수원지방법원 2024타경32506. 경기도 양평군 서종면 수입리 174-27의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 숫자만 보면 감정가 324,031,600원이 8회 유찰돼 최저매각가가 18,680,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가를 실제 취득가격으로 보면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 임차인 홍윤식은 주민등록일과 확정일자가 모두 2021.03.31이고 점유개시일은 2021.04.03입니다. 말소기준이 되는 강제경매개시결정은 2024.03.13이므로 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조입니다.
매각물건명세서에도 목록 2의 을구 3번 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 “감정가 3.24억원짜리를 1,868만원에 산다”는 해석은 성립하지 않습니다. 현재 회차 기준 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 280,736,240원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경32506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 서종면 수입리 174-27 · 도로명주소 경기도 양평군 서종면 화서1로 54-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 창고 포함 |
| 건물 이용 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 · 사용승인 2018.01.19 |
| 토지 | 대 350㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 223,300원/㎡ |
| 소유자 | 김영일 · 2020.01.16 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 324,031,600원 / 18,680,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍윤식 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 따라온다
2020.01.16 설정된 광주지구축산업협동조합 근저당권 180,000,000원은 2021.03.31 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 홍윤식이 2021.03.31 주민등록과 확정일자를 갖추고 2021.04.03 점유를 개시했습니다. 강제경매개시결정은 2024.03.13이므로 임차인의 대항요건이 앞섭니다.
2024.11.26 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸 대상이지만, 그보다 앞서 성립한 대항력과 미변제 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서도 보증금 280,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍윤식 | 주택의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.31 / 2021.04.03 | 2021.03.31 | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
배당요구 2024.11.26. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 계산합니다.
② 가격 구조 — 1,868만원의 착시
현재 최저매각가는 감정가 324,031,600원의 5.76%인 18,680,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 전액 변제되지 않기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 떠안을 보증금이 커집니다. 즉 유찰이 추가돼 최저가가 내려가도 총 부담은 크게 줄지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 18,680,000원 | 262,056,240원 | 280,736,240원 |
| 9회 유찰 시 | 13,076,000원 | 267,559,368원 | 280,635,368원 |
| 10회 유찰 시 | 9,153,200원 | 271,411,558원 | 280,564,758원 |
표처럼 최저가가 18,680,000원에서 13,076,000원, 9,153,200원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액은 반대로 262,056,240원, 267,559,368원, 271,411,558원으로 증가합니다. 그래서 실질취득은 약 280,000,000원 수준에 고정됩니다. 현재 회차 실질취득 280,736,240원은 감정가 324,031,600원의 약 86.6%이지만, 이는 감정가와의 비교일 뿐 실거래 시세 대비 저렴하다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 736,240원 |
| 1. 임차인 홍윤식 보증금 | 280,000,000원 | 17,943,760원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 홍윤식 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액 262,056,240원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자와 임차권자가 동일한 홍윤식이며, 배당표상 별도 신청채권 배당은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 서종면 수입리 ‘수입2리마을회관’ 동측 인근이며, 농경지·주택·펜션·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려할 때 대중교통은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 단독주택이며 사용승인일은 2018.01.19입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 350㎡, 지목 대, 완경사 사다리형, 세로한면(가) 접면이며 토지이용상황은 단독입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 제시외 창고는 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 단독주택과 토지의 일괄매각이고 8회 유찰된 이력이 있으므로, 최저가 숫자보다 실제 인수부담과 매수 수요를 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 곧 취득가가 아닙니다. 현재 최저가 18,680,000원에 임차보증금 미배당액 262,056,240원을 더한 280,736,240원이 실질부담의 기준입니다.
- 추가 유찰의 착시. 9회·10회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액이 커져 실질취득은 계속 약 280,000,000원 수준입니다.
- 임차권 원본 확인. 주민등록 2021.03.31, 확정일자 2021.03.31, 점유개시 2021.04.03, 보증금 280,000,000원 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자의 동일성. 두 권리의 명의가 모두 홍윤식이므로 계약서, 보증금 지급관계, 점유관계와 채권 발생 경위를 함께 확인해야 합니다.
- 토지규제 확인. 보전관리지역과 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 각종 제한이 있으므로 향후 이용·증개축 계획이 있다면 관련 규제를 별도로 검토해야 합니다.
- 현장 접근성. 차량 접근은 가능하지만 대중교통은 다소 불편하다는 감정평가 내용이 있으므로 실제 도로 상태와 접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,868만원 낙찰”이 아니라 “약 2.8억원 취득”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 18,680,000원입니다. 감정가 324,031,600원에서 8회 유찰돼 극단적으로 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원이 낙찰대금만으로 해결되지 않습니다. 현재 예상 배당 17,943,760원을 제외한 262,056,240원을 매수인이 인수하면 실질취득은 280,736,240원이 됩니다.
더 유찰되더라도 구조는 동일합니다. 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라 총 부담이 약 280,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 단독주택·토지 일괄매각, 8회 유찰, 대중교통의 불편, 보전관리지역을 포함한 토지이용 제한까지 함께 봐야 합니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’가 아니라 ‘미배당 임차보증금을 포함해 실제 얼마를 부담하느냐’입니다.
