수원지방법원 2024타경32858. 이천시 부발읍 리치하임 1층 103호로, 경매 용도 표시는 대지이고 등기 형식은 집합건물입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 제1종근린생활시설(마을공동시설)이며, 대상 면적은 16.405㎡입니다. 소유자 김경철은 2021.12.20. 거래가 80,000,000원에 취득했고, 신청채권자 손대건이 청구금액 80,000,000원으로 강제경매를 진행한 구조입니다.
등기상 핵심은 2022.04.01. 설정된 와이즈에셋대부주식회사 근저당권입니다. 이후의 이천시·국가· 국민건강보험공단·서울특별시 압류, 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 손대건은 2021.11.29. 전입해 말소기준일보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수도, 인수액이 0원이라고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경32858 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 가좌로103번길 115, 1층103호 (리치하임) |
| 경매 용도 / 감정 이용상태 | 대지 / 집합건물 1층 103호 · 공부상 제1종근린생활시설(마을공동시설) |
| 대상 면적 / 규모 | 16.405㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 · 리치하임 17세대 |
| 사용승인일 | 2020.12.14 |
| 소유자 | 김경철 (2021.12.20. 거래가 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 3,805,000원 (8회 유찰, 감정가의 5.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 손대건 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 미확정
을구 1번 동암신용협동조합 근저당권은 2020.12.16. 설정됐으나, 2021.12.01. 일부포기를 원인으로 한 말소등기가 기재되어 있습니다. 선언된 말소기준은 2022.04.01. 와이즈에셋대부주식회사 근저당권이며, 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 동암신용협동조합 근저당권 말소가 본 호실에 미치는 정확한 범위는 등기 원문과 공동담보목록을 대조해야 합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손대건 | 2021.11.29 | 미상 | 미상 | 2024.06.25 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차인 수는 1명입니다. 손대건은 경매 신청채권자이면서 현황조사상 임차인으로도 나타납니다. 같은 사람이 점유자와 신청채권자로 중첩되는 구조이므로 관계인일 가능성 또는 임차관계의 실질 여부를 확인해야 하며, 현재 정보만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 비교해야 한다
리치하임 거래자료는 12건이지만 대상 면적 16.405㎡와 일치하지 않습니다. 거래 면적은 22.5㎡~31.42㎡이고 거래시점도 2021.08.~2022.10.이므로, 현재 103호의 직접 시세로 사용하기에는 비교 한계가 큽니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 29.62㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.10 | 29.62㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2022.09 | 31.42㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2021.11 | 22.5㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.11 | 22.5㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2021.11 | 22.5㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2021.11 | 25.44㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 29.62㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2021.08 | 22.5㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.08 | 25.44㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.08 | 24.3㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 22.5㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 8건 | 120,000,000원 |
자료상 최신 거래는 2022.10.의 135,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 120,000,000원, 전체 평균은 115,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 14.3% 높은 흐름으로 집계됐습니다. 최저가는 전체 평균의 3.3%, 최근 12개월 평균의 3.2%에 불과하지만, 대상 면적이 일치하지 않고 임차보증금도 미상이므로 이를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,805,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 468,490원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동암신용협동조합 | 877,800,000원 | 3,336,510원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 와이즈에셋대부주식회사 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 손대건 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,296,800,000원 중 채권자 배당은 3,336,510원, 미배당액은 4,293,463,490원입니다. 신청채권자 손대건의 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 계산상 매수인 인수액 0원과 임차보증금의 법적 승계 여부는 서로 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 부발읍 가좌리 가좌리 마을회관 북측 인근으로, 단독·다세대주택, 농경지와 근린생활시설이 혼재하는 근교 농촌지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다. 서측으로 폭 약 4m~5m 포장도로와 접합니다.
- 용도. 공부상 제1종근린생활시설인 마을공동시설입니다. 인근 탐문상 마을공동시설로 사용 중인 것으로 보이지 않지만 폐문부재로 정확한 용도와 실제 이용상황은 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 103호로, 위생·급배수·승강기·난방· 화재경보기와 지상주차장 설비가 확인됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 토지. 전체 토지면적은 870㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지입니다. 생산녹지지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 17세대 소규모 건물이고 주거용 아파트가 아닌 마을공동시설 용도입니다. 대상 면적과 일치하는 거래가 없고 자료상 매각률도 0.0%여서 환금성은 낮게 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 손대건의 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금 액수·지급내역, 점유 개시일, 전입세대확인서와 확정일자 부여 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계. 손대건이 신청채권자와 임차인으로 동시에 나타나는 이유, 소유자와의 관계 및 80,000,000원 채권의 발생 원인을 확인하세요.
- 명세서 원문 대조. 인수권리 해당 없음 문구가 손대건의 임대차를 어떤 근거로 배제했는지, 배당요구와 점유조사 내용까지 함께 확인해야 합니다.
- 동암신협 근저당 말소 범위. 2021.12.01. 일부포기 말소가 본 호실의 근저당권을 전부 제거한 것인지 공동담보목록과 말소등기 원문으로 확인하세요.
- 조세·관리비. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 체납 관리비 중 매수인이 부담할 가능성이 있는 공용부분 금액을 확인하세요.
- 실제 용도. 마을공동시설의 현재 점유·사용 상태, 용도에 맞는 사용 가능 여부, 내부 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 순서. 최저가 3,805,000원을 먼저 시세와 비교하지 말고, 미배당 임차보증금과 명도·체납비용을 더한 실질취득액을 산출한 뒤 비교하세요.
맺으며 — “380만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
등기만 보면 2022.04.01. 와이즈에셋대부주식회사 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 기재돼 있습니다. 그러나 손대건의 전입은 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자는 미상입니다. 적법한 대항력과 보증금이 확인되면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
여기에 8회 유찰, 17세대 소규모 건물, 제1종근린생활시설인 마을공동시설 용도, 대상 면적과 일치하지 않는 과거 거래자료, 자료상 매각률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 최저가만 근거로 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리는 추가 확인, 실질취득액은 산정 보류, 환금성은 낮음. 이 물건의 결론은 낙찰가가 아니라 손대건의 보증금과 점유권원을 확인한 뒤에야 정해집니다.