수원지방법원 2024타경4433. 경기도 여주시 연양동 387 소재 건물과 토지에 관한 경매입니다. 감정평가상 건물은 노유자시설 및 그 부대시설로 이용 중이며, 여러 동의 건물이 함께 존재합니다. 일반 아파트나 단독주택처럼 주거용 실거래가격만으로 판단하기 어려운 물건입니다.

말소기준권리는 2022년 6월 27일 설정된 여주새마을금고 근저당권(채권최고액 912,000,000원)입니다. 이후 경매개시결정과 광주신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 관련 채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정되어 있습니다. 권리 승계 관계를 함께 확인하되, 이들 기록을 각각 독립된 매수인 인수채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.

특히 최저매각가가 감정가의 약 24%라는 사실보다 중요한 것은 일괄매각 범위, 제외 시설, 토지 경계, 임대관계, 향후 시설 활용 가능성입니다. 이 요소들이 정리되지 않으면 큰 폭의 유찰 이후에도 투자 판단을 보류할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 실제 인수를 구분

말소기준은 을구 11번 근저당권입니다. 기존 수산업협동조합중앙회 및 수협은행 근저당권은 2022년 6월 28일 말소되었습니다. 이후 접수된 임의경매개시결정과 광주신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2024년 10월 31일에는 기존 근저당권의 이전등기와 해당 근저당권부채권에 대한 근질권 설정등기가 접수되었습니다. 이는 기존 담보채권의 권리자 변경 및 담보 관계에 관한 기록입니다. 따라서 근저당 채권최고액 912,000,000원을 각 권리자별로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당권자와 채권 잔액은 최신 채권계산서 및 관련 등기 내용을 대조해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 24%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가 1,444,880,700원인 물건이 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 346,916,000원입니다. 감정가 대비 비율은 약 24.01%입니다. 다만 감정평가액은 현재의 실제 거래 가능 가격과 동일하지 않으며, 특히 노유자시설과 다수 부속 건물·토지의 일괄매각은 일반 주택과 수요 구조가 다릅니다.

추가 유찰 회차는 시나리오이며 확정된 매각 결과가 아닙니다. 미배당액은 채권자 회수 부족분으로, 매수인의 인수액과 구별해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 346,916,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 5,656,824원을 제외한 341,259,176원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 광주신용보증재단의 가압류 채권에는 배당금이 돌아가지 않으며, 소유자 잔여액도 없습니다.

채권총액 946,833,340원 중 예상 배당액은 341,259,176원이고, 총 미배당액은 605,574,164원입니다. 다만 채권총액은 근저당권 채권최고액 등을 이용한 시뮬레이션상 계산값이며 실제 확정 채무액과는 다를 수 있습니다. 특히 근저당권 이전 및 근질권 설정을 반영한 최종 배당권자와 배당액은 별도 확인이 필요합니다.

집행비용은 추정치이며 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권 잔액 등은 반영되지 않았습니다. 예상 미배당액은 매수인의 인수채무가 아닙니다.

④ 입지·토지·시설 분석 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 여주시 매룡동 소재 ‘매룡사거리’ 남동측 인근에 위치합니다. 농경지·근린생활시설·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있으나 정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 2,377.0㎡입니다. 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가 정보는 235,900원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)에 해당하며 자연보전권역, 준보전산지 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 기타 토지 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 확인됩니다. 향후 개발·증축·용도변경 계획은 해당 규제 검토가 필요합니다.
• 이용상태. 건물은 노유자시설 및 그 부대시설로 이용 중입니다. 일반 주거용 건물과 달리 시설 운영 및 다른 용도로의 전환에 별도 검토가 요구됩니다.
• 건물 구성. 조적조·경량철골조·조립식 구조 등이 혼재하며, 슬래브·판넬·경량철골 지붕의 여러 건물로 구성되어 있습니다. 단일 건물보다 현황과 공부의 개별 대조가 중요합니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 보육원 부분 등에 난방설비가 설치된 것으로 기재되어 있습니다. 실제 작동 상태는 현장 점검이 필요합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 이는 개별 시설의 사용 적합성까지 보장하지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 확인. 보증금은 최저매각가의 30%로, 현재 기준 104,074,800원입니다. 입찰보증금 부족으로 무효 입찰이 발생하지 않도록 매각조건을 원문으로 확인하세요.
• 지적측량. 인접지와의 지적경계가 불분명하므로, 측량을 통해 실제 점유 범위·건물 위치·도로 이용관계를 확인해야 합니다.
• 매각목록 대조. 여러 동의 건물, 제시외 건물, 평가 및 매각 제외 시설을 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서와 대조하세요.
• 점유·임대차 확인. 임대관계 미상입니다. 운영 주체, 실제 사용자, 점유 권원, 임대차계약 및 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 담보채권 승계 확인. 여주새마을금고 설정 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고 근질권도 설정되어 있습니다. 최신 권리자 및 배당 관련 서류를 대조하세요.
• 용도 적합성. 노유자시설의 현행 운영 가능 여부, 용도변경·개축·증축 가능성, 관계 법령상 시설 기준을 확인하세요.
• 토지이용 규제. 계획관리지역뿐 아니라 성장관리계획구역·자연보전권역·준보전산지 및 각종 제한구역의 영향을 종합 검토하세요.
• 시설 상태. 여러 구조의 건물이 혼재하므로 누수·부식·설비 노후·시설 보수비용을 건물별로 조사하는 것이 바람직합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고 토지의 실제 이용 가능 가치, 건물의 잔존가치와 처분 비용, 동일 용도 자산의 거래 가능성을 조사하세요.
• 원본 서류 확인. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각조건 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 안전한 저가매수”

이 사건은 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이며, 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 등기상 인수 위험보다는 실제 부동산의 사용·처분 가능성에 더 주목해야 합니다.

감정가 1,444,880,700원에서 최저매각가 346,916,000원까지 하락한 것은 분명 큰 폭의 가격 변화입니다. 그러나 4회 유찰, 노유자시설이라는 특수한 이용 용도, 지적경계 불분명, 매각 제외 시설, 임대관계 미상은 모두 입찰에 신중해야 하는 근거입니다. 최근 실거래가격과의 비교도 확보되지 않아 현 단계에서 시장가격 대비 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.

따라서 이 물건의 결론은 “등기상 권리는 비교적 정리 가능하지만, 현장·경계·시설 활용성 검증 전에는 입찰을 보류”입니다. 추가 유찰 여부보다 먼저, 실제 취득 후 이용할 수 있는 자산의 범위와 그 가치를 확인해야 합니다. 가격보다 실사 결과가 먼저인 물건입니다.