최저가 34.3%보다 먼저 볼 것 — 305호 경계 복원과 미상 점유자

수원지방법원 2024타경4334. 이천시 부발읍 이천아미리슈빌에스 3층 306호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 해당 호실은 제2종근린생활시설로서 인접 305호와 경계 구분 없이 공동 PC방으로 이용 중입니다. 건물은 지하 5층·지상 18층 철근콘크리트 구조이며, 소유자는 한창진입니다.

등기상 권리의 기준은 2018년 5월 24일 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 352,000,000원이고, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 7월 9일 홍성세무서장 명의로 등기된 압류는 같은 달 해제되어 이미 말소됐습니다.

다만 이 물건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에 나타난 점유자는 5명이고, 그중 4명은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 성명이 ‘부터’로 기재된 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 현재 계산된 인수액 0원은 해당 점유관계 확인을 전제로 한 수치입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2018년 5월 24일 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2024년 국세 압류는 경매개시 전에 해제됐고, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계할 후순위 제한물권은 확인되지 않습니다.

② 점유·임차인 분석

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 점유자 5명은 각각 개별 점유자로 기재돼 있습니다. 안치하는 보증금 30,000,000원·차임 2,000,000원으로 신고하고 배당요구를 했지만, 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

나머지 후순위 전입자 3명도 대항력은 없으나 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 이들은 매수인 인수 대상은 아닌 것으로 분석되지만, 실제 인도 과정에서는 점유자별 퇴거 협의와 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 하락만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 165,326,000원으로 감정가 482,000,000원의 34.3%입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이므로 산정상 실질취득액도 165,326,000원입니다. 다만 이는 전입일 미상 점유자에게 인수할 임대차보증금이 없다는 전제에 따른 값입니다.

이 물건은 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 특히 3회 유찰은 시장이 기존 회차의 가격과 물건 조건을 받아들이지 않았다는 결과이며, 공동 PC방 이용과 경계 복원 문제까지 감안한 별도 수익가치·임대가치 검토가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,326,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 162,211,436원이 신한은행에 배당되고, 채권최고액 기준 189,788,564원이 미배당됩니다. 신청채권자의 청구액은 633,000,036원으로 기재돼 있으며, 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 352,000,000원을 기준으로 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 305호와의 경계 미구분 — 이 물건의 물리적 핵심

306호는 인접 305호와 경계벽 없이 공동으로 PC방으로 사용되고 있습니다. 경매로 306호만 취득할 경우 독립된 호실로 사용하기 위한 경계 복원이 필요할 수 있습니다. 감정평가서에 대한 회신에서도 측량이 필요한 경우의 측량비와 경계벽 설치비는 자재와 시공 상태에 따라 상당한 차이가 있어 관계 전문가의 견적이 필요하다고 명시돼 있습니다.

현재 이용은 제2종근린생활시설인 PC방이고, 주변은 SK hynix 등 대단위 공장을 배후로 하는 업무시설·상업시설 중심의 노선상가지대입니다. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 직선거리 약 850m 지점에 부발역, 남동측 인근에 이천IC가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. SK하이닉스 사거리 북동측 인근으로, 대단위 공장을 배후로 한 업무시설·상업시설 중심 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 부발역은 북측 직선거리 약 850m 지점에 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 자연보전권역과 수질보전특별대책지역 등에 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 1,948,000원/㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지이며 중로 한 면에 접합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 3회 유찰된 근린생활시설이고 인접 호실과 경계가 분리되지 않아, 일반적인 독립 호실보다 매수층과 활용 방식이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 확인. ‘부터’의 실제 성명, 전입일, 점유 부분, 임대차계약과 보증금 유무를 매각물건명세서 원본과 주민등록 전입세대 확인자료로 대조해야 합니다.
• 안치하 임대차 확인. 보증금 30,000,000원·차임 2,000,000원, 배당요구일 2024.10.16의 계약 원본과 확정일자 유무를 확인해야 합니다.
• 305호 관계 확인. 공동 PC방 운영 주체, 305호 소유자·임차인, 출입구와 전기·소방·냉난방 설비의 공동 사용 여부를 확인해야 합니다.
• 복원 견적 선행. 측량비와 경계벽 설치비를 관계 전문가에게 견적받고, 그 비용을 입찰가에서 차감해야 합니다.
• 명도 계획. 대항력 없는 점유자도 실제 퇴거까지는 인도명령·협의·집행 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아닌 현재 임대수익, 공실 위험, 복원 후 활용가치와 인근 근린생활시설 거래를 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 내 제출 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3%”보다 중요한 확인사항

이 물건은 등기상으로는 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 전입일이 확인된 점유자 4명도 모두 대항력이 없습니다. 그러나 전입일·보증금 미상 점유자 1명 때문에 인수액 0원을 확정할 수 없고, 306호가 305호와 경계 없이 공동 PC방으로 사용돼 독립 호실 복원비도 열려 있습니다.

감정가 482,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 165,326,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래와 복원비가 확정되지 않은 상태에서 이를 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다. 현재 단계의 결론은 가격이 아니라 확인이 먼저입니다. 미상 점유자의 임대차 유무와 305호 분리 견적을 확정한 뒤에만 실질취득액과 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.