98,000,000원
수원지방법원 2024타경6569. 이천시 부발읍 신하리 디자인타운 1동 303호, 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택 중 3층 물건입니다. 침실 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 겸 식당, 현관과 발코니로 이용 중이며 현재 소유자는 천효주입니다.
숫자만 보면 감정가 200,000,000원에서 최저가 98,000,000원까지 내려와 매우 저렴해 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 되는 대항력 인수형입니다. 임차인 정해원은 2022.06.03 전입·점유와 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2024.11.25 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당요구도 했지만 매각대금에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분은 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6569 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 경충대로2313번길 44, 1동 3층303호 (디자인타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 침실3·욕실2·거실·주방 겸 식당·현관·발코니 |
| 건물 | 2018년 11월 사용승인 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 천효주 · 2022.04.02 매매 · 거래가액 183,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정해원 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2018년 소유권보존과 신탁등기를 거쳐 2019년 이진욱에게 233,000,000원에 소유권이 이전됐고, 2022년 천효주가 183,000,000원에 취득했습니다. 2021년 엠메이드대부 유한회사의 강제경매개시결정은 2022.02.16 취하됐고, 농협은행의 2022년 가압류도 2023.11.24 해제돼 말소됐습니다.
현재 경매의 말소기준은 2024.11.25 접수된 정해원의 강제경매개시결정입니다. 등기된 주택임차권은 2025.05.23로 말소기준 이후지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022.06.03입니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금 반환채무는 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정해원 실제 임차인 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 전입 2022.06.03 확정 2022.06.03 배당요구 2025.05.23 | 170,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 잔액 인수 |
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정
현재 회차에서 매각대금 98,000,000원 중 집행비용 2,164,000원을 먼저 제외하면, 임차인에게 배당 가능한 금액은 95,836,000원입니다. 보증금 170,000,000원과의 차액 74,164,000원이 매수인 인수액으로 남습니다.
| 현재 최저매각가 | 98,000,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 예상 미배당 | 74,164,000원 |
| 매수인 실질취득 | 172,164,000원 |
| 최근 12개월 평균 / 최신 거래 | 210,000,000원 / 210,000,000원 |
| 실질취득 ÷ 최근 거래 | 약 82.0% |
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 98,000,000원 | 74,164,000원 | 172,164,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 68,600,000원 | 103,034,800원 | 171,634,800원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 48,020,000원 | 123,244,360원 | 171,264,360원 |
낙찰가가 98,000,000원에서 68,600,000원, 48,020,000원으로 내려가더라도 인수액이 74,164,000원에서 103,034,800원, 123,244,360원으로 늘어납니다. 이에 따라 총부담은 172,164,000원, 171,634,800원, 171,264,360원으로 보증금 170,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 추가 유찰을 기다린다고 최저가 하락폭만큼 실질취득가가 내려가는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 172,164,000원으로 판단
디자인타운 1동은 12세대 규모이며, 비교 면적은 44.77㎡입니다. 확인된 실거래 6건의 전체 평균은 191,500,000원, 최저 183,000,000원, 최고 210,000,000원입니다. 최신 거래는 2024.10의 210,000,000원이며 최근 12개월 평균도 1건 기준 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 42.38㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2022.10 | 43.24㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2022.09 | 41.53㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 2022.06 | 41.53㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.04 | 44.77㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 2022.02 | 42.38㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 191,500,000원 |
최근 거래 흐름은 이전 거래 평균보다 11.8% 높은 것으로 집계됐습니다. 현재 실질취득 172,164,000원은 전체 실거래 최저 183,000,000원보다 10,836,000원 낮고, 최신 거래 210,000,000원보다 37,836,000원 낮습니다. 따라서 인수액을 포함해도 가격 차이는 존재합니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고, 대항력 임차인 인수와 관계인 여부 확인이 선행돼야 하므로 98,000,000원만 보고 큰 폭의 시세차익을 기대해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 정해원 보증금 | 170,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 엠메이드대부 유한회사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 농협은행주식회사 | 5,889,676원 | 0원 |
| 4. 강제경매 채권자 정해원 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 74,164,000원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 등기부상 갑구 5번 강제경매는 2022.02.16 취하됐고 갑구 8번 가압류는 2023.11.24 해제됐으므로, 해당 채권의 배당요구·채권신고 상태는 원본 기록과 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 이천시 부발읍 신하리 OB 삼거리 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 단지와 서측 녹지지역·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 도시가스 개별난방, 급탕·급배수·위생설비, 승강기와 공동현관 무인경비시스템이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 경충대로2313번길이 접합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 3필지 일단지로 대체로 평탄한 형태이며 다세대주택 대지로 이용 중입니다. 공시지가는 626,400원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 디자인타운 1동은 12세대 규모입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.0회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼, 대단지 아파트보다 매수층과 환금성이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차 총부담은 98,000,000원이 아니라 172,164,000원입니다. 인수액을 제외한 수익률 계산은 무효입니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 동일인입니다. 임대차계약서, 보증금 이체내역, 전입세대열람, 점유현황과 신청채권 원인을 확인해야 합니다.
- 배당요구·명세서 원본 확인. 보증금 170,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 인수액은 조세채권·집행비용·배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰의 착시. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득은 170,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 명도 방식 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지, 현재 퇴거 여부와 보증금 반환 전 인도 거절 가능성을 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 12세대 다세대이므로 거래 빈도와 대출 가능액, 동일 면적 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 임차권등기명령과 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “98,000,000원에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 핵심은 감정가 대비 49%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원 가운데 배당되지 않는 74,164,000원을 매수인이 인수해, 현재 실질취득이 172,164,000원이 된다는 점입니다.
실질취득은 실거래 최저 183,000,000원과 전체 평균 191,500,000원, 최신 거래 210,000,000원보다 낮아 가격 차이는 있습니다. 그러나 임차인이 경매신청 채권자와 동일하고, 추가 유찰이 진행돼도 총부담은 170,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 가격은 조건부로 검토 가능하지만, 권리확인 없이는 입찰 보류가 맞습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임대차의 진정성, 정확한 배당액과 최종 인수액입니다.
