수원지방법원 2024타경5115. 양평읍 양근리 소재 리버캐슬 101동 101호, 전용 69.92㎡의 다세대 도시형생활주택입니다. 감정가 2.78억에서 6회 유찰돼 최저매각가가 약 3,270만원까지 하락했습니다. 겉으로 보면 감정가 대비 약 12%에 접근할 수 있는 초저가 경매처럼 보입니다. 하지만 이 물건의 가장 중요한 권리는 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금입니다.
임차인 신명섭은 2022년 5월 9일 확정일자를 받았고, 2022년 6월 15일 주민등록을 마쳤으며, 2022년 6월 24일 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023년 4월 17일 구룡포수산업협동조합 가압류보다 앞선 임차관계입니다. 2024년 6월 25일에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 양근강변길 138, 리버캐슬 제101동 제1층 제101호 (양근리 493-3, 493-23, 493-24) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 69.92㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·다용도실 · 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 이수용 (단독소유) |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2018.09.05 · 리버캐슬 31세대 |
| 감정가 | 278,000,000원 |
| 최저매각가 | 32,707,000원 (6회 유찰 · 감정가 약 11.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신명섭 / 250,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.17 갑구 6번 · 구룡포수산업협동조합 가압류 100,000,000원 |
| 임차인 / 보증금 | 신명섭 / 250,000,000원 (대항력 있음) |
| 매수인 인수 추정 | 218,281,726원 |
| 실질취득 추정 | 250,988,726원 (현재 최저가 낙찰 가정) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
말소기준권리는 2023년 4월 17일 구룡포수산업협동조합 가압류입니다. 2023년 2월 7일 서경희 가압류는 2023년 6월 15일 이미 말소됐습니다. 2018년의 신탁등기 역시 기존 등기에서 말소된 상태입니다. 현재 남아 있는 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 임차인 신명섭은 말소기준보다 앞서 주민등록과 점유를 갖춘 것으로 확인됩니다. 을구 1번 임차권등기는 2024년 6월 25일 설정됐지만, 대항력 판단에서 중요한 것은 임차권등기의 순서만이 아니라 앞서 성립한 임차인의 대항력입니다. 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 미변제 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 이 사건에서는 매각물건명세서가 해당 인수를 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.5억이 가격의 기준
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 신명섭 전유부분 전부 · 주거 2022.06.24 점유개시 |
전입 2022.06.15 확정 2022.05.09 임차권등기 2024.06.25 |
250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 미배당액 인수 |
실제 확인된 임차인은 1명입니다. 배당요구 및 임차권등기가 확인되며, 현재 최저매각가 기준 보증금 미배당액 218,281,726원을 매수인이 인수하는 것으로 추정됩니다.
③ 시세 비교 — 초저가처럼 보여도 실질취득은 비싸다
리버캐슬의 실거래는 전용 69.92㎡를 포함한 인근 면적대 거래로 확인됩니다. 전체 10건 평균은 195,323,000원이지만, 과거 340,000,000원·360,000,000원 거래가 포함돼 평균을 끌어올립니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월의 거래 3건과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 69.92㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 62.97㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 69.69㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 69.92㎡ | 3 | 147,110,000원 |
| 2024.12 | 65.95㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2024.11 | 69.69㎡ | 4 | 159,010,000원 |
| 2024.11 | 69.69㎡ | 2 | 163,110,000원 |
| 2024.07 | 69.92㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2023.10 | 62.97㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2023.07 | 69.92㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 161,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 195,323,000원 |
최근 12개월 평균은 161,666,666원, 2026년 9월 최신 거래는 135,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -22.9%로 하락하고 있습니다. 현재 회차 최저가만 비교하면 최근 12개월 평균의 20.2%로 보이지만, 대항력 임차인의 인수 보증금을 합치면 판단이 완전히 바뀝니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 32,707,000원 | 보증금 인수 미포함 |
| 임차보증금 잔액 인수 | 218,281,726원 | 매수인 추가 부담 |
| 실질취득 추정 | 250,988,726원 | 최근 시세 대비 약 155.3% |
| 최근 12개월 평균 | 161,666,666원 | 주요 비교 기준 |
| 최신 거래 | 135,000,000원 | 실질취득이 약 185.9% 수준 |
④ 예상배당표 (매각가 32,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 988,726원 |
| 1. 임차인 · 신명섭 (우선변제) | 250,000,000원 | 31,718,274원 |
| 2. 가압류 · 구룡포수산업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 패류살포양식수산업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 신명섭 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 988,726원은 추정치입니다. 매각대금 중 임차인 배당은 31,718,274원으로 가정했으며, 임차보증금 잔액 218,281,726원은 매수인 인수 대상입니다. 경매개시결정 관련 신명섭 청구금액은 같은 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목에 따라 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 더 내려가도 총액은 거의 같다
대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 물건에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 감소하고 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 커집니다. 현재 회차와 추가 유찰 가정치를 비교하면 구조가 명확합니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 32,707,000원 | 218,281,726원 | 250,988,726원 |
| 7회 유찰 가정 | 22,894,900원 | 227,917,208원 | 250,812,108원 |
| 8회 유찰 가정 | 16,026,429원 | 234,662,047원 | 250,688,476원 |
실질취득은 각 회차의 가정 매각가와 예상 인수 보증금의 합계입니다. 집행비용 추정치가 회차별로 달라져 소폭 차이가 발생하며, 취득세와 기타 비용은 별도입니다. 실제 추가 유찰 여부와 차기 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평교육지원청 북서측 인근에 위치하며 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북서측으로 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2018.09.05 사용승인된 철근콘크리트 4층 건물 내 1층 세대입니다. 개별난방과 위생·급배수설비를 갖췄으며, 승강기는 감정평가 당시 가동 중단 상태로 기재됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 방 3개·거실·주방·욕실 2개·다용도실·현관 등을 갖춘 구조입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역으로, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·교육환경보호구역 등 규제를 받습니다. 공시지가는 1,906,000원/㎡입니다.
- 환금성. 31세대 규모의 소규모 공동주택으로, 최근 거래는 있으나 매매가격 편차가 큽니다. 특히 최근 12개월 평균 161,666,666원과 최신 거래 135,000,000원, 하락 추세 -22.9%를 고려하면 향후 매각가격의 불확실성이 큽니다.
- 공부 일치. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력·인수 보증금. 신명섭의 전입일자 2022.06.15, 점유개시일 2022.06.24, 확정일자 2022.05.09와 말소기준 2023.04.17의 선후관계를 재확인해야 합니다. 매각물건명세서에 보증금 잔액 인수가 명시돼 있습니다.
- 배당액 변동. 예상 집행비용과 실제 배당순위·조세채권·최우선변제 여부에 따라 임차인의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 확정적인 취득원가로 받아들이지 마세요.
- 신청채권자 동일인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 신명섭으로 확인됩니다. 임대차의 실질, 보증금 지급내역 및 청구권 관계를 검토하되, 확인 없이 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 실질취득 기준 입찰. 현재 최저가 32,707,000원이 아니라 인수금을 합산한 약 250,988,726원을 최근 12개월 평균 및 최신 실거래와 비교해야 합니다.
- 하락장 검증. 2026.09 최신 거래 135,000,000원과 최근 거래 추세 -22.9%를 고려해 현재 환금가치와 층·향·실내 상태를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 한계. 7회·8회 유찰 가정에서도 실질취득이 약 2.5억원입니다. 보증금 인수 부담이 유지되는 상황에서는 최저가 하락만을 이유로 입찰해서는 안 됩니다.
- 승강기·관리비·점유. 승강기 가동 중단 사유, 공용부분 관리비 체납, 현재 점유상태와 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 재확인. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 및 배당 관련 서류를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “3,270만원짜리 집이 아니다”
이 물건의 최저매각가가 감정가의 약 12%라는 사실은 눈길을 끕니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원이 존재하고, 배당으로 변제되지 않는 금액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 회차의 실질취득은 약 250,988,726원. 최근 12개월 평균 161,666,666원이나 최신 거래 135,000,000원과 비교하면 상당한 초과가격입니다.
더구나 최근 거래 추세는 -22.9% 하락했고, 이미 6회 유찰된 상태입니다. 임차인과 신청채권자의 동일인 관계도 추가적인 사실관계 검증이 필요합니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 보증금 인수액이 증가해 총 취득 부담은 약 2.5억원으로 고정되는 구조입니다.
결론은 입찰 보류 권고입니다. 정상적인 매각과 배당이 진행되는 한 현재 자료에서 확인되는 가격 메리트는 없습니다. 임차보증금의 실제 소멸·변제·인수 조건이 법적으로 명확하게 변경되지 않는 이상, 낮은 최저매각가만을 근거로 접근해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수 구조와 실제 시장가치입니다.
