수원지방법원 2024타경4334. 이천시 부발읍 아미리의 이천아미리슈빌에스 2층 206호로 표시된 물건입니다. 등기상 소유자는 한창진이며, 2018.05.15 주식회사신한은행이 설정한 채권최고액 469,200,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 주식회사엠지엘의 근저당권 120,000,000원과 2024.08.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 권리와 대항력 있는 임차보증금은 확인되지 않습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 권리 소멸 여부가 아닙니다. 감정 이용상태에는 2층 206호뿐 아니라 3층 306호도 함께 기술되어 있고, 306호는 인접 305호와 경계 없이 PC방으로 사용 중입니다. 따라서 실제 매각 대상과 호수별 점유 범위를 매각목록·도면에서 대조하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4334 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 경충대로2092번길 31, 2층206호 (이천아미리슈빌에스) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 2층 206호 제1종근린생활시설 공실 · 3층 306호 제2종근린생활시설 PC방 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상18층 · 엘리베이터·위생·급배수·화재탐지·소화·냉난방설비 |
| 소유자 | 한창진 (2017.05.16 매매 원인, 2018.05.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 706,000,000원 / 242,158,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 633,000,036원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.05.15 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2021.04.21 설정된 주식회사엠지엘 근저당권은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2024.07.09 국 명의 압류는 2024.07.29 해제로 이미 말소되었고, 2024.08.02 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 4명입니다. 네 명 모두 전입일이 말소기준일인 2018.05.15보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 분석됩니다. 다만 확정일자가 확인되지 않았고, 안치하의 임차보증금은 예상배당에 반영되지 않았으므로 최우선변제 가능성과 실제 배당순위는 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YUAN JINGHUA | 호수 특정 없음 | 2021.09.14 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| WU BINJIA | 호수 특정 없음 | 2023.12.11 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| NAKASHIMA AIKA | 호수 특정 없음 | 2023.09.14 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 안치하 | 306호 104.7573㎡ | 2019.08.23 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
안치하는 2024.10.16 배당요구를 접수했으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%여도 시세 메리트는 미확정
감정가 706,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 242,158,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 34%까지 내려왔지만, 동일 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 현재 가격이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 206호는 공실이며 내부 인테리어가 철거된 상태이고, 306호는 인접 305호와 경계 없이 PC방으로 사용 중입니다. 근린생활시설은 호수별 경계, 임대수익, 원상복구와 재임대 가능성에 따라 가치 차이가 커 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 242,158,000원 | 237,967,788원 | 351,232,212원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 169,510,600원 | 166,337,452원 | 422,862,548원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 118,657,419원 | 116,196,215원 | 473,003,785원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 242,158,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,190,212원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 469,200,000원 | 237,967,788원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엠지엘 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 근저당권 채권최고액 합계는 589,200,000원이며 현재 회차 채권자 배당액은 237,967,788원, 미배당액은 351,232,212원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 배후수요. SK하이닉스 사거리 북동측 인근으로, SK hynix 등 대단위 공장을 배후로 한 업무시설과 상업시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측 직선거리 약 850미터 지점에 경강선 부발역, 남동측 인근에 영동고속국도 이천IC가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대지 전체 면적 998.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형·중로한면입니다. 공시지가는 1,948,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 206호는 공실이고 내부 인테리어가 철거된 상태입니다. 306호는 인접 305호와 경계 없이 PC방으로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정서상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 소재지에는 206호가 표시되지만 감정 이용상태와 임차조사에는 306호가 함께 나타납니다. 매각목록과 호별 도면을 대조하세요.
- 경계 확인. 306호는 인접 305호와 경계 구분 없이 PC방으로 사용 중이므로 벽체 복구, 출입구, 전기·소방·냉난방 설비의 분리 가능성을 확인하세요.
- 임차관계 확인. 실제 임차인 4명 모두 대항력은 없지만 세 명의 보증금과 월세가 미상이고 안치하의 확정일자도 확인되지 않습니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기를 확인하세요.
- 공실 비용 확인. 206호는 내부 인테리어가 철거된 공실이므로 재임대에 필요한 공사비와 공사기간을 산정하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물 호실 거래와 임대료·관리비·공실기간을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장과 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 투자 매력은 별개”
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정이 소멸하고, 조사된 실제 임차인 4명도 모두 후순위 전입이어서 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 권리분석의 기본 구조는 비교적 명확합니다.
그러나 3회 유찰되어 감정가 34%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 인정하기는 어렵습니다. 실거래 비교 근거가 없고, 206호 공실·306호 PC방 이용·305호와의 경계 미구분 및 물건 표시 대조 문제가 동시에 남아 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 매각 범위는 확인 전 보류입니다.