수원지방법원 2024타경4075. 양평군 양서면 국수리 소재 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가가 4억 7,350만원을 넘는 물건이 5회 유찰로 최저가 1,910만원 수준까지 내려왔습니다. 그러나 등기부를 확인하면 2021년부터 전입·점유한 유지현의 임차보증금 300,000,000원이 존재합니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
이 물건의 가격은 낙찰가만으로 계산하면 안 됩니다. 예상 매각대금 19,108,000원에서 집행비용을 제외하면 임차인 배당액은 18,364,056원에 불과합니다. 나머지 281,635,944원이 낙찰자의 부담으로 넘어옵니다. 매각가가 더 내려가더라도 배당액이 줄고 인수액이 커지는 구조이므로, 실제 취득 부담은 보증금 3억원 부근에서 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4075 (강제경매 · 등기상 여주지원 개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 국수리 431-11 도로명: 경기도 양평군 양서면 국수새터말길 78-22 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 토지 일괄매각 |
| 건물 구조 | 일반목구조 · 아스팔트슁글지붕 · 단층 단독주택 |
| 사용승인 | 2022.01.25 |
| 토지 | 573.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 자루형·완경사 |
| 임차권 범위 | 단층 주택 중 등기 도면 표시 부분 110.7㎡ |
| 소유자 | 신인국 (2022.11.07 소유권보존 · 단독소유) |
| 감정가 | 473,505,000원 |
| 최저매각가 | 19,108,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 | 유지현 · 청구금액 313,249,314원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.03 갑구 2번 압류 · 국(이천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 매수인 인수 임차권 존재 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소와 인수를 구분해야 한다
등기상 말소기준권리는 2023.05.03 국의 압류입니다. 이후 설정된 유영숙의 근저당권과 강제경매개시결정, 양평군 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 하지만 유지현의 임차관계는 2021.06.09 전입·점유·확정일자부터 시작되며, 말소기준권리보다 앞섭니다.
을구 1번 임차권등기는 2024.01.17에 이뤄졌지만, 임차인의 대항력 판단에서 중요한 것은 단순히 임차권등기 날짜만이 아닙니다. 앞선 전입·점유와 임대차관계입니다. 매각물건명세서에는 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3억원의 선순위 대항력
확인되는 실제 임차인은 유지현 1명입니다. 임차권등기와 강제경매 신청에 동일한 이름이 나타나지만, 이를 서로 다른 임차인으로 계산하거나 동일 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유지현 주거 · 단층 주택 110.7㎡ |
300,000,000원 | 2021.06.09 2021.06.09 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 |
미배당액 인수 |
| 임대차계약일 | 2021.06.09 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.06.09 |
| 주민등록일 | 2021.06.09 |
| 확정일자 | 2021.06.09 |
| 임차권등기 | 2024.01.17 · 을구 1번 · 2024카임1 |
| 임차보증금 | 300,000,000원 |
| 예상 우선배당 | 18,364,056원 |
| 보증금 미배당 | 281,635,944원 |
| 매수인 승계 | 미배당 보증금 인수 |
③ 가격의 본질 — 최저가가 아니라 실질취득금액
현 회차 최저가 19,108,000원은 감정가의 약 4.04%입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 3억원이 매각대금보다 훨씬 크기 때문에, 매각대금에서 집행비용을 공제한 나머지만 임차인에게 배당됩니다. 낙찰자는 그 부족분을 인수하게 됩니다.
+ 보증금 인수 281,635,944원
= 실질취득 300,743,944원
보증금 300,000,000원과의 차이는 매각대금에서 먼저 공제되는 추정 집행비용 743,944원에 해당합니다. 취득세·명도비용 등 별도 부대비용은 포함하지 않았습니다.
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 내려가지만, 그만큼 임차인에게 돌아갈 배당액도 줄고 낙찰자가 인수할 금액은 증가합니다. 따라서 표면적인 낙찰가 인하가 실제 총취득비용의 동일한 인하로 이어지지 않습니다.
| 유찰 시나리오 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 5회 유찰(현재) | 19,108,000원 | 281,635,944원 | 300,743,944원 |
| 6회 유찰 시 | 13,375,600원 | 287,265,161원 | 300,640,761원 |
| 7회 유찰 시 | 9,362,920원 | 291,205,613원 | 300,568,533원 |
회차별 배당 시뮬레이션 기준입니다. 실제 배당금·집행비용·세금 등에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다. 어느 회차에서도 표면 최저가만을 실질취득금액으로 보아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,108,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 743,944원 |
| 1. 임차인 유지현 · 우선변제 | 300,000,000원 | 18,364,056원 |
| 2. 근저당권 · 유영숙 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 유지현 | 313,249,314원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 승계 · 임차보증금 잔액 | — | 281,635,944원 인수 |
집행비용 추정액 743,944원과 임차인 배당액 18,364,056원의 합계가 매각대금 19,108,000원입니다. 인수액은 배당 지급액이 아니라 매수인의 별도 부담입니다. 신청채권과 임차보증금의 중복 가능성, 당해세 및 최우선변제 등은 최종 배당 확정 전 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평군 양서면 국수리 소재 경의중앙선 국수역 남서측 인근입니다. 주변에는 전원주택 단지, 미개발 토지, 임야, 일부 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 승용차량 접근이 가능하며, 국수역은 북동측 직선거리 약 900m입니다. 국수역 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2022.01.25 사용승인된 일반목구조 단층 단독주택으로, 치장벽돌 외벽과 샷시 이중창 등이 사용됐습니다. 위생·급배수 및 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 573.0㎡의 대지이며, 보전관리지역에 속합니다. 지형은 완경사·자루형이고 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 212,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역, 준보전산지, 한강 수변구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등 여러 토지이용 제한이 중첩돼 있습니다. 향후 개발·증축·용도변경 시 별도 검토가 필요합니다.
- 도로. 인접한 국수리 431-13번지 도로는 감정평가 대상에서 제외됐고, 소유자 지분이 별도로 있는 것으로 조사됐습니다. 통행 및 도로 지분의 권리관계가 중요합니다.
- 환금성. 아파트와 달리 개별 토지·건물의 상태, 접근로, 권리관계가 가격에 크게 영향을 주는 단독주택형 물건입니다. 5회 유찰 이력과 보증금 인수 부담을 고려하면 매수층이 제한될 위험이 있습니다. 실제 환금성은 인근 거래사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 가격 계산. 현재 최저가 19,108,000원에 예상 인수액 281,635,944원을 더한 300,743,944원을 출발점으로 취득세·명도비용 등 별도 비용까지 검토하세요.
- 임차권 인수 확인. 유지현의 보증금 300,000,000원, 대항력, 우선변제, 배당요구 및 미배당 인수 조항을 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
- 임대차 실체 검증. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인인 점, 신청 청구금액과 보증금 사이의 관계, 건물 사용승인보다 앞선 전입·점유 기록을 확인하세요.
- 유찰 효과 과대평가 금지. 6회·7회 유찰 시나리오에서도 실질취득금액은 약 3억원입니다. 낙찰가만 낮아진다고 경제성이 크게 개선되지 않습니다.
- 도로 사용권 확인. 국수리 431-13번지의 별도 소유권·지분과 통행권원, 지적도 및 현황도로를 대조하세요.
- 현장 및 명도 확인. 실제 점유자, 주택 상태, 인도 가능성, 임차인 보증금 정산 절차를 확인하세요. 낙찰대금 납부만으로 모든 점유 문제가 해결된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 비교 시세 조사. 국수리 및 인접 지역의 유사한 단독주택·토지 실거래, 건물 상태와 토지 조건을 비교해야 실질취득 3억원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 배당표 최종 대조. 집행비용·당해세·배당순위 변경, 임차보증금과 신청채권의 관계에 따라 최종 인수금이 달라질 수 있습니다. 입찰 직전 사건기록과 배당 관련 자료를 확인하세요.
맺으며 — “1,910만원짜리 집이 아니라 3억원 수준의 취득”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 473,505,000원, 최저가 19,108,000원이라는 숫자보다 선순위 임차보증금 300,000,000원이 훨씬 중요합니다. 현 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 18,364,056원에 그치고, 잔액 281,635,944원을 매수인이 떠안습니다. 따라서 최저가로 낙찰받더라도 실질취득은 300,743,944원입니다.
5회 유찰이라는 이력, 별도 취급되는 진입도로, 신청채권과 임차보증금의 관계 확인 필요성, 실제 임대차 성립 경위 및 비교 실거래의 부재까지 고려하면 낮은 최저가만으로 입찰을 정당화하기 어렵습니다. 이 물건은 유찰에 따른 할인 매력이 아니라 보증금 승계·실질취득·도로 권리·시세 검증으로 판단해야 합니다. 현재로서는 적극 입찰보다 권리관계와 시장가치 확인을 우선하는 보수적 접근이 타당합니다.
