수원지방법원 2024타경4433. 여주시 연양동 387번지의 토지와 여러 동의 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 노유자시설 및 그 부대시설이며, 토지면적은 2,377㎡입니다. 소유자 변경민은 2013.10.01 소유권을 이전받았고, 여주새마을금고가 청구금액 756,515,630원으로 임의경매를 신청했습니다.
등기 이력에는 과거 근저당권이 여러 건 등장하지만, 중요한 것은 등기 순서만이 아니라 실제 말소 여부입니다. 1996년 농업협동조합중앙회 근저당은 2004년에, 2006년 근저당은 같은 해에, 수산업협동조합중앙회 근저당은 2012년에, 하나은행 근저당은 2013년에 각각 말소됐습니다. 2013년과 2021년에 설정된 수산업협동조합중앙회·수협은행 근저당도 2022.06.28 말소됐습니다. 따라서 말소기준은 그 전날인 2022.06.27 여주새마을금고 근저당이며, 이를 기준으로 한 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4433 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 연양동 387 · 경기도 여주시 주내로 169-35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 노유자시설 및 그 부대시설 |
| 토지 | 2,377㎡ · 대 · 계획관리지역 · 주상기타 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 조적조·조립식·경량철골조의 여러 동으로 구성 |
| 소유자 | 변경민 (2013.10.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,444,880,700원 / 495,594,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여주새마을금고 / 756,515,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 미끄럼틀·정자·놀이시설은 평가 및 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 말소, 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.06.27 접수된 여주새마을금고 근저당권 912,000,000원입니다. 경매개시결정과 광주신용보증재단 가압류는 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 기준 근저당은 2024.10.31 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐지만, 모두 기준 근저당에 연결된 후속 권리입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 1,444,880,700원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 495,594,000원, 감정가의 34.3%입니다. 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 495,594,000원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다. 노유자시설은 일반 아파트와 달리 건물 구성, 인허가, 운영 가능성, 개보수 비용과 토지 활용성을 함께 검토해야 하므로 3회 유찰 자체가 가격 매력보다는 수요층 제한 또는 현장 위험을 반영한 결과일 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 495,594,000원 | 2,344,595,280원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 346,915,800원 | 2,491,574,361원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 242,841,059원 | 2,594,192,056원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 증가하지만, 제시된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 미회수액이 낙찰자에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 495,594,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,355,940원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 447,200,000원 | 332,238,060원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 390,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 832,800,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 수협은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 여주새마을금고 | 912,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 광주신용보증재단 | 34,833,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 2,832,833,340원, 채권자 예상배당은 488,238,060원, 미배당은 2,344,595,280원입니다. 현재 회차 산정에서는 신청채권자의 청구금액 756,515,630원에 대한 예상배당도 0원입니다. 실제 배당은 법원의 최종 배당표와 조세·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여주시 매룡동 소재 매룡사거리 남동측 인근이며, 주위는 농경지·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 상황은 다소 불편한 편입니다.
- 이용상태. 건물들은 공부 및 현황상 노유자시설 및 그 부대시설로 이용 중입니다.
- 구조. 조적조 스라브지붕, 조립식 판넬지붕, 경량철골조 판넬지붕 등 여러 구조와 층수의 건물이 함께 존재합니다.
- 토지. 2,377㎡의 대지로 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 공시지가는 235,900원/㎡입니다.
- 제한. 자연보전권역·준보전산지·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용 물건과 달리 노유자시설 운영 또는 용도 활용이 가능한 수요자가 중심이므로 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인접지와 지적경계가 불분명하므로 정확한 경계와 점유 범위는 측량을 통해 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 미끄럼틀·정자·놀이시설은 평가 및 매각에서 제외되므로 소유관계와 철거·사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 사용자와 운영 주체, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·여러 동의 건물·제시외 건물의 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 도면으로 대조해야 합니다.
- 용도 적합성. 노유자시설로 계속 이용할지 다른 활용을 검토할지에 따라 토지이용계획·시설기준·인허가 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 조적조·조립식·경량철골조 건물이 혼재하므로 각 동의 노후도, 누수, 설비, 개보수 필요성을 별도로 조사해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 토지와 건물의 현황가치 및 활용비용을 따로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 최종 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험 물건”
이 사건의 권리관계는 겉보기보다 단순합니다. 과거의 근저당은 말소됐고, 2022.06.27 여주새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸해 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 여러 동의 노유자시설과 2,377㎡ 토지를 일괄매각하며, 임대관계는 미상이고 인접지와의 경계는 측량이 필요합니다. 일부 놀이시설도 매각에서 제외됩니다.
최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 3회 유찰은 할인 신호인 동시에 제한된 용도와 현장 불확실성이 시장에서 충분히 해소되지 않았다는 신호일 수 있습니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격과 활용성은 현장조사 후 판단이 맞습니다.
