수원지방법원 2024타경33325. 이천시 신둔면 장동리 320-3의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물 등기에는 주식회사거북이자산관리컨설팅의 소유권보존과 강제경매개시결정만 확인되며, 근저당이나 압류는 기재돼 있지 않습니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기 순위가 아니라 현황과 공사 관계입니다. 목록 2 지상에는 바닥공사 중인 신축 건물이 있고 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 목록 6 건물은 미준공 상태로 건축법상 사용승인을 받지 않았으며, 목록 3 지상 컨테이너박스 창고 약 18㎡ 1동은 매각에서 제외됩니다. 여기에 2024.11.27. 이재호가 공사대금 110,000,000원에 대해 유치권을 신고했으나, 그 성립 여부도 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경33325 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 신둔면 장동리 320-3 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 표시 | 경기도 이천시 신둔면 장동리 320-3 1동 |
| 소유자 | 주식회사거북이자산관리컨설팅 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,091,585,000원 / 500,472,000원 (2회 유찰) |
| 감정가 대비 | 45.85% |
| 청구액 | 97,407,816원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급 | 2026.07.27 · 수원지방법원 이천등기소 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 현황은 단순하지 않다
말소기준은 2024.09.19. 접수된 강제경매개시결정입니다. 등기원인에는 2024.09.09. 청산을 위한 형식적 경매개시결정과 2024타경37839가 기재돼 있고, 분석 대상 사건번호는 2024타경33325이므로 입찰 전 사건기록과 등기 원인을 함께 대조해야 합니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계
신고된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 서류상 임차인 신고가 없다는 점과 실제 점유·사용 관계가 확인됐다는 의미는 다릅니다. 다가구주택과 공사 중 건물이 포함된 만큼 현장 점유자, 공사업자, 출입·시건 상태를 직접 확인해야 합니다.
③ 할인율 — 감정가의 45.85%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가 1,091,585,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 500,472,000원입니다. 감정가 대비 45.85%까지 내려왔지만 동일 조건의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 감정가와 최저가의 차이만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 45.85% | 500,472,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 32.09% | 350,330,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 22.47% | 245,231,279원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 500,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,404,720원 |
| 신청 사건 청구액 | 97,407,816원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 493,067,280원 |
현재 배당 가정은 집행비용을 제외한 493,067,280원을 소유자에게 교부하고, 매수인 인수액과 미배당액을 0원으로 계산합니다. 신청 사건 청구액 97,407,816원은 예상배당이 0원으로 표시돼 있으므로 실제 채권자·배당요구·청산 관계를 사건기록에서 반드시 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 및 유치권 인정 여부는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황 위험 — 네 가지를 따로 검증해야 한다
⑥ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 이천시 백사면 경사리 소재 두산베어스파크 서측 근거리에 위치하며, 농경지와 소수의 주택 및 신축 중 주택이 혼재한 근교농촌지대입니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으나, 버스 배차간격을 고려한 교통편의는 다소 미흡한 편입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 가축사육제한구역 전부제한지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
- 지목 차이. 공부상 지목은 목장용지이나 현황은 ‘대’입니다.
- 토지 가격 조건. 목록 1·2는 지상 건물로 인해 제한받는 가격으로 평가됐고, 목록 3~5는 현황 전기타 상태입니다.
- 임대관계. 감정요항상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 이재호의 공사계약서, 세금계산서, 공사내역, 변제기, 점유 개시일과 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 신축 중 건물 권원 확인. 목록 2 지상 건물의 소유자, 건축주, 허가 명의와 토지사용 권원을 확인하세요.
- 미준공 건물 확인. 목록 6의 공정률, 건축허가·신고 상태, 사용승인 가능 여부를 관계기관 원본으로 확인하세요.
- 매각 범위 확인. 일괄매각 대상 목록과 매각 제외 컨테이너의 위치를 현황도·감정도면과 대조하세요.
- 사건번호 대조. 분석 사건은 2024타경33325이고 등기원인에는 2024타경37839가 기재돼 있으므로 두 사건의 관계를 법원 기록에서 확인하세요.
- 점유조사. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 유치권 신고가 있으므로 현장 점유자와 시건 상태를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 45.85%라는 할인율만 보지 말고 토지·미준공 건물·공사 중 건물 각각의 이용 가능성과 정리비용을 반영해 응찰가를 판단하세요.
맺으며 — “등기상 0원”과 “현황상 안전”은 다르다
이 사건은 근저당과 압류가 겹친 전형적인 배당형 경매가 아닙니다. 등기만 보면 소유권보존과 경매개시결정뿐이고, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 그래서 표면적인 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 판단을 좌우하는 것은 110,000,000원 유치권 신고, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 신축 중 건물, 미준공·사용승인 미취득 건물, 매각 제외 컨테이너입니다. 최저가가 감정가의 45.85%로 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기에는 해결되지 않은 현황 문제가 많습니다. 등기는 단순하지만 현황은 고난도. 유치권과 건축·토지 관계를 원본으로 해소한 뒤에만 실질취득비용과 응찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
