인천지방법원 2024타경583452. 인천 서구 당하동 라온하우스 제1동 2층 202호, 전용 47.06㎡의 단지형 다세대주택입니다. 소유자는 백종원으로 2020.04.17 거래가 147,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2022.07.04 설정된 복상섭의 근저당권 채권최고액 120,000,000원이고, 이후 2024.12.20 조성민의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 자체는 명확합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 조성민은 2020.04.10 전입해 말소기준보다 앞서 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “인수 0원”이라고 처리할 수 없고, 대항력 가능·미상인 선순위 전입자로 확인 절차를 거쳐야 합니다. 특히 현황조사·매각물건명세서의 조성민과 경매개시결정 채권자 조성민의 이름이 동일해, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경583452 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청마로 73, 1동 2층202호 (당하동,라온하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 전용 47.06㎡ · 지상5층 중 2층 |
| 사용승인 | 2011.04.13 |
| 소유자 | 백종원 (2020.04.17 거래가 147,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 25,211,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조성민 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 불명확
말소기준은 2022.07.04 복상섭 근저당권입니다. 이 권리와 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 조성민의 전입은 2020.04.10으로 더 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 미배당 보증금, 즉 매수인에게 남을 수 있는 인수액을 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성민 | 2020.04.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 임차인은 아닙니다.
② 시세 비교 — 16.8%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
시세자료상 라온하우스2차 전용 47.06㎡의 확인 거래는 2024.06, 5층, 150,000,000원입니다. 시세 지표상 최근 평균도 150,000,000원이고 표본은 1건입니다. 현재 최저가 25,211,000원은 이 금액의 16.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 47.06㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 최근 평균 | 47.06㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
표면 할인율은 매우 큽니다. 그러나 가격 판단에서 비교해야 할 대상은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 선순위 전입자 조성민의 보증금이 미상인 현재는 실질취득액을 계산할 수 없으므로, 16.8%라는 수치만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다. 또한 실거래 표본이 1건이라 시세 자체도 넓은 표본으로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 853,798원 |
| 2. 근저당 · 복상섭 | 120,000,000원 | 24,357,202원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 조성민 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 267,000,000원, 채권자 예상배당은 24,357,202원, 미배당 부족액은 242,642,798원입니다. 다만 이 표는 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 선순위 전입자 조성민의 임차보증금 배당을 반영할 수 없는 상태입니다. 따라서 표상 별도 인수액이 산정되지 않았다는 이유만으로 매수인 인수 0원이라고 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 25,211,000원 | 24,357,202원 | 242,642,798원 |
| 6회 유찰 시 | 17,647,700원 | 16,930,041원 | 250,069,959원 |
| 7회 유찰 시 | 12,353,390원 | 11,731,029원 | 255,268,971원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 전용 47.06㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상5층이고 대상은 2층 202호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 백석초등학교 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 토지는 평지의 사다리형 주거용 건부지이며, 남서측 약 20미터 내외 도로와 남동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·상대보호구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 시세자료상 24세대 규모이고 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수가 5.0회입니다. 현재 사건도 5회 유찰 상태라 매도·재경매 시 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 조성민의 임대차계약서, 실제 보증금 지급액, 점유 상태를 확인해야 실질취득액 계산이 가능합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입은 2020.04.10으로 말소기준보다 빠르지만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 조성민과 경매개시결정 채권자 조성민의 이름이 동일하므로 가장임차인 여부 또는 관계인 가능성을 원본 서류와 실제 자금관계로 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가는 시세 지표 150,000,000원의 16.8%지만, 선순위 임차보증금이 인수된다면 최저가와 실질취득액은 전혀 달라질 수 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제와 미상 임차보증금을 확정 반영하지 못하므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “25,211,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 사건은 감정가 150,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 25,211,000원까지 내려왔습니다. 시세 지표상 최근 평균과 최신 거래 150,000,000원 대비 16.8%라는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대 방향으로 신중해야 합니다.
조성민의 전입일 2020.04.10은 말소기준 2022.07.04보다 빠르고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능성이 있는 선순위 전입자의 인수액을 현재 계산할 수 없고, 실질취득가도 미확정입니다. 여기에 5회 유찰, 24세대 다세대, 동일 단지 경매 평균 5.0회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 가격은 싸 보이지만, 권리 확인 전에는 싸다고 말할 수 없는 물건입니다. 입찰의 선결조건은 임차보증금과 점유·관계인 여부를 확정하는 것입니다.
