544,184,000원
수원지방법원 2024타경6507. 양평군 개군면 자연리의 토지와 3층 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 1,586,540,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 544,184,000원, 감정가의 34% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건은 단순히 “많이 떨어진 부동산”으로 접근하면 안 됩니다. 목록 6~9의 건물이 사용승인을 받지 않았고, 현황조사 당시 유치권행사 현수막이 부착된 것으로 조사됐기 때문입니다.
등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 5일 근해안강망수산업협동조합의 근저당권입니다. 그보다 먼저 접수된 처분금지가처분은 추가근저당권 설정을 보전하기 위한 권리였으나, 같은 날 목적 달성으로 말소됐습니다. 따라서 해당 가처분이 그대로 매수인에게 남는 구조는 아닙니다. 이후 경매개시결정, 삼광레미콘의 가압류와 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6507 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 개군면 자연리 24-13 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 토지 및 단독주택 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 목록 6~9 모두 3층 단독주택 · 1층 게스트룸1·거실·주방 겸 식당·화장실1·다용도실, 2층 방2·화장실2, 3층 방1·화장실1 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 치장벽돌 외벽 · 벽지 및 타일 마감 |
| 소유자 | 심성임 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,586,540,000원 / 544,184,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근해안강망수산업협동조합 / 1,185,856,401원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 일괄매각 조건 | 목록 전체 일괄매각 |
| 토지 현황 | 공부상 지목 종교용지 · 목록 1~4는 단독주택부지, 목록 5는 도로로 이용 |
| 확인 토지 정보 | 302㎡ · 공시지가 136,000원/㎡ · 완경사·정방형 · 세로한면(가) |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 없지만 유치권 주장은 별도
② 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가 544,184,000원은 감정가 1,586,540,000원의 34%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 전원주택·토지 일괄매각 물건은 건물의 사용승인 여부, 도로 이용 상태, 토지 규제, 점유와 유치권 주장에 따라 거래 가능 가격이 크게 달라집니다.
유치권이 성립하지 않고 건축물의 사용·처분 문제가 해소된다는 전제에서 확정되는 실질취득금액은 현재 최저가인 544,184,000원입니다. 반대로 유치권이 성립하면 피담보채권 또는 명도 해결비용이 추가될 수 있어 실질취득비용은 그보다 커집니다. 따라서 입찰가 산정 전에 유치권 주장과 미사용승인 건물의 처리 비용부터 상한액에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 544,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,841,840원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 1,460,400,000원 | 536,342,160원 |
| 2. 가압류 · 삼광레미콘 주식회사 | 27,506,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되며, 근저당과 가압류를 합한 채권의 미배당액은 951,563,840원입니다. 등기상 소멸하는 채권의 미배당액은 매수인이 그대로 인수하지 않습니다. 국의 압류와 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위는 원문 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평군 개군면 자연리 ‘개군저수지’ 남서측 인근으로, 야산·전원주택·농경지·농가촌락이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량으로 물건까지 접근할 수 있고 근거리에 버스정류장이 있습니다. 대신IC 진출입로는 차량으로 약 15~17분 거리입니다.
- 건물. 목록 6~9는 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 단독주택이며, 일부 건물은 LPG 보일러 난방, 지하수 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 현황 차이. 공부상 지목은 종교용지이나 목록 1~4는 단독주택부지, 목록 5는 도로로 이용되고 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·보전관리지역과 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 환금성. 전원주택과 토지를 함께 취득하는 일괄매각이며, 미사용승인 건물·토지 현황 차이·각종 입지 규제가 겹쳐 일반 주거용 집합건물보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 주장자 특정. 현수막 설치자와 현재 점유자를 확인하고, 공사계약서·세금계산서·입금내역·채권양도 여부 및 피담보채권 금액을 대조해야 합니다.
- 점유 개시 시점 확인. 유치권 주장자의 점유가 경매개시 전부터 계속됐는지, 소유자의 허락이나 불법점유 여부가 있는지 확인해야 합니다.
- 사용승인 가능성. 목록 6~9의 건축허가, 설계도면, 감리·준공 상태와 사용승인을 받지 못한 원인을 확인하고 보완공사·이행강제금·철거 가능성을 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 토지와 각 건물의 목록, 면적, 지분, 위치를 감정평가서와 매각물건명세서에서 대조하고 현장의 건물 배치와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 도로 사용 관계. 목록 5는 공부상 종교용지이나 현황상 도로입니다. 독점 사용 가능성, 다른 토지의 통행 관계와 도로 기능을 확인해야 합니다.
- 토지별 규제 검토. 계획관리지역·보전관리지역과 수질·환경 규제가 건축물 사용, 증축, 영업 및 개발행위에 미치는 영향을 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 34%라는 수치만 보지 말고 인근 전원주택·토지의 실제 매물과 거래사례, 미사용승인 건물의 할인 폭을 별도로 조사해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 국 압류가 존재하므로 당해세와 법정기일, 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서·건축물대장과 허가 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것
이 사건의 등기부는 생각보다 단순합니다. 선순위 가처분은 목적 달성으로 말소됐고, 근저당권과 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 등기와 임차보증금 기준으로는 인수액 0원입니다.
하지만 낙찰 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 현장에 유치권행사 현수막이 부착돼 있고, 목록 6~9는 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 토지 역시 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르며, 환경·수질·개발 관련 규제가 중첩됩니다. 여기에 비교 가능한 실거래 근거가 없어 현재 최저가 544,184,000원이 시세보다 낮다고 단정할 수도 없습니다.
등기상 인수는 없지만, 현장·건축 리스크는 크다. 유치권이 성립하지 않는다는 근거와 미사용승인 건물의 합법적 사용 가능성을 확보하기 전에는, 감정가의 34%라는 숫자만으로 응찰하기 어려운 물건입니다.