수원지방법원 2024타경4778. 이천시 송정동 수림2차아파트 206동 6층 601호, 전용 84.927㎡ 아파트입니다. 감정가는 247,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 20,342,000원, 감정가의 8.24%까지 내려왔습니다. 소유자 김재원은 2022.05.31 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 255,000,000원입니다.
숫자만 놓고 보면 최근 실거래보다 현저히 낮습니다. 다만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 권리분석상 말소기준으로 표시된 2002.12.20 국민은행 공동담보 근저당에는 2007.09.21 일부포기를 원인으로 한 말소등기가 뒤따릅니다. 그 말소가 이 호실에 유효하게 반영됐다면, 2022.05.31 전입한 방원태의 대항력 판단 기준은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4778 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 증신로291번길 19, 206동 6층 601호 (송정동, 수림2차아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.927㎡ · 제206동 제6층 제601호 |
| 소유자 | 김재원 (2022.05.31 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 20,342,000원 (7회 유찰 · 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 방원태 / 250,932,400원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 단지 | 수림2차 · 310세대 · 2002.12.18 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 자체가 재검증 대상
2012.11.09 설정된 농협은행 근저당 108,000,000원도 2015.10.19 해지로 말소됐습니다. 이후 현재 남아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 2022.11.08 이후입니다. 따라서 선순위 근저당의 실제 존속 여부를 확정하지 않으면, 2022.05.31 전입한 점유자의 대항력 기준일과 낙찰자 인수액도 확정할 수 없습니다.
매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 등기상 말소 이력과 점유자의 보증금 미상이 동시에 존재하므로, 이 문구만으로 실질 인수를 단정하는 것은 위험합니다.
② 점유자·임차인 — 보증금 미상, 대항력 가능성 재확인
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금·차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방원태 | 2022.05.31 | 미상 | 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
점유 신고자는 1명이며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수도 없고, 반대로 낙찰자가 인수할 금액이 확실히 0원이라고 단정하기도 어렵습니다. 특히 방원태는 현재 강제경매개시결정의 채권자와 동일한 이름으로 기재돼 있어, 임차관계인지 관계인 점유인지, 또는 가장임차인에 해당하는지 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락 중
수림2차 전용 84.93㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 211,083,333원이지만, 가격 판단에는 과거의 242,000,000원 거래까지 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 205,200,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 12 | 187,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 11 | 208,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 13 | 206,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2025.04 | 84.93㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 84.93㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 2025.04 | 84.93㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2025.02 | 84.93㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2025.02 | 84.93㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2025.01 | 84.93㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.01 | 84.93㎡ | 9 | 242,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡ | 5건 | 205,200,000원 |
| 전체 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 211,083,333원 |
현재 최저가 20,342,000원은 최근 12개월 평균의 9.9%, 전체 실거래 평균의 9.6%입니다. 명목가격만 보면 매우 큰 격차입니다. 그러나 이 격차를 그대로 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다. 보증금 인수 여부가 확인되지 않은 상태에서는 시세와 비교할 대상이 최저가인지, 최저가에 인수금액을 더한 실질취득액인지 정해지지 않았기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,342,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 766,156원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 10,140,000,000원 | 19,575,844원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 108,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 8,475,843원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 8,920,696원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 20,793,851원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,317,094원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 방원태 | 250,932,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국민은행 근저당을 유효한 선순위 권리로 전제한 가정치입니다. 총 채권액 10,799,372,284원 중 19,575,844원이 배당되고, 미배당액은 10,779,796,440원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 8.24% | 20,342,000원 | 19,575,844원 | 10,779,796,440원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 14,239,400원 | 13,583,091원 | 10,785,789,193원 |
| 9회 유찰 시 | 4.04% | 9,967,580원 | 9,388,164원 | 10,789,984,120원 |
유찰이 더 진행되면 표면 최저가는 낮아지지만 신청채권자 방원태의 예상배당은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 점유자와 신청채권자가 동일한 이름으로 기재된 만큼, 경매 신청 목적과 점유관계, 실제 임대차채권 존재 여부를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천송정초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·다세대주택이 혼재한 주거지대입니다. 입지여건과 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브 위 경사지붕 구조이며, 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 수림2차는 310세대, 2002.12.18 사용승인 단지입니다. 최근 동일 면적 거래는 계속 확인되지만, 단지 경매 낙찰률은 10.0%로 낮습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있고 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 902,300원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았고, 현재 공동주택 아파트로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 국민은행 근저당 원본 대조. 2002.12.20 설정된 공동담보 근저당과 2007.09.21 일부포기 말소가 해당 호실에 어떻게 적용되는지 등기 원본과 공동담보목록을 확인해야 합니다.
- 실제 말소기준일 확정. 국민은행 근저당이 이미 말소된 권리라면 최초의 현존 권리와 점유자의 대항력 판단을 처음부터 다시 계산해야 합니다.
- 방원태 점유관계 확인. 전입일은 2022.05.31이지만 보증금·차임·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 전입세대, 배당요구 서류와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 점유 신고자 방원태와 강제경매 신청채권자 방원태가 동일인으로 기재돼 있습니다. 임차인인지 관계인인지, 실제 채권의 원인이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 매각 진행 결과 확인. 매각기일은 2026.07.15로 기재돼 있으므로 진행·변경·취하·낙찰 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.7% 하락했습니다. 실질취득액이 확정된 뒤 최신 거래 200,000,000원과 최근 12개월 평균 205,200,000원을 기준으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 체납 확인. 이천세무서와 이천시 압류가 존재하므로 당해세 여부를 확인하고, 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납액도 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 서류를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “9.9% 가격”보다 먼저 확인할 것
최저가 20,342,000원은 최근 12개월 실거래 평균 205,200,000원의 9.9%입니다. 하지만 이 숫자는 아직 실질취득액이 아닙니다. 말소기준으로 표시된 국민은행 근저당에 별도의 말소등기가 존재하고, 그 이후 전입한 방원태의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
여기에 7회 유찰, 단지 평균 유찰 5.3회, 낙찰률 10.0%, 최근 가격 추세 -4.7%가 겹칩니다. 표면가격이 낮다는 사실은 분명하지만, 낮아진 원인을 해소하지 않은 채 “시세의 10%짜리 아파트”로 접근하면 안 됩니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리는 미확정. 국민은행 근저당 말소의 효력과 방원태의 점유·보증금을 확인해 실질취득액을 계산한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
