수원지방법원 2024타경5115. 양평읍 리버캐슬 101동 1층 101호로, 감정 이용상태는 방3·거실·주방·욕실2·다용도실·현관으로 구성된 도시형생활주택입니다. 표면적으로 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 278,000,000원에서 5회 유찰돼 46,724,000원까지 내려온 최저가입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 아니라 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인을 먼저 봐야 합니다.
신명섭은 임대차계약일과 확정일자가 2022.05.09, 주민등록일자가 2022.06.15, 점유개시일자가 2022.06.24입니다. 말소기준인 구룡포수산업협동조합 가압류는 2023.04.17이므로 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5115 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 양근강변길 138, 101동 1층101호 (리버캐슬) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호 · 사용승인 2018.09.05 |
| 대상면적 | 69.92㎡ |
| 소유자 | 이수용 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 46,724,000원 (5회 유찰) |
| 임차보증금 | 신명섭 250,000,000원 |
| 현재 회차 인수 | 204,517,032원 |
| 청구액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.04.17 구룡포수산업협동조합의 100,000,000원 가압류입니다. 그 뒤의 패류살포양식수산업협동조합 가압류, 강제경매개시결정, 양평군 압류, 국 압류는 매각으로 소멸 처리됩니다. 다만 신명섭의 임차권등기 자체는 2024.06.25로 말소기준보다 뒤에 등기됐지만, 임대차의 전입·점유는 각각 2022.06.15·2022.06.24로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 순서만 보고 “임차권도 소멸한다”고 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신명섭 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2022.06.15 / 2022.05.09 | 대항력 有 우선변제 배당요구 승계 없음 |
유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가더라도 총 부담이 크게 내려가지 않습니다. 6회 유찰 시 매각가 32,706,799원·인수 218,281,923원으로 실질취득은 250,988,722원, 7회 유찰 시 매각가 22,894,759원·인수 227,917,347원으로 실질취득은 250,812,106원입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져, 총액은 사실상 보증금 250,000,000원 수준에 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 46,724,000원 | 204,517,032원 | 251,241,032원 |
| 6회 유찰 시 | 32,706,799원 | 218,281,923원 | 250,988,722원 |
| 7회 유찰 시 | 22,894,759원 | 227,917,347원 | 250,812,106원 |
② 시세 비교 — 최저가 26.7%가 아니라 실질취득 2.51억을 봐야 한다
리버캐슬의 최근 12개월 실거래 평균은 175,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 160,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -16.6%로 하락 방향입니다. 전체 9건 평균은 202,025,555원이지만, 과거 340,000,000원·360,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 62.97㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 69.69㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 69.92㎡ | 3 | 147,110,000원 |
| 2024.12 | 65.95㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2024.11 | 69.69㎡ | 4 | 159,010,000원 |
| 2024.11 | 69.69㎡ | 2 | 163,110,000원 |
| 2024.07 | 69.92㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2023.10 | 62.97㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2023.07 | 69.92㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 175,000,000원 |
최저가 46,724,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 26.7% 수준으로 보이지만, 이는 이 사건에서 가격 메리트 판단 기준이 아닙니다. 실제 입찰자는 미배당 보증금 204,517,032원을 추가로 부담할 수 있으므로 실질취득 251,241,032원을 기준으로 봐야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 175,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 모두 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,724,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,241,032원 |
| 1. 임차인 신명섭 보증금 | 250,000,000원 | 45,482,968원 |
| 2. 가압류 · 구룡포수산업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 패류살포양식수산업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 신명섭 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당에 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 204,517,032원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 양평교육지원청 북서측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·하수처리구역· 수질보전특별대책지역·교육환경보호구역 등 관련 지정이 있습니다. 공시지가는 1,906,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2018.09.05이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방설비와 승강기가 있으나 승강기는 현재 가동 중단 상태로 기재돼 있습니다.
- 거래·환금성. 리버캐슬은 31세대이며 제공된 실거래는 9건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.3회이고 이 사건은 현재 5회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 46,724,000원이 아니라 인수 204,517,032원을 합친 실질취득 251,241,032원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 250,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 임차인 원본 확인. 신명섭의 임대차계약·전입·점유·확정일자, 임차권등기명령, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 신명섭에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모가 있으므로 사실관계를 확인하되, 확인 전에는 인수액이 사라진다고 전제하지 않아야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 과거 340,000,000원·360,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 175,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -16.6%이므로 현재보다 높은 과거 거래를 근거로 가격 여유를 크게 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 승강기 상태 확인. 감정평가에는 승강기 가동 중단으로 기재돼 있으므로 현장 가동 여부와 수리·관리 상황을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 4,672만원, 실질부담은 약 2.51억”
이 사건의 함정은 다섯 번 유찰된 숫자에 있습니다. 감정가 278,000,000원짜리 물건을 46,724,000원에 살 수 있는 것처럼 보이지만, 신명섭의 보증금 250,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 현재 회차 예상 인수액은 204,517,032원, 이를 합친 실질취득은 251,241,032원입니다.
최근 12개월 평균은 175,000,000원, 최신 거래는 160,000,000원이며 최근 추세는 -16.6%입니다. 여기에 현재 5회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 4.3회라는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 매우 낮으니 싸다”가 아니라, “대항력 보증금 때문에 실질가격이 최근 시세를 크게 웃돈다”가 정확한 결론입니다. 임차인 관계가 원본 확인을 통해 법적으로 달라지는 사정이 확인되지 않는 한, 현재 조건에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
