1,865,000원
수원지방법원 2024타경32858. 이천시 부발읍 가좌리 리치하임 1층 103호입니다. 사건상 용도 표시는 ‘대지’이고, 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설(마을공동시설)입니다. 감정가는 66,000,000원이지만 10회 유찰되면서 현재 최저매각가는 1,865,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 약 2.83% 수준입니다.
다만 이 사건은 가격보다 먼저 임차인 인수 가능성을 확인해야 합니다. 손대건의 전입신고일은 2021.11.29로, 말소기준권리인 와이즈에셋대부주식회사 근저당권 설정일 2022.04.01보다 빠릅니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로는 ‘대항력 있음’이나 ‘인수액 0원’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경32858 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 가좌로103번길 115, 1층103호 (리치하임) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 표기 · 공부상 제1종근린생활시설(마을공동시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건 내 1층 103호 |
| 소유자 | 김경철 · 2021.12.20 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 1,865,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손대건 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인 확인이 먼저
말소기준권리는 2022.04.01 와이즈에셋대부주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 이천시·국·국민건강보험공단·서울특별시의 압류, 주택도시보증공사의 가압류, 손대건의 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.12.16 설정된 동암신용협동조합 근저당권은 2021.12.01 이미 말소됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손대건 | 2021.11.29 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2024.06.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 중복신고 아님 |
손대건은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 동시에 이 사건의 강제경매 신청채권자 이름도 손대건으로 동일합니다. 자료상 ‘가장임차인 의심 또는 관계인 가능성’이 제기돼 있으므로 임대차계약서, 점유 경위와 채권 발생 관계를 원본에서 대조해야 합니다. 이름이 같다는 사정만으로 임차권을 무효라고 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 186.5만원을 ‘싸다’고 단정하면 안 되는 이유
리치하임 실거래 자료의 대상면적은 16.405㎡로 잡혀 있으나, 제공된 거래들은 22.5㎡·24.3㎡·25.44㎡·29.62㎡·31.42㎡ 등으로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 같은 건물의 참고자료일 뿐, 103호의 직접 비교 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.62㎡ | 2 | 49,000,000원 |
| 2022.10 | 29.62㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.10 | 29.62㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2022.09 | 31.42㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2021.11 | 22.5㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.11 | 25.44㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.08 | 24.3㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 | 면적 불일치 | 1건 | 49,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026.08의 49,000,000원 1건이고, 과거 거래군과 비교한 최근 추세는 -57.7%입니다. 현재 최저가 1,865,000원은 이 참고 거래금액의 3.8% 수준이지만, 면적이 다르고 용도도 제1종근린생활시설이어서 이 비율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,865,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 433,570원 |
| 2. 근저당 · 와이즈에셋대부주식회사 | 3,000,000,000원 | 1,431,430원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 · 손대건 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션상 총 채권 3,419,000,000원 중 채권자 배당은 1,431,430원, 미배당은 3,417,568,570원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 임차인의 최우선·우선변제 범위가 확정되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 부발읍 가좌리 ‘가좌리 마을회관’ 북측 인근. 단독·다세대주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재하는 근교 농촌지역이며 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(마을공동시설)입니다. 현장 탐문상 마을공동시설로 사용 중이지는 않는 것으로 보이나, 폐문부재로 정확한 용도와 이용상황은 미상입니다.
- 도로. 서측으로 로폭 약 4m~5m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·생산녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 공동주택 등 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 870.0㎡, 공시지가는 234,200원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수, 승강기, 난방, 화재경보기, 지상주차장 설비가 확인됩니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 손대건의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 개시일, 확정일자와 현재 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 최종 판정. 전입은 2021.11.29로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 두고 인수액을 0원으로 잡지 않는 것이 안전합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성 확인. 경매신청채권자와 임차인 이름이 모두 손대건입니다. 채권 관계와 임대차 관계가 어떻게 연결되는지 원본 문건으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 이천시·국·국민건강보험공단·서울특별시 관련 압류가 존재합니다. 당해세가 있으면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 주소상 주거형 건물처럼 보여도 공부상 용도는 제1종근린생활시설(마을공동시설)입니다. 실제 사용 가능 범위와 향후 처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 직접비교 금지. 최근 거래 49,000,000원은 면적 29.62㎡이고 대상면적 16.405㎡와 일치하지 않습니다. 동일 면적·동일 용도 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 반복 유찰은 낮은 가격 자체보다 수요 부족·용도·권리확인 부담 등 구조적 요인을 확인해야 한다는 신호입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 임대차 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “186.5만원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차인 보증금
이 물건은 감정가 66,000,000원에서 10회 유찰돼 최저가가 1,865,000원까지 내려왔습니다. 그러나 손대건의 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금이 확인되지 않아, 현재 최저가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리들은 소멸 구조지만 임차인의 대항력과 미배당 보증금은 별개의 문제입니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 참고 거래는 49,000,000원 1건에 불과하고 대상 면적과 일치하지 않으며, 최근 거래 추세는 -57.7%입니다. 여기에 10회 유찰, 제1종근린생활시설(마을공동시설)이라는 용도, 실제 이용상황 미상까지 겹칩니다. 이 사건의 핵심은 ‘최저가가 얼마나 낮은가’가 아니라 손대건의 실제 보증금과 점유관계, 그리고 이 용도의 환금성을 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산하는 것입니다.
