수원지방법원 2024타경4976. 경기도 양평군 강하면 동오리 771-3, 771-5의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 실제 이용은 단독주택과 부속 창고입니다. 소유자 문인화는 2020.04.17. 소유권을 취득했고, 같은 날 지평농업협동조합 앞으로 채권최고액 420,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준으로 제시되어, 이후 설정된 안효진 근저당·소유권이전청구권 가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 판정입니다.

표면적으로는 감정가 942,417,040원에서 최저가 323,249,000원까지 내려와 가격이 크게 낮아 보입니다. 그러나 같은 지역·유형의 최근 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 3회 유찰 자체도 시장이 감정가와 이전 최저가에 응찰하지 않았다는 신호입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 지평농협 근저당

말소기준으로 제시된 권리는 2020.04.17. 접수된 지평농업협동조합 근저당 420,000,000원입니다. 그 이후의 안효진 근저당 210,000,000원, 윤호상 명의 소유권이전청구권 가등기와 정화자 지분 이전, 국민건강보험공단·양평군 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.

② 임차인·점유자 — 확정판결이 있지만 범위를 확인해야 한다

김용만의 전입일은 말소기준인 2020.04.17.보다 앞선 2014.03.20.이므로, 전입 기록만 보면 대항력 가능성이 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보아야 합니다.

신청채권자 지평농업협동조합이 김용만을 상대로 제기한 임차권부존재확인 소송에서 목록1에 관한 임차권이 존재하지 않는다는 수원지방법원 2024가단12158 확정판결이 제출됐고, 2024.07.05. 확정됐습니다. 이에 따라 현재 배당 시나리오는 매수인 인수를 0원으로 산정합니다. 그러나 판결 문구가 목록1에 한정돼 있으므로, 일괄매각되는 다른 목록의 점유 관계와 현재 실제 점유 상태까지 동일하게 정리됐는지는 원문으로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 34.3%라고 해서 싸다고 단정할 수 없다

감정가 942,417,040원에 대해 현재 최저매각가는 323,249,000원으로, 감정가의 34.3%입니다. 감정가 대비 하락폭은 크지만 최근 12개월 평균이나 최신 거래 등 비교 가능한 실거래 자료가 없어 실질취득가가 시세보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.

따라서 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 “저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 인근 단독주택과 토지의 실제 거래가격, 건물 상태, 진입로, 수목 제외에 따른 현황 경계, 목록별 면적과 이용 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 323,249,000원 가정)

현재 계산상 총 채권액 966,000,000원 중 317,923,514원이 배당되고 648,076,486원이 미배당됩니다. 다만 국민은행 근저당은 2020.04.17. 말소 기록이 있으므로, 이 배당순위는 원본 확인이 필요합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 동오2리마을회관 북서측에 위치하며, 인근은 자연림과 전원주택 단지가 섞인 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입은 가능하고 버스정류장이 있으나, 본건까지의 거리를 고려하면 대중교통은 다소 불편합니다.
• 이용. 본채는 거실·현관·방2·욕실2·주방 및 보일러실을 갖춘 단독주택으로, 부속건물은 창고로 이용 중입니다.
• 구조. 경량철골구조 경사지붕 단층으로 외벽은 사이딩판넬, 창호는 하이샷시 마감이며 기본적인 위생·급배수와 보일러 난방설비가 있습니다.
• 토지. 토지면적 811.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·사다리형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
• 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
• 공시지가. 186,600원/㎡입니다.
• 매각 범위. 파이프조 썬라이트지붕 차양 54.4㎡는 포함되지만, 목록2·3 토지상의 제시외 수목은 매각에서 제외됩니다.
• 현황 차이. 목록4는 공부상 목장용지이나 실제로는 잡종지로 이용 중입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 국민은행 근저당 말소 확인. 2020.04.17. 해지 말소가 완결됐는지 등기부 원본과 공동담보목록을 확인하고, 예상배당표가 이를 잘못 반영했는지 검증해야 합니다.
• 임차권 판결 원문 확인. 2024가단12158 확정판결의 주문과 이유를 확인해 목록1 외 매각 대상에도 점유·임차 문제가 남지 않는지 살펴야 합니다.
• 현재 점유 조사. 임차권 부존재 판결과 별개로 김용만 또는 다른 점유자가 실제로 거주·사용 중인지 현장 확인이 필요합니다.
• 가등기 확인. 윤호상·정화자 관련 가등기의 성격과 소멸 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위. 국민건강보험공단과 양평군 압류가 있으며, 당해세가 있으면 배당순위와 채권자 회수액이 달라질 수 있습니다.
• 목록별 경계 확인. 일괄매각 대상 토지와 제외 수목의 위치, 목록4의 잡종지 이용, 도로 접면과 실제 진입 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 시세 조사. 최근 실거래 비교값이 없으므로 인근 단독주택·전원주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·판결문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 할인보다 먼저 풀어야 할 권리 충돌”

최저매각가 323,249,000원은 감정가 942,417,040원의 34.3%까지 낮아졌습니다. 하지만 최근 실거래 근거가 없고 3회 유찰된 비도심 단독주택·토지 일괄매각이므로, 이 비율만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.

권리의 기본 틀은 2020.04.17. 지평농업협동조합 근저당을 말소기준으로 하여 이후 권리가 소멸하는 구조입니다. 김용만에 대해서도 목록1 임차권 부존재 확정판결이 제출돼 인수 0원으로 계산됩니다. 그러나 국민은행 근저당은 말소 기록이 있는데 예상배당에서는 선순위로 반영됐고, 임차권 판결도 목록1에 관한 판단입니다. 가격을 논하기 전에 등기 순위와 판결 적용 범위를 먼저 확정해야 합니다. 현재 결론은 가격 판단 보류, 원본 검증 전 응찰 보류입니다.