수원지방법원 2024타경3577. 이천시 신둔면 장동리의 토지와 창고·근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 창고용지 598.0㎡이고, 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 기호(2)는 냉동창고 및 일반창고, 기호(3)는 근린생활시설인 제조업소로 이용 중입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
권리구조의 기준은 2016년 12월 22일 신둔농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 거래가격이 표준화된 자산이 아닙니다. 냉동설비 상태, 제조업소 활용 가능성, 진입로와 경계, 토지이용 제한이 실제 가치에 직접 영향을 주므로 권리분석보다 현장성과 재활용 가능성 검토가 더 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3577 · 임의경매개시결정 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 신둔면 장동리 276-4 · 경기도 이천시 신둔면 원적로 561-1 |
| 소유자 | 농업회사법인향미주식회사 · 단독소유 |
| 이용상태 | 냉동창고 및 일반창고 · 근린생활시설(제조업소) |
| 토지 | 창고용지 598.0㎡ · 생산관리지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 판넬 마감 · 샤시창호 |
| 설비 | 위생설비·급배수설비 · 저온창고 냉방시설 |
| 감정가 / 최저가 | 440,934,000원 / 216,058,000원 · 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 이천축산업협동조합 / 267,393,128원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수액은 0원
말소기준은 2016년 12월 22일 신둔농업협동조합 근저당권입니다. 기준권리 이후 등기된 정미례·이천축산업협동조합·김향옥의 근저당권, 신둔농업협동조합의 가압류, 국가와 이천시의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 확인된 실제 임차인은 0명이며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 216,058,000원으로 감정가 440,934,000원의 49%입니다. 감정가에서 224,876,000원 내려온 금액이지만, 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 216,058,000원 | 212,233,188원 | 512,171,192원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 151,240,600원 | 148,323,232원 | 576,081,148원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 105,868,420원 | 103,586,262원 | 620,818,118원 |
유찰이 추가될수록 매수인의 인수액은 계속 0원이지만 채권자의 미배당액은 512,171,192원에서 576,081,148원, 620,818,118원으로 커집니다. 신청채권자인 이천축산업협동조합은 현재 회차 가정에서도 선순위 배당 이후 배당액이 0원으로 계산됩니다. 이는 매수인의 직접 인수와는 별개이지만, 채권관계가 복잡하고 소유자 잔여금이 없는 사건이라는 점을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,058,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,812원 |
| 2. 근저당권 · 신둔농업협동조합 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 정미례 | 80,000,000원 | 30,233,188원 |
| 4. 근저당권 · 이천축산업협동조합 | 338,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당권 · 정미례 | 80,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신둔농업협동조합 | 8,404,380원 | 0원 |
| 7. 근저당권 · 김향옥 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 724,404,380원 중 212,233,188원이 배당되고 512,171,192원이 미배당되는 가정입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장동3리마을회관 남서측에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·창고·임야가 혼재하는 농촌지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 냉동창고 및 일반창고와 근린생활시설인 제조업소로 이용 중입니다. 저온창고에는 냉방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지 형태. 창고용지 598.0㎡, 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 208,300원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 경계. 인접지와의 지적경계가 불분명해 정확한 경계를 확인하려면 측량이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 냉동창고·일반창고·제조업소가 결합된 특수용도이므로 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인접지와 지적경계가 불분명하므로 실제 점유선·담장·진입로와 지적도를 대조하고 필요하면 측량해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·상태·철거 또는 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 냉동설비. 냉방시설의 작동 여부, 전력용량, 수리비와 잔존가치를 점검해야 합니다.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 사용자, 사업자 점유와 시설물 소유관계를 조사해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 존재 여부와 배당순위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 생산관리지역과 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등의 제한 아래 현재 또는 예정 사업이 가능한지 관할기관에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율 대신 인근 창고용지·창고·제조업소의 실제 매매와 임대수익, 개보수비를 기준으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 정리됐지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 장점은 분명합니다. 확인된 실제 임차인은 0명이고, 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원입니다. 최저가도 두 차례 유찰을 거쳐 감정가의 49%인 216,058,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 냉동창고·일반창고·제조업소라는 특수한 이용형태, 임대관계 미상, 세금 압류 6건, 제시외 건물, 불분명한 지적경계와 토지이용 제한을 함께 검증해야 합니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 상태에서는 최저가가 시세보다 싼지 판단할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격과 활용성 판단은 현장 실사 전까지 보류. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제 영업·임대·재매각이 가능한 자산인지 확인하는 데 있습니다.