* 0원은 확인된 등기권리와 배당모형에서 계산된 매수인 인수액입니다. 유치권 성립 여부, 법정지상권, 점유·명도, 미준공 건물의 정비비용 등은 확정된 금전 인수액으로 산정되지 않았습니다.
수원지방법원 2024타경33325. 경기도 이천시 신둔면 장동리 320-3 소재 기타·토지 일괄매각 물건입니다. 감정가가 약 10.92억 원인데 5회 유찰을 거쳐 최저매각가가 약 7.52억 원까지 내려왔습니다. 감정가와 최저가의 차이만 보면 가격이 상당히 낮아진 듯 보입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 주거용 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 있는 물건이 아닙니다.
핵심은 매각 대상과 제외 대상이 뒤섞인 현장 구조입니다. 일괄매각 대상에 토지와 미준공 건물이 포함되어 있는 반면, 일부 토지에는 매각에서 제외되는 신축 중 건물이 있고 다른 위치에는 매각 제외 컨테이너 창고가 존재합니다. 여기에 공사대금 유치권까지 신고되어 있습니다. 즉 낙찰자가 무엇을 취득하는지뿐 아니라, 취득한 부동산을 실제로 어떻게 사용하고 처분할 수 있는지까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경33325 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 신둔면 장동리 320-3 |
| 등기 대상 | 경기도 이천시 신둔면 장동리 320-3 1동 (건물) |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 미준공 건물 포함 |
| 소유자 | 주식회사거북이자산관리컨설팅 (단독소유) |
| 감정가 | 1,091,585,000원 |
| 최저매각가 | 751,736,000원 (5회 유찰 · 감정가 약 68.87%) |
| 청구금액 | 97,407,816원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준 표시 | 2024.09.19 갑구 제2호 경매개시결정 |
| 등기상 담보권 | 확인된 근저당권 없음 |
| 확인된 임차인 | 0명 · 임대관계 미상 |
| 등기부 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 현장 위험이 크다
건물 등기에는 소유권보존과 경매개시결정이 확인됩니다. 근저당권이나 압류권리가 별도로 확인되지 않았으며, 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 배당모형상 매수인 인수액 또한 0원입니다.
그러나 이 결과는 건물 등기상 금전권리의 정리 가능성에 관한 것입니다. 일괄매각 대상인 토지 전체의 권리관계, 지상 건물의 소유·점유관계, 유치권과 법정지상권 성립 가능성까지 해결되었다는 의미는 아닙니다. 특히 소유권보존 등기가 경매개시결정 등기의 촉탁으로 이루어진 점도 권리의 형성과 경매 진행 경위를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
② 매각 대상과 권리 위험 — 세 가지가 핵심
| 대상 | 현황 | 입찰상 의미 |
|---|---|---|
| 전체 | 일괄매각 | 목록별 포함·제외 범위 확인 |
| 목록 1·2 | 현황 '대' | 지목·현황·건물 소유관계 대조 |
| 목록 2 지상 | 신축 중 건물 · 매각 제외 | 법정지상권 성립 여부 불분명 |
| 목록 3 지상 | 컨테이너 창고 약 18㎡ · 1동 | 매각 제외 · 소유 및 점유 확인 |
| 목록 3~5 | 현황 '전기타 상태'로 기재 | 개별 토지의 현황 확인 |
| 목록 6 | 미준공 건물 | 건축법상 사용승인 미취득 |
특히 목록 2의 매각 제외 신축 건물과 목록 6의 미준공 건물은 서로 구분해서 판단해야 합니다. 매각에서 제외되는 건물을 낙찰자가 함께 취득하는 것으로 계산해서도 안 되며, 매각에 포함되는 미준공 건물을 정상 준공 건물과 같은 가치로 평가해서도 안 됩니다.
임차인·점유관계. 확인된 임차인은 0명이지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 이를 임차인이 전혀 없거나 명도 위험이 없다는 확정적 판단으로 받아들여서는 안 됩니다. 특히 유치권 신고와 매각 제외 건물이 존재하므로 현장 점유자 및 점유 목적을 구분해 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 5회 유찰은 할인 근거가 아니다
감정가 1,091,585,000원에 대해 현재 최저매각가는 751,736,000원입니다. 감정가 대비 약 68.87%까지 내려왔지만, 이는 어디까지나 감정가를 기준으로 한 비율입니다. 주변 실거래가나 정상 사용 가능한 유사 부동산의 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
이 사건은 일반적인 토지나 준공 건물과 직접 비교하기도 어렵습니다. 매각 제외 건물, 법정지상권 불확실성, 공사대금 유치권 신고, 미준공 상태라는 사정이 모두 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 실질취득 비용과 정상 이용 가능성이 확정되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 68.87% | 751,736,000원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 55.09% | 601,388,800원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 44.07% | 481,111,040원 | 0원* |
향후 유찰 시나리오는 가격 비교를 위한 가정이며 실제 매각기일이나 향후 최저매각가의 확정을 뜻하지 않습니다. * 모형상 인수액 0원은 유치권·법정지상권 등 미확정 위험의 비용이 없다는 뜻이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 751,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,917,360원 |
| 모형상 채권자 배당 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 741,818,640원 |
| 매각대금 합계 | — | 751,736,000원 |
현재 배당모형은 집행비용 9,917,360원을 차감하고 741,818,640원을 소유자에게 교부하는 것으로 계산합니다. 하지만 사건 청구금액 97,407,816원은 이 배당금액에 반영되어 있지 않고, 신청채권자에 대한 계산상 배당액도 0원입니다.
따라서 소유자 잔여액은 단순 배당모형의 계산 결과일 뿐, 실제로 해당 금액이 소유자에게 지급된다는 확정적인 예측이 아닙니다. 형식적 경매개시 경위와 청구금액의 성격, 배당 또는 매각대금 정산 구조를 반드시 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 백사면 경사리 소재 두산베어스파크 서측 근거리에 위치하는 것으로 평가되어 있습니다. 주변은 농경지와 소수의 주택, 신축 중인 주택이 혼재하는 근교농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입은 가능하지만, 근거리 버스정류장의 배차간격을 고려하면 대중교통 편의는 다소 미흡한 편입니다.
- 토지이용 제한. 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 및 수질보전 관련 제한지역으로 기재되어 있습니다.
- 지목·현황. 감정요항표에는 공부상 지목이 목장용지이나 현황은 '대'라고 기재되어 있습니다. 매각물건명세서의 목록별 현황 설명과 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 건축물 이용. 목록 6은 사용승인을 받지 않은 미준공 건물이며, 목록 2에는 매각 제외 신축 건물이 있습니다. 정상적인 건물 이용이나 추가 개발 가능성을 전제로 가치평가해서는 안 됩니다.
- 환금성. 일반적인 준공 주택과 달리 토지·건물의 권리관계와 개발·사용 가능성이 복합적으로 얽혀 있습니다. 매수층이 제한될 가능성이 있어 처분기간과 가격 불확실성을 보수적으로 봐야 합니다.
특히 보전관리지역 및 각종 환경·개발 제한은 향후 토지 활용과 건축물 사용계획에 영향을 줄 수 있습니다. 매수 전에 해당 토지에서 실제로 가능한 이용행위와 기존 건축물의 적법성 및 인허가 상태를 확인하는 절차가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 특정. 목록 1~6의 실제 위치와 면적, 토지·건물의 귀속을 원본 매각목록과 현장에서 확인하세요. 매각 제외 건물과 컨테이너를 취득 대상으로 계산하면 안 됩니다.
- 유치권 검증. 이재호의 110,000,000원 공사대금 유치권 신고에 대해 공사계약, 실제 시공 내역, 점유상태, 채권 변제기 및 성립 요건을 확인하세요.
- 법정지상권 검토. 목록 2 지상 매각 제외 건물의 소유자, 건물의 독립성, 토지·건물의 소유관계 변동과 권리 발생 시점을 확인하세요.
- 미준공 건물 확인. 목록 6의 건축허가·신고 및 공사 진행 현황, 사용승인 가능성, 필요한 추가 공사와 보완사항을 확인하세요.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이며 유치권이 신고되어 있습니다. 실제 점유자와 점유 목적을 현장에서 확인하세요.
- 토지이용 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 및 수질보전 제한을 확인하여 예정 용도의 허용 여부를 검토하세요.
- 경매절차 대조. 2024타경33325와 등기원인에 기재된 2024타경37839의 관계, 청산을 위한 형식적 경매개시 경위 및 청구금액의 성격을 확인하세요.
- 배당금액 검증. 청구금액 97,407,816원이 배당모형에 반영되지 않은 이유와 실제 배당·정산 구조를 확인하세요.
- 가격 재산정. 단순히 감정가 대비 68.87%라는 이유로 입찰하지 말고, 권리 제약을 고려한 토지·건물의 정상 이용가치와 실제 취득 비용을 별도로 산정하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 토지 등기, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 건축 관련 공적 장부를 직접 대조하세요.
맺으며 — “5회 유찰 = 저가매수”가 아니다
이 사건은 감정가 1,091,585,000원에서 최저가 751,736,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 하지만 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 매각 제외 신축 건물의 법정지상권 문제, 110,000,000원 유치권 신고, 목록 6의 사용승인 미취득이라는 복합적인 위험이 존재합니다.
등기상 담보권이 없고 배당모형상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 실제 취득 후 권리관계가 정리된다고 판단할 수 없습니다. 실거래 시세 비교 근거가 없어 최저매각가의 적정성도 입증되지 않았습니다. 더구나 여러 차례 유찰된 사실과 토지·미준공 건물의 복잡한 구조를 고려하면 환금성에도 보수적인 접근이 필요합니다.
종합 판단은 D등급. 할인율만 보면 눈길이 가지만, 권리와 이용상태가 확정되지 않은 현재 단계에서는 적극적인 입찰보다 유치권·법정지상권·사용승인·실질취득비용의 선행 확인이 필요합니다. 이 사건의 승부처는 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 후 실제로 무엇을 소유하고 어떻게 사용할 수 있느냐입니다.
