55,707,000원
수원지방법원 2024타경4075. 양평군 양서면 국수리 431-11의 토지 573.0㎡와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 겉으로 보이는 숫자는 감정가 473,505,000원에서 최저가 55,707,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 가격 판단의 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 유지현은 2021.06.09 임대차계약·전입·점유·확정일자를 갖추었고, 말소기준인 2023.05.03 압류보다 앞서 대항력을 취득했습니다.
현재 회차 매각대금 55,707,000원에서 집행비용 1,402,726원을 제외하면 임차인에게 54,304,274원이 배당됩니다. 보증금 300,000,000원 중 남는 245,695,726원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 55,707,000원과 245,695,726원을 합한 301,402,726원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차인 배당액이 감소하고 인수액이 증가하므로, 총 부담은 보증금 300,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 국수리 431-11 · 경기도 양평군 양서면 국수새터말길 78-22 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 573.0㎡ · 보전관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 2022.01.25 사용승인 · 일반목구조 기타(아스팔트슁글)지붕 단층 · 단독주택 |
| 소유자 | 신인국 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 473,505,000원 / 55,707,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유지현 / 313,249,314원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 공시지가 | 212,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2023.05.03 접수된 국의 압류입니다. 그 뒤의 임차권등기, 유영숙 근저당권, 강제경매개시결정, 양평군 압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기가 말소된다는 사실과 임차보증금 책임이 사라진다는 사실은 다릅니다. 유지현은 말소기준보다 앞선 2021.06.09 전입·점유로 대항력을 갖추었으므로, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유지현 주거 · 임차권등기 임차권 범위 110.7㎡ | 300,000,000원 | 2021.06.09 | 2021.06.09 | 2024.01.17 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 실제 임차인 보증기관 승계 없음 잔액 인수 |
실제 임차인은 유지현 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 유지현은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 기재되어 있습니다. 신청채권 청구액 313,249,314원과 임차보증금 300,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 매수인이 인수하는 금액은 임차보증금 300,000,000원 중 배당되지 않은 245,695,726원입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 거의 같다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 11.76% | 55,707,000원 | 245,695,726원 | 301,402,726원 |
| 3회 유찰 시 감정가 8.24% | 38,994,900원 | 262,107,008원 | 301,101,908원 |
| 4회 유찰 시 감정가 5.76% | 27,296,430원 | 273,594,906원 | 300,891,336원 |
현재 회차에서 4회 유찰 시나리오까지 최저가는 55,707,000원에서 27,296,430원으로 내려가지만, 임차보증금 인수액은 245,695,726원에서 273,594,906원으로 늘어납니다. 실질취득은 각 회차 모두 약 300,000,000원 수준입니다. 이 구조에서는 추가 유찰이 곧바로 매수인의 총 취득비용 절감으로 이어지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,402,726원 | - |
| 1. 임차인 유지현 보증금 | 300,000,000원 | 54,304,274원 | 245,695,726원 |
| 2. 근저당권 · 유영숙 | 200,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 없음 |
| 3. 경매신청채권 · 유지현 | 313,249,314원 | 0원 | 별도 인수 없음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금에 배당되지만 보증금은 전액 변제되지 않습니다. 매각물건명세서에 따라 미배당 잔액 245,695,726원을 매수인이 인수합니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경의중앙선 국수역 남서측 인근으로, 전원주택 단지·미개발 토지·임야·일부 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 승용차 접근이 가능하고 국수역까지 직선거리 약 900미터이며, 국수역 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2022.01.25 사용승인된 일반목구조 기타(아스팔트슁글)지붕 단층 단독주택입니다. 위생·급배수·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 573.0㎡의 대지로 보전관리지역, 완경사, 자루형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 212,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·한강 수변구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 접도 확인. 본건과 접하는 국수리 431-13 도로는 평가 대상에 포함되지 않았고, 소유자 신인국의 지분이 있는 것으로 조사됐습니다. 도로 지분의 매각 포함 여부와 통행 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가가 아니라 응찰가와 임차보증금 인수액을 합한 금액으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 매각물건명세서 원본에서 보증금 300,000,000원, 대항력, 배당요구 및 미배당 잔액 인수 문구를 다시 확인해야 합니다.
- 당사자 관계 조사. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 기재된 경위, 임대차계약일이 소유권보존보다 앞선 경위, 실제 보증금 지급 내역을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인은 미배당 보증금을 변제받을 때까지 대항할 수 있으므로 명도 일정과 추가 협의 가능성을 반영해야 합니다.
- 도로 지분. 국수리 431-13 도로 지분과 통행권, 매각 대상 포함 여부를 등기부·매각목록·지적도로 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 보전관리지역과 한강 수변·수질 관련 제한이 이용·증축·개발에 미치는 영향을 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·집행비용 등 실제 배당 결과에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “55,707,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 아닙니다. 대항력 있는 임차인 유지현의 보증금 300,000,000원입니다. 현재 최저가 55,707,000원으로 낙찰받더라도 임차인에게 배당되지 않는 245,695,726원을 인수하므로 실질취득은 301,402,726원입니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 계속 300,000,000원 부근에 머뭅니다.
또한 임차인과 신청채권자가 동일인으로 기재된 점, 임대차일이 건물 소유권보존보다 앞선 점, 접도 도로가 평가 대상에서 빠져 있는 점은 입찰 전에 반드시 해소해야 할 확인 사항입니다. 최저가 착시가 크고, 대항력 임차보증금 인수와 사실관계 확인 부담이 동시에 존재하는 고위험 물건입니다.
