인천지방법원 2024타경583544. 인천 남동구 만수동 흥일다세대주택 11동 2층 201호, 전용 39.07㎡ 다세대주택입니다. 공부상 이용상태도 다세대주택이고, 감정가 72,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가는 35,280,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 절반 아래라 싸 보입니다. 그러나 명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 을구 13번 주택임차권등기가 표시되어 있고, 그 보증금은 67,000,000원입니다.
다만 그 임차권등기에 대해서는 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 해당 임차권 보증금은 실무 판단상 실질 인수 0원*으로 놓고 계산합니다. 문제는 여기서 끝나지 않습니다. 별도로 한국토지, 보험 명의의 주거 점유 표시가 있고, 전입일·확정일자·보증금 정보가 확인되지 않습니다. 이 부분은 대항력 가능·미상으로 두어야지, 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경583544 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 하촌로70번길 47, 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.07㎡ · 공부상 다세대주택 |
| 소유자 | 김병의 (2016.08.23. 거래가 65,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 83,006,570원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐고, 임차권은 확약서가 핵심
말소기준권리는 1990.06.05. 한국주택은행 근저당권으로 산정되어 있습니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 일반적인 “권리 깨끗” 물건과 다른 지점은 을구 13번 주택임차권등기입니다. 명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시되어 있으나, 동시에 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 보증기관 승계는 중복 합산 금지
한국토지주택공사 명의의 보증금 70,000,000원 표시는 보증기관 대위·승계 성격으로 표시되어 있어 별도 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제로 따로 확인해야 할 점유·임차관계 표시는 한국토지, 보험 2건입니다.
| 명의 | 범위 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 2층 201호 39.07㎡전부 주거(임차권등기) | 2016.09.02 / 2016.09.05 배당요구 2017.02.02 | 70,000,000원 | 대항력 없음 표시. 보증기관 대위·승계로 별도 보증금 합산 금지. |
| 한국토지 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상. 전입신고일과 보증금 확인 필요. |
| 보험 | 주거 | 미상 / 미상 | 0원 표시 | 대항력 가능·미상. 보증금 미상 보완 필요. |
| 한국토지주택공사 을구 13번 주택임차권등기 | 2층 201호 전부 | 2017.04.12 / 2017.03.29 | 67,000,000원 | 명세서상 매수인 대항 가능. 단, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출로 실질 인수 0원*. |
③ 가격·회차 — 최저가보다 미배당 구조가 더 중요하다
현재 최저가는 35,280,000원입니다. 감정가 72,000,000원 대비 49%라 숫자만 보면 낮습니다. 하지만 실거래 비교값이 아니라 회차별 미배당을 봐야 합니다. 현재 회차에서도 채권 총액 200,789,900원 중 채권자 예상배당은 34,244,960원이고, 미배당은 166,544,940원입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 현재 회차 기준 배당이 잡히지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 166,544,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 176,938,428원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 17,287,200원 | 16,576,030원 | 184,213,870원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 | 약 매각가의 2.9% 추정 |
| 2. 근저당 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 근저당 · 남동농업협동조합 | 14,000,000원 | 14,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 4. 근저당 · 남동신용협동조합 | 15,600,000원 | 11,144,960원 | 미배당 발생 |
| 5. 근저당 · 남동신용협동조합 | 39,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 18,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 가압류 · 인천신용보증재단 | 22,083,330원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 8. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 83,006,570원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원*으로 계산되어 있으나, 이는 확약서 반영 및 미상 점유관계 확인을 전제로 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 “인천인수초등학교” 남서측 인근에 위치하며, 인근은 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물 내 구분건물이며, 기본적인 전기설비·위생설비·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이고, 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 흥일(961-11)11동은 총 6세대, 사용승인일은 1990.02.14입니다. 단지 경매 평균 유찰은 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 가격 방어력 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 어느 임차권에 적용되는지, 조건부인지, 낙찰 후 말소 절차가 어떻게 진행되는지 확인해야 합니다.
- 67,000,000원 인수 배제의 전제. 을구 13번 주택임차권등기는 명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시되어 있으므로, 확약서 없이는 최저가 기준 실질취득이 달라집니다.
- 미상 점유 확인. 한국토지·보험 명의의 주거 표시가 있고 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 이 부분은 대항력 가능·미상으로 두고 현황조사와 점유자를 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 70,000,000원 표시는 보증기관 대위·승계로 별도 보증금에 합산하지 않습니다.
- 환금성 보수 판단. 총 6세대 소규모 다세대이며, 단지 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%입니다. 단순 시세차익형 접근은 부적합합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 말소동의 확약서·점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%”보다 “확약서와 미상 점유”
이 물건은 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 72,000,000원에서 35,280,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리 구조는 단순한 저가 매물이 아닙니다. 을구 13번 주택임차권등기 보증금 67,000,000원이 명세서상 매수인 대항 가능 권리로 표시되어 있고, 다행히 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수 0원*으로 처리할 수 있는 구조입니다.
그럼에도 확약서 밖 미상 점유관계가 남습니다. 보증기관 승계 표시를 중복 합산하지 않는 것은 맞지만, 전입·확정·보증금이 확인되지 않는 한국토지·보험 표시는 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 결론은 명확합니다. 확약서가 확인되면 주된 인수는 해소되지만, 미상 점유가 정리되기 전까지는 보수적 입찰 대상입니다. 가격은 낮아졌지만, 권리 확인 난도는 낮지 않습니다.
