수원지방법원 2024타경5061. 양평군 용문면 다문리 530-32의 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 701㎡의 대지이고, 건물은 블록구조 조립식판넬지붕 단층 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 조성훈이며, 말소기준권리는 2016.07.28 설정된 용문농업협동조합의 채권최고액 147,600,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 조윤정의 근저당권과 각 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 권리만 보면 기준권리 이후의 부담은 정리됩니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 선순위 전입자입니다. 김용완은 말소기준권리보다 앞선 2016.07.01 전입자로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수도, 인수액이 0원이라고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 다문리 530-32 · 경기도 양평군 용문면 다문점말1길 24-34 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 701㎡ · 자연녹지지역 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 블록구조 조립식판넬지붕 단층 · 사용승인 2016.06.27 · 2018.09.07 증축 |
| 소유자 | 조성훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 489,626,730원 / 167,942,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 용문농업협동조합 / 128,222,804원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(데크 및 담장) · 제시외 수목 약 20주 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2016.07.28 용문농업협동조합 근저당권입니다. 2019.02.19 조윤정 근저당권 480,000,000원과 2023년 이후 가압류 3건, 2024.09.10 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2022.06.20 신한카드 가압류 8,558,968원은 2022.07.08 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 신고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용완 | 2016.07.01 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
김용완은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 점유자 1명입니다. 전입일은 소유권보존일과 같은 2016.07.01이며, 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 순위와 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 분석 — 감정가의 34%는 시세 할인율이 아니다
감정가 489,626,730원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 167,942,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 유찰 폭일 뿐, 현재 시장가격보다 저렴하다는 근거는 아닙니다. 확인된 실거래 비교치가 없으므로 단독주택의 건물 상태, 토지 가치, 접근성, 규제와 선순위 임차보증금까지 합산해 별도 시세조사가 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 167,942,000원 | 164,790,812원 | 541,352,748원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 117,559,399원 | 115,113,567원 | 591,029,993원 | 미충족 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 82,291,579원 | 80,410,331원 | 625,733,229원 | 미충족 |
④ 예상배당표 (매각가 167,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,151,188원 |
| 1. 근저당 · 용문농업협동조합 | 147,600,000원 | 147,600,000원 |
| 2. 근저당 · 조윤정 | 480,000,000원 | 17,190,812원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,558,968원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,405,793원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 44,240,976원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 용문농업협동조합 | 19,337,823원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 706,143,560원 중 164,790,812원이 배당되고, 541,352,748원이 미배당되는 모형입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김용완의 보증금이 미상이므로 임차보증금 인수 여부와 금액은 이 표로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용문119안전센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택과 임야가 혼재된 주택·임야 혼용지대입니다.
- 교통. 차량을 통한 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 블록구조 조립식판넬지붕 단층 단독주택으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅·목재붙임·적벽돌 쌓기 등 마감이며 샷시 2중 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 701㎡이며 자연녹지지역·완경사·정방형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 223,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 데크·담장과 제시외 수목 약 20주가 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김용완 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 실제 점유, 보증금, 전입 유지 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액 반영. 미배당 보증금이 승계되는 경우 실질취득액은 최저가 167,942,000원보다 증가합니다. 보증금 확인 전 입찰가 상한을 확정하지 마세요.
- 명세서와 현장 대조. 명시 인수권리 해당사항 없음 문구와 선순위 전입자 조사 내용이 함께 존재하므로 원본 서류와 점유 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 토지 경계·도로 확인. 701㎡ 토지의 실제 경계, 세로한면(가) 도로 접면, 차량 진입 상태와 인접 필지 사용관계를 확인하세요.
- 제시외 물건 확인. 일괄매각에 포함되는 데크·담장과 수목 약 20주의 위치·상태·소유관계를 현장에서 확인하세요.
- 건물 상태 점검. 2018.09.07 증축 부분과 블록구조·조립식판넬지붕의 누수, 균열, 단열과 설비 상태를 확인하세요.
- 규제 검토. 자연녹지지역과 수질보전·배출시설·가축사육 제한이 향후 증축·개축·용도변경 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “34% 최저가보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건의 등기 구조는 단순합니다. 2016.07.28 용문농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김용완의 전입일은 말소기준보다 빠른 2016.07.01입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력을 확정할 수도, 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다.
감정가 489,626,730원 대비 최저가 167,942,000원이라는 큰 하락 폭은 눈에 띄지만, 단독주택과 토지의 현재 시세 비교가 확인되지 않았고 이미 3회 유찰됐습니다. 여기에 선순위 전입자의 미배당 보증금이 더해질 가능성까지 고려하면, 실질취득액은 167,942,000원에서 끝나지 않을 수 있습니다. 권리등기는 소멸형이지만 점유관계와 가격 검증이 끝나지 않은 고위험 확인형 물건입니다.
