수원지방법원 2024타경34113. 양평군 양서면 양수리의 통칭 ‘백제빌라 나동’ 4층 402호입니다. 감정가 123,000,000원에서 12회 유찰돼 최저매각가가 1,703,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 1.4%이지만, 이 물건의 가격은 최저가로 판단하면 안 됩니다. 임차인 이혜정은 2021.06.07 전입했고, 2021.05.13 확정일자를 받았으며, 2023.08.10 보증금 100,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 강제경매개시결정일인 2024.04.26보다 앞선 대항력 임차인이므로 보증금 미배당 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저가 1,703,000원에서 집행비용 430,654원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 배당은 1,272,346원입니다. 보증금 100,000,000원에서 이를 뺀 98,727,654원이 인수 예상액이고, 낙찰가까지 합친 실질취득은 100,430,654원입니다. 즉 ‘170만원짜리 빌라’가 아니라 약 1억원을 투입하는 대항력 임차인 인수형 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경34113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 두물머리길8번길 20, 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립) · 4층 건 중 4층 402호 |
| 전용면적 | 41.69㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 1991.10.23 사용승인 · 총 16세대 |
| 소유자 | 이건원 (2018.08.24 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 1,703,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이혜정 / 100,598,300원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액이 승계된다
과거 설정됐던 한국주택은행·우리은행·신한은행·양서농업협동조합 근저당은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 권리분석의 핵심은 과거 근저당이 아니라 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 이혜정입니다. 2024.04.26 강제경매개시결정이 말소기준이 되고, 그보다 뒤인 2024.05.13 국세 압류는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차인의 대항력과 주택임차권은 보증금 전액이 변제되지 않는 한 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 날짜 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이혜정 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 100,000,000원 | 계약 2021.04.28 확정 2021.05.13 점유 2021.06.03 전입 2021.06.07 임차권등기 2023.08.10 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 인수 승계기관 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금만으로는 보증금 전액 변제가 불가능합니다. 매각물건명세서에도 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
③ 회차가 내려가도 총투입액은 거의 같다
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 1,703,000원 | 98,727,654원 | 100,430,654원 |
| 13회 유찰 시 | 1,192,100원 | 99,229,358원 | 100,421,458원 |
| 14회 유찰 시 | 834,470원 | 99,580,550원 | 100,415,020원 |
최저가만 보면 1,703,000원에서 1,192,100원, 다시 834,470원으로 떨어지지만 실질취득은 100,430,654원에서 100,421,458원, 100,415,020원으로 거의 변하지 않습니다. 유찰을 기다린다고 수천만원이 더 싸지는 구조가 아니라, 배당 가능한 금액만 줄고 임차인 인수가 그만큼 늘어나는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
확인되는 거래는 백제빌라나동 전용 50.04㎡, 3층의 2021.11 거래 1건으로 거래가는 123,000,000원입니다. 대상 물건의 면적은 41.69㎡로 표본과 일치하지 않고 거래 시점도 2021.11이므로, 현재 시세를 대표하는 충분한 표본으로 보기 어렵습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 대상 감정가 | 41.69㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 현재 최저가 | 41.69㎡ | 4 | 1,703,000원 |
| 현재 실질취득 | 41.69㎡ | 4 | 100,430,654원 |
| 2021.11 비교 거래 | 50.04㎡ | 3 | 123,000,000원 |
실질취득 100,430,654원은 비교 거래 123,000,000원의 약 81.7%로 수치상 22,569,346원 낮습니다. 그러나 거래 표본이 1건이고 면적이 다르므로 이를 근거로 시세보다 확실히 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 현재 최저가가 비교가의 1.4%라는 수치는 인수액을 제외한 착시이므로 가격 판단 근거로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,703,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미변제·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 430,654원 | - |
| 1. 임차인 이혜정 보증금 | 100,000,000원 | 1,272,346원 | 98,727,654원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당에 사용됩니다. 보증금 미변제 잔액 98,727,654원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 연립으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 주위환경. 양서농협 남서측 인근으로 연립·다세대·다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측 원거리에 양수역이 있으며 대중교통 이용편은 보통입니다.
- 도로. 북측과 남측으로 폭 약 4m 포장도로, 동측으로 폭 약 3m 비포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역의 평탄한 사다리형 대지이며 공시지가는 1,047,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·홍수관리구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 현장 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없지만, 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 교정. 응찰 판단은 최저가 1,703,000원이 아니라 실질취득 100,430,654원을 기준으로 하세요.
- 임차보증금 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용에 따라 임차인 배당액과 인수 잔액이 달라지므로 매각 직전 다시 계산해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 임대차계약서·보증금 지급내역·전입세대열람·임차권등기명령과 배당요구 내용을 확인하세요.
- 채권 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일한 만큼 청구액 100,598,300원의 구성과 보증금 100,000,000원과의 관계를 확인하세요.
- 시세 재조사. 확인 거래는 2021.11의 1건이고 대상 면적과 다릅니다. 인근 유사 연립·다세대의 현재 매물과 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부가 확인되지 않았으므로 누수·결로·수리비·설비 상태를 현장에서 점검하세요.
- 명도 절차. 임차권등기와 실제 점유 여부가 다를 수 있으므로 인도 대상과 보증금 반환·명도 조건을 사전에 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기와 변경된 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “170만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저가 1,703,000원이 아니라 대항력 임차보증금 잔액까지 합친 실질취득 100,430,654원이 진짜 가격입니다. 추가로 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어나 총투입액은 약 1억원에 머뭅니다.
실질취득은 확인되는 비교 거래 123,000,000원보다 약 18.3% 낮지만, 비교 거래가 2021.11의 1건이고 면적도 달라 충분한 안전마진으로 단정하기 어렵습니다. 여기에 12회 유찰, 소규모 연립, 내부 미확인과 임차인·신청채권자 동일인이라는 확인 과제가 겹칩니다. 최저가는 파격적이지만 실질가격은 파격적이지 않습니다. 권리구조를 이해하고 현재 시세와 명도 조건을 원본으로 확인한 뒤에만 접근할 수 있는 고난도 물건입니다.