수원지방법원 2024타경4273. 경기도 양평군 지평면 일신리 1230-26 일대의 기타 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공히 주택으로 이용 중이며, 기호 6은 경량철골구조, 기호 7은 일반목구조 및 판넬구조의 2층 건물입니다. 두 건물 모두 건축법상 사용승인을 받지 않았습니다.
표면적인 가격만 보면 감정가 669,759,900원에서 7회 유찰돼 최저가가 225,931,000원, 감정가의 34%까지 낮아졌습니다. 그러나 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 오히려 선순위 가처분, 제시외 건물의 법정지상권 가능성, 미사용승인과 맹지라는 현황 위험이 낮은 가격의 배경인지부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 지평면 일신리 1230-26 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 · 일괄매각 |
| 소유자 | 김성동 (단독소유) |
| 건물 현황 | 경량철골구조 2층 및 일반목구조·판넬구조 2층 · 사용승인 미취득 |
| 토지 현황 | 543㎡ · 지목 임야 · 현황 잡종지 · 보전관리지역 · 급경사 · 사다리형 · 맹지 |
| 감정가 / 최저가 | 669,759,900원 / 225,931,000원 (7회 유찰 · 감정가의 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영중농업협동조합 / 355,290,573원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 수원지방법원 양평등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 가처분은 인수
말소기준권리는 2024.07.10 접수된 영중농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 372,000,000원입니다. 이후 2024.07.30 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 2024.06.05 가처분입니다. 이 가처분은 후취담보 약정을 원인으로 한 추가 근저당권 설정등기 이행청구권을 보전하며, 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 내용입니다. 등기 분석상 말소기준권리 이전 권리이므로 매수인이 인수하는 권리로 분류됩니다.
등재된 임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 임대차관계는 현장조사 및 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 7회 유찰을 안전마진으로 볼 수 없다
현재 최저매각가는 225,931,000원으로 감정가 669,759,900원의 34%입니다. 다음 회차가 진행될 경우 제시된 시나리오는 8회 유찰 시 180,744,800원, 9회 유찰 시 144,595,840원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 225,931,000원 | 221,967,966원 | 150,032,034원 |
| 8회 유찰 시 | 180,744,800원 | 177,414,373원 | 194,585,627원 |
| 9회 유찰 시 | 144,595,840원 | 141,771,498원 | 230,228,502원 |
유찰이 더 진행될수록 근저당권자의 미배당액은 150,032,034원에서 194,585,627원, 230,228,502원으로 커집니다. 이 미배당액 자체를 매수인이 인수하는 것은 아니지만, 신청채권자의 채권이 충분히 회수되지 않는 구조라는 점은 경매 취소·변경 가능성이나 채권자 대응을 살필 때 참고할 부분입니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,931,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,963,034원 |
| 1. 근저당 · 영중농업협동조합 | 372,000,000원 | 221,967,966원 |
| 근저당 미배당 | - | 150,032,034원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,963,034원을 제외한 221,967,966원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 150,032,034원이 미배당됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
④ 법정지상권·건물 현황 — 매각 제외 건물이 핵심
목록 4 지상에는 경량철골조 1~2층, 약 97㎡ 규모의 공사중단 제시외 주택이 소재합니다. 이 건물은 매각에서 제외되며, 해당 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 최저매각가격은 이 제시외 건물이 토지 이용을 제한하는 사정을 반영한 가격입니다.
법정지상권이 성립하면 매수인은 토지를 취득하고도 제시외 건물의 존속과 토지 사용을 받아들여야 할 수 있습니다. 반대로 법정지상권이 성립하지 않더라도 건물 소유관계, 철거·명도 비용과 분쟁 가능성이 남습니다. 따라서 토지와 제시외 건물의 소유자가 동일했는지, 토지·건물 소유권 변동 시점과 담보권 설정 시점을 원본으로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 양평군 지평면 일신리 소재 일신역 남서측 인근이며, 주위는 임야·농경지·주택 등이 혼재하는 임야지대입니다.
- 교통. 본건 인접지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 국철역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지 상태. 지목은 임야이나 현황은 잡종지이며, 토지면적 543㎡, 급경사·사다리형·맹지입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 자연보전권역·준보전산지·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 6,580원입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비와 난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 맹지·급경사 토지, 미사용승인 건물, 제시외 건물과 법정지상권 불확실성이 겹쳐 일반 주택보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 원본 확인. 2024.06.05 가처분의 본안 진행 여부, 피보전권리 존속 여부와 말소 가능성을 법원 기록 및 채권자에게 확인하세요.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 제시외 주택 약 97㎡의 건축 시점, 토지·건물 소유관계와 담보권 설정 당시 동일인 소유 여부를 대조하세요.
- 제시외 건물 점유. 공사중단 상태, 실제 점유자와 건물 소유자를 확인하고 철거·명도 또는 토지사용 분쟁 비용을 반영하세요.
- 사용승인 가능성. 목록 6·7의 사용승인 미취득 사유와 사후 승인·보완공사 가능 여부를 양평군 관계 부서에 확인하세요.
- 진입로 확인. 토지 정보상 맹지이므로 현황 도로, 인접 토지 통행권과 차량 진입의 법적 근거를 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 전입세대·사업자등록 점유조사가 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 할인율만 보지 말고 인근 토지·미사용승인 주택의 실제 거래와 위험조정 비용을 별도로 산정하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 물건 포함 여부와 매각 제외 건물의 경계를 현황도·감정평가서·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “싸게 나온 이유가 권리와 현황에 있다”
이 물건의 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만, 그 수치만으로 투자 매력을 판단해서는 안 됩니다. 2024.06.05 선순위 가처분은 매수인이 인수하고, 매각에서 제외되는 공사중단 제시외 주택 약 97㎡는 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 목록 6·7은 사용승인도 받지 않았고, 토지는 맹지·급경사이며 임대관계까지 미상입니다.
배당표상 금전 인수액은 0원이지만, 권리 인수와 물리적 사용 제한까지 0이 되는 것은 아닙니다. 7회 유찰과 낮아진 최저가는 안전마진이 아니라 복합 위험을 반영한 결과일 수 있습니다. 이 사건은 입찰가를 먼저 정할 물건이 아니라, 가처분 말소 가능성·법정지상권· 사용승인·진입로·점유관계를 먼저 확정한 뒤 참여 여부를 결정해야 하는 고난도 권리분석형 물건입니다.
