등기상 인수는 0원, 그러나 ‘아파트 시세’로 판단하면 안 된다 — 용문역반도유보라 113동 105호

수원지방법원 2024타경7029. 용문역반도유보라아이비파크 113동 1층 105호입니다. 사건상 아파트 단지에 속해 있지만 감정평가서상 이용상태는 근린생활시설이고 전용면적은 39.375㎡입니다. 소유자 차동주 씨는 2021년 2월 5일 매매계약을 원인으로 2023년 9월 4일 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 285,100,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당 157,200,000원이 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

말소기준 이후인 2023년 11월 17일 페퍼저축은행 가압류 200,000,000원과 2024년 12월 17일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최저가 144,060,000원에 매각된다고 가정한 배당모형에서도 매수인이 승계할 등기상 권리는 0원입니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 실제 영업자·점유자와 인도 조건은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2023년 9월 4일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 157,200,000원이고 채무자는 소유자 차동주 씨입니다. 이후 등기된 페퍼저축은행 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 선순위 전세권·임차권등기·지상권 등 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 주거형 실거래는 직접 비교 대상이 아니다

용문역반도유보라아이비파크는 740세대, 2023년 7월 24일 사용승인된 단지입니다. 확인되는 최근 거래 12건의 평균은 346,416,666원이고 최저가는 266,000,000원, 최고가는 450,000,000원입니다. 그러나 거래 면적은 59.99㎡·60.0㎡·84.97㎡이고, 모두 대상 물건의 전용 39.375㎡ 근린생활시설과 면적·용도가 다릅니다.

표면적으로 최저가 144,060,000원은 위 혼합 실거래 평균의 41.6%입니다. 하지만 이 비율은 근린생활시설과 아파트 주거형을 비교한 값이므로 가격 할인율로 해석하면 안 됩니다. 대상과 같은 39.375㎡ 근린생활시설의 거래·임대료·공실률·수익률이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 144,060,000원 가정)

채권 합계 357,200,000원 중 예상 배당은 141,243,160원이며, 총 미배당액은 215,956,840원입니다. 미배당 채권은 채무자에게 남는 문제로서 매수인이 인수하는 금액은 배당모형상 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 채권 미배당은 확대

유찰이 이어지면 채권자 미배당은 커지지만, 현재 확인된 권리구조에서는 매수인 인수액이 새로 발생하지 않습니다. 다만 가격이 낮아지는 것과 투자성이 좋아지는 것은 별개입니다. 근린생활시설의 임대료·공실·관리비·업종 수요를 확인하지 않으면 100,842,000원이나 70,589,400원에서도 적정가를 판단할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양평군 용문면 다문리 소재 용문역 남동측 인근이며, 주변에는 단독주택, 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의·중앙선 용문역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 이용상태. 113동 1층 105호는 근린생활시설로 이용되며 기본적인 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 단지는 대체로 사다리 형태의 평탄한 토지이고 단지 내 포장도로를 통해 외부 공도와 접합니다. 공시지가는 800,200원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
• 건물 상태. 사용승인일은 2023년 7월 24일이고 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 740세대 신축급 아파트 단지 내 시설이라는 배경은 있으나, 주거형 거래량이 근린생활시설의 매매 유동성을 보장하지는 않습니다. 실제 상가 거래와 임차수요 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 사건의 단지 분류만 보고 아파트로 판단하지 말고, 현황과 건축물대장에서 113동 105호의 근린생활시설 세부 용도와 가능한 업종을 확인하세요.
• 점유·임대 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 영업 여부, 사업자등록, 열쇠 보유자와 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 동종 시세 확인. 전용 39.375㎡와 유사한 1층 근린생활시설의 매매가·보증금·월세·공실 기간을 조사해 수익가치를 별도로 산정하세요.
• 관리비·부가비용. 상가 관리비 체납, 공용부분 부담, 부가가치세 적용 여부와 내부 마감·설비 공사비를 확인하세요.
• 가시성·동선. 113동 1층 105호의 외부 노출도, 주차 접근, 단지 주동선과 용문역 방향 유동인구를 현장에서 확인하세요.
• 배당 외 권리. 등기상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 등 배당순위 변동 요소는 매각물건명세서와 배당요구종기 자료를 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 어렵다

이 물건은 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 대상은 아파트 주거호가 아니라 전용 39.375㎡의 근린생활시설입니다. 단지 주거형 실거래 평균 346,416,666원과 최저가 144,060,000원을 단순 비교해 “시세의 41.6%”라고 평가하면 용도와 면적의 차이를 무시하게 됩니다.

게다가 두 차례 유찰됐고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원, 가격 메리트는 판단 보류입니다. 동일 단지 또는 인근의 유사 근린생활시설 매매·임대 사례와 실제 점유 상태가 확인돼야만 144,060,000원이 싼지 비싼지 판단할 수 있습니다.