수원지방법원 2024타경2918. 이천시 사음동 대웅빌라 10동 3층 302호에 해당하는 다세대 물건입니다. 감정가는 67,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 32,830,000원입니다. 현재 소유자는 이건행·이양희가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2023.12.07 상속을 원인으로 2024.05.24 소유권이전등기가 접수됐습니다.
권리구조의 중심은 2010.05.07 청화새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 54,600,000원으로 말소기준권리이며, 현재 경매도 같은 청화새마을금고가 신청했습니다. 2024.06.07 경매개시결정과 2024.08.23 신한카드 가압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 별도 인수권리와 법정지상권도 기재되어 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2918 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 경충대로2936번길 43, 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 54.6㎡ · 연와조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 302호 |
| 건물명칭 / 사용승인 | 대웅빌라 10동 · 1990.12.07 |
| 소유자 | 이건행 2분의 1 · 이양희 2분의 1 (2023.12.07 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 32,830,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청화새마을금고 / 30,253,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 4번 청화새마을금고 근저당권입니다. 2010.05.07 설정됐고 채권최고액은 54,600,000원입니다. 이후 2024.06.07 청화새마을금고의 임의경매개시결정과 2024.08.23 신한카드의 6,290,351원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행 및 조성자 근저당, 과거 가압류와 경매개시결정은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 시세 비교 — 54.7%지만 ‘최근 시세’로 단정하면 안 된다
대웅빌라10동은 총 6세대이고, 대상 면적은 54.6㎡입니다. 확인되는 동일면적 거래는 2022.01 2층 60,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 32,830,000원은 이 거래금액의 54.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 54.6㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 비교 기준 | 54.6㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
수치만 놓고 보면 감정가 67,000,000원에서 최저가 32,830,000원까지 크게 내려와 가격 차이가 큽니다. 그러나 거래표본이 1건뿐이고 거래월도 2022.01입니다. 따라서 60,000,000원을 2026년 매각기일의 확정적인 현재 시세로 놓고 “반값이라 싸다”고 단정하기보다, 주변 다세대 매물·실제 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 990,940원 |
| 2. 근저당 · 청화새마을금고 | 54,600,000원 | 31,839,060원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 6,290,351원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 60,890,351원 중 예상 배당액은 31,839,060원이고, 미배당은 29,051,291원입니다. 미배당 채권이 발생하더라도 이 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 32,830,000원 | 31,839,060원 | 29,051,291원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,981,000원 | 22,167,342원 | 38,723,009원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 16,086,699원 | 15,397,138원 | 45,493,213원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 30,253,510원보다 예상 배당액 31,839,060원이 크게 계산되어 신청채권자가 충족되는 시나리오입니다. 반면 3회 유찰 시 예상 배당은 22,167,342원, 4회 유찰 시 15,397,138원으로 줄어 신청채권자 청구액을 충족하지 못합니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 사음동 기치미고개삼거리 북서측 인근으로, 주위는 다세대·연립주택·단독주택·공업용 부동산 등이 혼재합니다.
- 교통. 남측으로 3번 경충대로가 통과하고 동측 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 차량 접근. 북서측 공장 진입로 등과 접하지만 해당 도로에서 자동차로 본건으로의 진입은 불가능한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 1990.12.07 사용승인 된 연와조 슬래브지붕 3층 건물로, 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 완경사 지대에 평탄하게 조성된 다세대주택 부지이며 토지면적은 265.0㎡, 공시지가는 363,900원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 건축물대장상 건물명칭은 ‘대웅빌라 10동’입니다.
- 환금성. 총 6세대이며 동일면적 거래 확인 건수는 1건입니다. 거래 빈도와 매수층을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 자동차 진입 여부. 감정평가상 본건으로 자동차 진입이 불가능하다고 기재돼 있으므로 현장에서 실제 주차·진입 동선을 확인하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 조사됐습니다. 현재 점유자와 명도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 거래표본 재확인. 비교 가능한 거래는 2022.01 60,000,000원 1건입니다. 이 금액을 현재 시세로 단정하지 말고 주변 다세대 거래와 매물을 함께 대조하세요.
- 노후도. 사용승인일은 1990.12.07입니다. 내부 상태, 누수, 설비, 외벽과 공용부 수선 필요성을 현장에서 점검하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음을 입찰 직전 원본으로 다시 확인하세요.
- 배당표 성격. 집행비용과 배당은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 환금성”
이 물건은 권리만 보면 정리가 잘 됩니다. 2010.05.07 청화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 신한카드 가압류는 소멸합니다. 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 없으며 매수인 인수 예상액도 0원입니다.
가격 역시 감정가 67,000,000원에서 두 차례 유찰돼 32,830,000원까지 내려왔고, 확인되는 54.6㎡ 거래 60,000,000원 대비 54.7%입니다. 다만 그 거래가 2022.01 단 1건이라는 점, 건물이 1990.12.07 사용승인 된 6세대 다세대라는 점, 자동차 진입이 불가능하다는 감정 내용은 가격 할인만큼 중요합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 환금성과 현장 접근성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
