인천지방법원 2024타경582992. 인천 부평구 갈산동 ‘서진아이원’ 5층 502호, 전용 38.85㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 120,000,000원, 현재 최저가는 2회 유찰된 58,800,000원입니다. 겉으로는 감정가의 49%까지 내려온 저가 물건처럼 보이지만, 권리 구조는 단순한 저가형이 아닙니다. 임차인 이은정의 주민등록일자는 2021.02.04, 말소기준으로 잡힌 국 압류는 2022.06.02입니다. 즉 임차인이 먼저 들어와 대항력이 있는 구조입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금은 120,000,000원이고, 현재 회차 배당가정에서는 임차인에게 57,341,600원만 배당됩니다. 원칙적으로 부족분 62,658,400원은 매수인 인수 위험입니다. 그래서 이 물건은 “최저가가 5,880만원이라 싸다”가 아니라, 확약이 유효하면 실질취득 5,880만원, 확약이 깨지면 실질취득 1.20억으로 나뉘는 조건부 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582992 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로381번길 22, 5층502호 (갈산동,서진아이원) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.85㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 유지성 (2020.10.16. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 이용상태 / 비고 | 다세대주택 · 통칭 “가동”임 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있고, 확약이 전제다
말소기준은 2022.06.02. 갑구 9번 압류로 잡혀 있습니다. 문제는 임차인 이은정의 확정일자 2021.01.12, 점유개시일자 2021.02.03, 주민등록일자 2021.02.04가 모두 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 이 때문에 보증금 120,000,000원은 단순 소멸 권리가 아니라 매수인 인수 가능성이 있는 대항력 임차권으로 보아야 합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 0건
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정 / 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이은정 주택전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2021.02.03 주민등록 2021.02.04 | 확정일자 2021.01.12 배당요구 2023.04.10 | 120,000,000원 | 대항력 우선변제 승계아님 is_guarantor=false · is_subrogation=false |
임차인 데이터상 실제 임차인은 이은정 1명입니다. 주택도시보증공사는 갑구 10번 가압류와 갑구 11번 경매개시결정의 채권자로 등장하지만, tenants 항목의 is_guarantor와 is_subrogation은 모두 false입니다. 따라서 보증기관 승계·대위변제 신고를 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
서진아이원(가동)은 총 8세대, 사용승인일은 2002.08.23입니다. 대상 면적은 38.85㎡이고, 최근 실거래 표본은 5건입니다. 실거래 평균은 108,200,000원, 최저는 87,000,000원, 최고는 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 38.85㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2025.01 | 38.85㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2022.12 | 39.51㎡ | 5 | 127,000,000원 |
| 2021.10 | 39.51㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2021.08 | 39.51㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 108,200,000원 |
확약을 반영하면 실질취득은 58,800,000원으로 실거래 평균의 54.3%입니다. 이 기준에서는 가격 메리트가 있습니다. 그러나 확약이 인정되지 않거나 조건이 맞지 않으면, 대항력 보증금 구조상 실질취득은 120,000,000원에 가깝게 고정됩니다. 이때는 실거래 평균 108,200,000원보다 높아져, 최저가가 내려가도 싸졌다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 이은정 보증금 (우선변제) | 120,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 61,100,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 70,800,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 70,800,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
데이터상 현재 회차 룰상 매수인 인수액은 62,658,400원입니다. 단, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서 기재 때문에 이은정 임차권에 한해 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있어 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 “부평북초등학교” 남동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호이며, 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하고 공시지가는 1,590,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고, complex_stats상 평균 유찰횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 말소동의 확약서가 을구 7번 주택임차권등기와 이은정 보증금 부족분까지 실질적으로 해소하는지 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 확인. 주민등록일자 2021.02.04가 말소기준 2022.06.02보다 앞서므로, 확약이 없다면 인수형입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 메모가 있으므로, 배당에서 0순위로 차감될 세금 여부를 확인해야 합니다.
- 미배당 금액 확인. 현재 회차 룰상 임차인 미배당은 62,658,400원입니다. 확약이 이 금액을 실제로 제거하는지가 핵심입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대, 2002.08.23 사용승인, 최근 실거래 5건 기준입니다. 매도 기간과 가격 편차를 보수적으로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 배당요구 종기 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘확약서 확인형’이다
권리만 보면 위험 단어가 많습니다. 대항력 있는 임차인, 보증금 120,000,000원, 현재 회차 미배당 62,658,400원, 국세·지방세 압류 3건이 함께 있습니다. 그래서 최저가 58,800,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 인수형의 원칙대로라면 실질취득은 보증금 120,000,000원에 가까워집니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 적혀 있습니다. 이 확약이 이은정 임차권에 대해 유효하다는 전제라면 실질 인수는 0원*이고, 실질취득 58,800,000원은 실거래 평균 108,200,000원 대비 54.3%입니다. 결론은 명확합니다. 확약서가 확인되면 가격은 좋지만, 확약서가 흔들리면 인수형 고위험 물건입니다.