4층 건물과 토지입니다. 어린이집 운영을 계속할 매수자와 다른 용도로 전환하려는 매수자의 가치평가가 크게 다를 수 있습니다. 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실은 확인되지만, 현재 시장가보다 저렴한지는 별도의 수익환원·토지가격·건물 잔존가치·용도전환 가능성 검토 없이는 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 959,583,000원 | 34.3% | 4,649,256,294원 |
| 4회 유찰 시 | 671,708,100원 | 24.01% | 4,934,252,445원 |
| 5회 유찰 시 | 470,195,669원 | 16.81% | 5,133,749,752원 |
③ 예상배당표 (매각가 959,583,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,995,830원 |
| 을구 1번 근저당권 · 하나캐피탈주식회사 | 1,040,000,000원 | 947,587,170원 |
| 을구 3번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,416,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 신한캐피탈주식회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사키움저축은행 | 558,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 455,040,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 455,040,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 5,596,843,464원 | 947,587,170원 |
| 미배당 채권 | - | 4,649,256,294원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당표에는 을구 1번 하나캐피탈 근저당권에 947,587,170원이 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 그러나 해당 근저당권은 2013.03.28 해지를 원인으로 말소등기가 확인됩니다. 실제 배당순위와 채권 잔존 여부는 배당요구서·채권계산서·최신 등기부를 반드시 대조해야 합니다. 이 불일치는 매수인 인수액 0원 판단과는 별개입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 4층 철근콘크리트 건물이며 노유자시설인 더베이비 어린이집으로 이용 중입니다. 외벽은 치장벽돌·드라이비트·돌붙임, 내벽은 벽지·인테리어·타일 마감입니다.
- 입지. SK하이닉스 이천공장 서측 직선거리 약 550미터 지점으로, 주변은 단독주택·사무실·공장·창고·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 왕복 2차선 가좌로 서측 인근에 있고 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과 차량 약 6~7분 거리의 영동고속도로 이천IC를 이용할 수 있습니다.
- 토지. 1,601㎡의 대지로 평지·부정형이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 278,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 어린이집 등 노유자시설 수요자는 일반 주택 수요자보다 제한될 수 있습니다. 다른 용도로 활용하려면 자연녹지지역 규제와 기존 시설의 변경 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2013년 하나캐피탈 근저당권 말소와 예상배당표의 배당 계산이 서로 다르므로, 최신 등기부와 채권계산서에서 실제 잔존 여부를 대조하세요.
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 어린이집 운영주체와 실제 점유자, 인도 시기 및 영업시설 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 이동식 조립식 창고 3㎡는 매각에서 제외되고, 바닥분수·놀이기구·소방설비는 매각에 포함됩니다. 제외 물건의 철거·사용 협의 가능성을 점검하세요.
- 운영·용도 검토. 노유자시설을 계속 운영할 경우 관련 인허가와 시설기준을, 다른 용도로 전환할 경우 용도변경 가능성과 공사비를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 토지가격·건물 잔존가치·운영수익·수선비를 분리해 산정하세요.
- 규제 검토. 자연녹지지역과 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등의 제한이 증축·용도변경·신규 영업에 미치는 영향을 관할기관에서 확인하세요.
- 체납·공과금 확인. 재산세·당해세·전기·수도·소방시설 유지비와 영업 관련 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 할인”이 아니라 “용도와 가격의 검증”이 승부처
이 사건의 권리구조는 겉보기 등기 건수와 달리 비교적 명확합니다. 기준권리보다 앞선 하나캐피탈 근저당권은 말소됐고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인·법정지상권·명시 인수권리도 없습니다. 따라서 낙찰가 959,583,000원이 곧 실질취득액이고 별도의 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 시세를 뒷받침할 최근 실거래가 없고 물건도 노유자시설이라는 특수용도입니다. 주변이 주택·공장·창고·농경지가 혼재한 자연녹지지역이고 여러 환경·수질 규제가 중첩돼 있어 활용성과 환금성을 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 권리 인수는 양호, 가격 판단은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 9.60억원에 취득한 뒤 누가, 어떤 용도로, 얼마의 비용을 들여 사용할 수 있는지에 있습니다.