인천지방법원 2024타경583452. 인천 서구 당하동 라온하우스 1동 2층 202호, 전용 47.06㎡의 단지형 다세대주택입니다. 감정가 1억5,000만원에서 세 번 유찰돼 최저매각가는 5,145만원까지 낮아졌습니다. 등기부의 현재 말소기준은 2022년 7월 4일 복상섭 근저당권 1억2,000만원이고, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당·중앙농협 근저당·이준섭 전세권은 각각 별도의 말소등기가 있어 이미 정리된 권리입니다.
문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 조성민은 2020년 4월 10일 전입해 말소기준보다 앞서고, 현황조사와 매각물건명세서에 점유자로 확인됩니다. 하지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 가능성이 있으나 최종 판단은 미상이고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 미배당 보증금도 산정할 수 없습니다. 더구나 조성민은 이 사건의 강제경매 신청채권자이기도 하므로, 실제 임대차인지 관계인 점유인지 원본 서류와 자금 흐름을 통해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경583452 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청마로 73, 1동 2층 202호 (당하동, 라온하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(단지형 다세대주택) · 전용 47.06㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2011.04.13 · 승강기·난방·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 백종원 (2020.04.17. 거래가 147,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 51,450,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조성민 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기부는 정리됐지만 임차인은 열려 있다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성민 | 2020.04.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조성민의 전입일은 2020.04.10으로 현 소유자 백종원의 소유권 취득일 2020.04.17보다 앞서며, 말소기준인 2022.07.04보다도 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정하거나 인수액을 계산할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 확인된 1명이며, 동시에 경매 신청채권자라는 점도 별도의 사실 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 34.3%는 ‘인수 전 숫자’다
라온하우스2차는 24세대이며, 대상과 같은 전용 47.06㎡의 확인 실거래는 2024년 6월 5층 150,000,000원 1건입니다. 감정가도 동일한 150,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 34.3%인 51,450,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 47.06㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 확인 표본 | 47.06㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
표면 가격만 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 비교 표본이 한 건뿐이고, 실거래 호수는 5층인 반면 경매 대상은 2층입니다. 무엇보다 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액과 실거래가의 비교 자체가 아직 완성되지 않았습니다. 최저가 5,145만원을 그대로 총취득비용처럼 놓고 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 108,000,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 중앙농업협동조합 근저당 | 96,000,000원 | 0원 |
| 3. 이준섭 전세권 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 복상섭 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 조성민 신청채권 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 501,000,000원, 채권자 배당액은 50,123,900원, 미배당액은 450,876,100원입니다. 다만 국민은행 근저당·중앙농협 근저당·이준섭 전세권은 등기 연혁상 각각 말소 기록이 있으므로 실제 배당순위와 채권 존부는 배당요구서 및 원본 등기에서 다시 대조해야 합니다. 임차보증금이 확인되지 않아 임차인 배당과 인수액도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 47.06㎡의 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 백석초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 도로. 남서측 약 20m, 남동측 약 8m의 포장도로에 각각 접한 중로각지입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·당하구획정리 지구단위계획구역·성장관리권역이며 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 환금성. 24세대 소규모 단지이고 확인 실거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 3.0회, 확인된 낙찰률 0%로 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 조성민의 임대차계약서, 보증금 액수, 지급 영수증·계좌내역, 실제 점유 개시일을 확인하세요.
- 대항력·우선변제 확인. 주민등록 전입세대열람, 확정일자, 배당요구 여부와 배당순위를 원본 기록에서 대조하세요.
- 실질취득액 재계산. 최저가에 미배당 보증금을 더한 금액을 확인 실거래 150,000,000원과 비교해야 합니다.
- 채권 관계 확인. 점유자와 경매 신청채권자가 동일한 이유, 청구액 147,000,000원의 발생 원인과 임대차보증금 채권의 중복 여부를 확인하세요.
- 말소등기 대조. 과거 국민은행·중앙농협 근저당과 이준섭 전세권의 말소 여부를 최신 등기부와 배당요구서에서 재확인하세요.
- 점유·명도. 현재 점유자의 명도 의사, 인도명령 가능 여부와 명도비용을 사전에 검토하세요.
- 관리비·현장 상태. 체납 관리비와 2011년 사용승인 건물의 외벽·누수·설비 상태를 현장에서 점검하세요.
- 거래 표본 한계. 실거래가 2024.06의 5층 1건뿐이므로 2층 대상 물건의 상태·채광·수리비를 반영해 가격 상한을 정하세요.
맺으며 — “최저가 34.3%”보다 먼저 확인할 숫자
이 물건의 등기부만 보면 말소기준 이전의 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 복상섭 근저당과 경매개시결정도 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 경매의 핵심 위험은 등기부가 아니라 2020.04.10 전입한 조성민의 미확인 보증금입니다.
최저가 51,450,000원은 확인 실거래 150,000,000원의 34.3%지만, 이는 임차인 인수액을 더하기 전 숫자입니다. 보증금이 크고 배당으로 회수되지 않는 대항력 임차인이라면 낙찰가가 낮아진 만큼 인수 부담이 더해질 수 있습니다. 현재는 실질취득액을 산정할 수 없으므로 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
여기에 3회 유찰, 24세대 소규모 단지, 확인 실거래 1건, 경매 낙찰률 0%가 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 등기부 권리는 정리됐지만 임차인 권리는 미확정. 보증금과 채권관계가 확인되기 전에는 낮은 최저가를 근거로 입찰해서는 안 되는 물건입니다.