의정부지방법원 2020타경70310. 경기도 고양시 덕양구 지축동 177-8, 등기상 별빛캐슬라파즈(5단지)와 관련된 사건입니다. 감정평가 이용상태는 공동주택(다세대주택)이며, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 감정요항표에는 별빛캐슬라파즈 2단지 제1층 제101호 외 23건이 언급돼 있어 단순한 아파트 한 호실형 사건처럼 접근하기보다 복수 물건·토지 구조를 원본에서 정확히 대조해야 하는 사건입니다.
말소기준은 2020.02.21 접수된 주식회사윈즈에프앤아이대부 근저당권 85,000,000원입니다. 같은 날 후순위로 소유권이전청구권 가등기와 360,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이후 가처분·경매개시·압류가 이어졌습니다. 등기 분석상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 별도 경고로 갑구 2번 가등기의 종류 확인 필요가 표시돼 있어 이 부분은 원본 확인 없이 넘기면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2020타경70310 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 177-8 · 등기 도로명주소 경기도 고양시 덕양구 흥국사길 40-10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 박선미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 8,192,322,000원 / 1,966,977,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 윈즈에프앤아이대부 / 1,136,882,371원 |
| 말소기준 | 2020.02.21 근저당권 · 주식회사윈즈에프앤아이대부 · 채권최고액 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸 구조지만 가등기 성격 확인
말소기준권리는 2020.02.21 접수번호 28028번 근저당권입니다. 같은 날 갑구 2번 가등기는 접수번호 28058번, 을구 2번 근저당은 접수번호 28085번으로 그 뒤에 위치합니다. 이후의 가처분·경매개시결정·압류 역시 말소기준보다 후순위로 분석돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·인수액은 미상
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예원 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2020.10.05 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김예원은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되며, 2020.10.05 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 인수 위험이 없다고도 단정할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 — 감정가 24%라도 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 1,966,977,000원으로 감정가 8,192,322,000원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰된 결과로 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않기 때문에 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 1,966,977,000원 | 24.01% | 0원 | 1,499,907,230원 |
| 5회 유찰 시 | 1,376,883,900원 | 16.81% | 0원 | 915,715,061원 |
| 6회 유찰 시 | 963,818,729원 | 11.76% | 0원 | 506,780,542원 |
별빛캐슬라파즈(5단지)는 6세대, 사용승인 기준 2019.08.01이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률 지표는 0.0%입니다. 이 사건 자체도 현재 4회 유찰 상태라, 단순한 감정가 할인보다 환금성·매수층·권리확인 난도를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,966,977,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 22,069,770원 |
| 1. 근저당 · 주식회사윈즈에프앤아이대부 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이종천 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,499,907,230원 |
이 배당 시뮬레이션은 등기상 채권최고액 445,000,000원을 기준으로 하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 김예원의 보증금·대항력·우선변제 여부가 미상이라 실제 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 1,136,882,371원이나 시뮬레이션상 신청채권자 배당은 근저당 채권최고액 기준 85,000,000원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 지축동 효자동 행정복지센터 서측 근거리. 주위는 다세대주택과 단독주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상 3층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전설비와 난방설비(LPG) 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 별빛캐슬라파즈 5단지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 5미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 토지 지표상 공시지가는 1,284,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 496.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되고, 개발제한구역·자연녹지지역·제한보호구역 등에 접하며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김예원의 전입세대 열람, 전입일, 확정일자, 보증금, 점유범위를 확인해 대항력과 미배당 보증금 인수 가능성을 숫자로 확정해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 2번 주식회사인향의 소유권이전청구권 가등기에 담보가등기 성격이 있는지 등기 원문과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 복수 물건 범위 확인. 감정요항표의 “제101호 외 23건” 기재와 사건의 기타 + 토지 구조를 기준으로 실제 매각대상 목록과 토지·건물 범위를 원본 대조해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 최저가가 감정가의 24.01%라도 직접 비교 실거래가 확인되지 않았으므로 시세보다 싸다고 단정하지 않습니다.
- 환금성 점검. 6세대 규모, 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 지표 0.0%라는 거래 체질을 감안해 재매각 가능성과 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 배당표에 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각대상 목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 가격”보다 먼저 확인할 것은 인수 여부다
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 8,192,322,000원에서 4회 유찰돼 내려온 1,966,977,000원, 감정가의 24.01%입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 할인율에 있지 않습니다. 후순위 등기는 대체로 매각소멸 구조지만, 실제 임차인 김예원의 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 매수인 인수액을 확정할 수 없고, 갑구 2번 가등기도 종류 확인이 남아 있습니다.
게다가 직접 비교할 실거래 가격이 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지도 검증되지 않았습니다. 4회 유찰, 6세대 규모, 평균 유찰 4.0회·낙찰률 지표 0.0%라는 환금성 신호까지 감안하면, 이 물건은 “감정가 대비 싸다”가 아니라 “권리와 출구가격이 확인돼야 비로소 가격을 논할 수 있다”는 유형입니다. 현 단계 결론은 가격보다 권리확인이 우선입니다.
