수원지방법원 2024타경5115. 양평읍 양근리 ‘리버캐슬’ 101동 1층 101호, 전용면적 69.92㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 감정가 278,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 95,354,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 12개월 실거래 190,000,000원의 절반 수준이지만, 이 물건은 낙찰가만으로 가격을 판단하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 신명섭은 임대차계약일 2022.05.09, 전입일 2022.06.15, 점유개시일 2022.06.24, 확정일자 2022.05.09로 확인됩니다. 말소기준권리인 2023.04.17 구룡포수산업협동조합 가압류보다 전입과 점유가 앞서므로 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족액을 매수인이 부담합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 양근강변길 138, 101동 1층 101호 (리버캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대·도시형생활주택 · 전용 69.92㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·다용도실·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 · 사용승인 2018.09.05 · 총 31세대 |
| 소유자 | 이수용 (단독소유 · 2022.06.24 신탁재산 귀속) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 95,354,000원 (3회 유찰, 감정가의 약 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신명섭 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 임차인 분석 — 배당 부족액은 매수인 인수
| 임차인 | 점유·용도 | 기준일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신명섭 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 계약 2022.05.09 전입 2022.06.15 점유 2022.06.24 확정 2022.05.09 | 250,000,000원 | 2024.06.25 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계신고 아님 잔액 인수 |
② 권리 흐름 — 임차인은 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2023.04.17 구룡포수산업협동조합의 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.02.07 서경희의 가압류는 2023.06.15 해제로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 패류살포양식수산업협동조합 가압류, 강제경매개시결정, 양평군 및 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
을구 1번 임차권등기는 2024.06.25 등기돼 외형상 말소기준 이후이지만, 임차인의 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 앞선 전입·점유 시점을 기준으로 합니다. 전입 2022.06.15와 점유개시 2022.06.24가 모두 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액의 인수 위험은 남습니다.
③ 회차별 부담 — 유찰돼도 총액은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 | 95,354,000원 | 93,237,628원 | 156,762,372원 | 252,116,372원 |
| 4회 유찰 시 | 66,747,799원 | 65,146,339원 | 184,853,661원 | 251,601,460원 |
| 5회 유찰 시 | 46,723,459원 | 45,482,437원 | 204,517,563원 | 251,241,022원 |
낙찰가가 95,354,000원에서 46,723,459원까지 내려가도 매수인의 인수액은 156,762,372원에서 204,517,563원으로 증가합니다. 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 각 회차 모두 약 251,000,000원~252,000,000원으로, 보증금 250,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 유찰 횟수가 늘어도 매수인의 경제적 부담이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 봐야 한다
리버캐슬의 실거래 전체 평균은 207,278,750원이지만, 2023.07의 360,000,000원과 2024.07의 340,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.05의 190,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 190,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 이전 기간보다 -9.4%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 69.69㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 69.92㎡ | 3 | 147,110,000원 |
| 2024.12 | 65.95㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2024.11 | 69.69㎡ | 4 | 159,010,000원 |
| 2024.11 | 69.69㎡ | 2 | 163,110,000원 |
| 2024.07 | 69.92㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2023.10 | 62.97㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2023.07 | 69.92㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
최저가 95,354,000원만 보면 최근 시세의 50.2%이지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 보증금 250,000,000원을 실질취득 기준선으로 비교하면 최근 12개월 평균 및 최신 거래보다 60,000,000원, 약 31.6% 높은 수준입니다. 집행비용 추정치까지 포함한 현재 회차 부담 252,116,372원은 최근 시세의 약 132.7%입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 95,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,116,372원 |
| 1. 임차인 신명섭 보증금 | 250,000,000원 | 93,237,628원 |
| 미배당 · 매수인 인수 | - | 156,762,372원 |
| 가압류 · 서경희 | 30,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 구룡포수산업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 패류살포양식수산업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 강제경매 신청채권 · 신명섭 | 250,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 배당으로 전액 소진됩니다. 임차인의 보증금 부족액 156,762,372원은 매수인 인수 대상입니다. 서경희 가압류는 등기부상 2023.06.15 해제로 말소됐으며, 표의 배당액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·거실·주방·욕실2·다용도실·현관을 갖춘 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 양평교육지원청 북서측 인근이며, 다세대주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2018.09.05 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 기본 위생·급배수·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 승강기. 승강기가 설치돼 있으나 현재 가동이 중단된 상태입니다. 정상화 여부와 비용 부담을 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 568㎡ 토지는 평탄한 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 북서측 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 포함되며, 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 총 31세대의 소규모 다세대·도시형생활주택이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 합산. 현재 회차에서는 최저가 95,354,000원이 아니라 실질 부담 252,116,372원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 늘어 총부담은 약 251,000,000원~252,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입세대확인서와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 인수 문구와 보증금·전입일·확정일자·배당요구 내역을 다시 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 평균은 거래 1건으로 구성됩니다. 다만 현재 실질취득액은 그 거래가 190,000,000원보다도 높습니다.
- 승강기 가동 중단. 수리 가능 여부, 공용부분 비용, 장기수선계획과 관리비 체납을 확인해야 합니다.
- 세금·배당변동. 당해세와 조세 법정기일에 따라 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임대차계약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 내려가도 실질취득액은 내려가지 않는다”
이 물건의 최저가는 감정가 278,000,000원의 약 34.3%인 95,354,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차인 신명섭의 보증금 250,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 156,762,372원이 미배당으로 남습니다. 낙찰가와 인수액을 합친 현재 부담은 252,116,372원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 190,000,000원이고 가격 추세도 -9.4%입니다. 실질취득액은 최근 시세보다 약 32.7% 높으며, 추가 유찰이 진행돼도 인수액 증가로 총부담은 2.5억원 수준에서 거의 고정됩니다. 여기에 3회 유찰, 31세대 소규모 다세대, 승강기 가동 중단과 낮은 경매 환금성까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만 실제 취득가격은 시세보다 높은 전형적인 인수형 물건으로, 임대차의 진정성이 법적으로 부인된다는 명확한 근거가 확인되지 않는 한 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.