🏷 최저가 49% 💰 인수 0원 🔐 보증금 30% 📉 미배당 170,171,192원
수원지방법원 2024타경3577. 경기도 이천시 신둔면 장동리 276-4 소재 토지와 건물입니다. 토지는 창고용지 598.0㎡이고, 감정평가상 기호(2)는 냉동창고 및 일반창고, 기호(3)는 근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층 구조입니다. 등기상 현재 소유자는 농업회사법인향미주식회사이며, 2021.10.08. 설정된 이천축산업협동조합의 채권최고액 338,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 신둔농업협동조합 가압류, 경매개시결정, 김향옥 근저당, 국·이천시 압류가 이어졌고 등기 분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부와 현재 배당 시나리오만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 점유관계까지 확인된 것으로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3577 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 신둔면 장동리 276-4 · 경기도 이천시 신둔면 원적로 561-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 냉동창고 및 일반창고 · 근린생활시설(제조업소) |
| 토지 | 창고용지 · 598.0㎡ · 생산관리지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인향미주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 440,934,000원 / 216,058,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이천축산업협동조합 / 267,393,128원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 매수신청보증금 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
현재 말소기준권리는 2021.10.08. 을구 3번 이천축산업협동조합 근저당 338,000,000원입니다. 2016.12.22. 신둔농업협동조합 근저당과 2021.04.06. 정미례 근저당 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 신둔농업협동조합 가압류 8,404,380원, 김향옥 근저당 36,000,000원과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·회차 — 2회 유찰, 현재 최저가는 감정가 49%
감정가는 440,934,000원, 현재 최저매각가격은 216,058,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 151,240,600원, 4회 유찰 시 105,868,420원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 216,058,000원 | 212,233,188원 | 170,171,192원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 151,240,600원 | 148,323,232원 | 234,081,148원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 105,868,420원 | 103,586,262원 | 278,818,118원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 170,171,192원에서 234,081,148원, 278,818,118원으로 커집니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 후순위 채권 미배당을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니라, 특수용도 부동산의 실제 가치·점유·세금·경계를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,058,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,812원 |
| 2. 근저당 · 이천축산업협동조합 | 338,000,000원 | 212,233,188원 |
| 3. 가압류 · 신둔농업협동조합 | 8,404,380원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김향옥 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 기준 채권 총액 382,404,380원 가운데 212,233,188원이 배당되고, 170,171,192원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 6건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 0순위에서 차감되어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장동3리마을회관 남서측에 위치하며 단독주택, 농경지, 창고, 임야 등이 혼재하는 농촌지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2)는 냉동창고 및 일반창고, 기호(3)는 근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 위생설비·급배수설비가 있고 저온창고에는 냉방시설이 되어 있습니다.
- 토지. 창고용지 598.0㎡, 생산관리지역, 평지·자루형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 208,300원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 경계. 인접지와 지적경계가 불분명해 정확한 확인은 측량을 요한다는 감정평가 의견이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 사용주체와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 여부와 배당순위를 매각 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 지적경계 확인. 인접지와 경계가 불분명하다는 감정평가 의견이 있으므로 필요 시 측량을 전제로 접근해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각대상 범위를 현황과 서류에서 함께 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30% 조건입니다.
- 용도·규제 확인. 생산관리지역과 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등의 제한이 실제 사용계획에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 회차별 가격만 보지 않기. 현재 49%, 추가 유찰 시 34%·24% 시나리오가 있지만 특수용도 부동산은 사용성·환금성 검증 없이 낙폭만으로 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기 권리만 보면 방향이 분명합니다. 2021.10.08. 이천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
감정평가서상 임대관계는 미상이고, 국세·지방세 압류 6건이 있으며, 인접지와의 지적경계는 정확한 확인에 측량을 요합니다. 물건 자체도 냉동창고·일반창고·제조업소와 토지가 결합돼 있고 생산관리지역을 비롯한 여러 제한지역에 포함됩니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함, 보증금 30% 특별매각조건까지 있습니다.
따라서 이 물건은 “권리 인수는 0원, 그러나 현장·세금·경계·용도 검증이 필요한 유형”으로 보는 것이 맞습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실보다, 실제로 어떤 점유상태에서 어떤 용도로 사용할 수 있고 경계와 세금 문제가 입찰 후 비용으로 이어지지 않는지를 확인하는 것이 우선입니다.
