수원지방법원 2024타경35321. 이천시 부발읍 아미리 이천삼성홈프레스티지1동 14층 1424호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가서상 현황 이용은 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 현재 소유자는 최지은이며, 2019.12.05 소유권 관련 등기에 거래가액 167,904,200원이 기재돼 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2019.12.05 설정된 신공덕동새마을금고의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단의 48,221,924원 가압류와 2024.05.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건에는 등기부의 말소 흐름과 별개로 반드시 확인해야 할 권리가 있습니다. 대지권의 목적인 토지에 별도등기된 을구 5번 지상권설정등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경35321 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 경충대로2092번길 23, 14층 1424호 (이천삼성홈프레스티지1동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 20층 내 14층 1424호 |
| 소유자 | 최지은 · 거래가액 167,904,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 46,820,000원 |
| 유찰 | 8회 · 현재 회차 감정가 대비 24.01% |
| 청구액 | 98,759,024원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞서 보는 ‘토지 지상권’
말소기준인 2019.12.05 신공덕동새마을금고 근저당권은 경매로 소멸하고, 2024.03.04 경기신용보증재단 가압류와 2024.05.28 경매개시결정도 그 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다. 2024.07.23에는 해당 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정이 등기돼 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 인수금액이 확인되는 사건은 아니지만, 현장 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 해석 — 8회 유찰, 감정가의 24.01%
감정가는 195,000,000원이고 현재 최저매각가는 46,820,000원입니다. 8회 유찰을 거쳐 감정가의 24.01% 수준까지 낮아졌습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 24.01% | 46,820,000원 | 122,644,684원 |
| 9회 유찰 시 | 19.21% | 37,456,000원 | 131,840,132원 |
| 10회 유찰 시 | 15.37% | 29,964,800원 | 139,196,490원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 내려가지만, 여기서 낮은 감정가 대비 비율을 곧바로 시세보다 싸다는 뜻으로 읽을 수는 없습니다. 이 사건은 생활숙박시설로 이용 중이고, 토지 지상권 인수라는 별도 권리 부담까지 존재합니다. 따라서 핵심은 단순 할인율이 아니라 인수 지상권의 실제 내용과 생활숙박시설의 이용·환금성을 함께 확인하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,242,760원 |
| 근저당 · 신공덕동새마을금고 | 120,000,000원 | 45,577,240원 |
| 가압류 · 경기신용보증재단 | 48,221,924원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 46,820,000원을 기준으로 채권자 총 청구액은 168,221,924원, 배당액은 45,577,240원, 미배당액은 122,644,684원입니다. 배당표상 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 토지 을구 5번 지상권설정등기는 별도의 인수권리입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 SK하이닉스 동측 인근으로, 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 본건 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 이용. 감정평가상 숙박시설, 즉 생활숙박시설로 이용 중입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 지목은 대입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,009,000원/㎡이며 토지면적은 1,848㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 토지 을구 5번 지상권설정등기의 권리자·존속기간·범위·지료 등 실제 조건을 등기 원문과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용 확인. 현황 이용이 생활숙박시설로 기재돼 있으므로 현재 이용형태와 향후 사용 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수 해석. 현재까지 8회 유찰됐습니다. 낮은 최저가 자체보다 반복 유찰의 원인을 권리·이용·환금성 측면에서 함께 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당상 금전 인수는 0원이지만 토지 지상권은 별도로 인수합니다. 두 개념을 분리해서 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 감정평가 내용과 현장 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 물건은 감정가 195,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저가가 46,820,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 금전 인수도 0원이지만, 토지 을구 5번 지상권설정등기는 매수인이 인수합니다. 여기에 현황이 생활숙박시설이고 이미 8회 유찰된 점까지 겹칩니다.
따라서 이 사건의 승부처는 “감정가 대비 몇 %인가”가 아니라 인수 지상권의 구체적 내용과 생활숙박시설의 이용·환금성을 어느 정도까지 확인했는가입니다. 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 인수권리의 실질 부담을 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 사건입니다.
