95,550,000원
수원지방법원 2024타경35321. 이천시 부발읍 아미리 이천삼성홈프레스티지1동 14층 1424호입니다. 공부상 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 소유자 최지은은 2019년 12월 5일 거래가액 167,904,200원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 신공덕동새마을금고가 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
건물 등기 흐름만 보면 신공덕동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기된 을구 5번 지상권설정등기가 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 예상배당표의 금전 인수액 0원과 별개로, 권리 자체는 남는다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경35321 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 경충대로2092번길 23, 이천삼성홈프레스티지1동 제14층 제1424호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 중 14층 · 개별난방 · 승강기·소화전·화재탐지설비 |
| 소유자 | 최지은 (2019.12.05. 거래가액 167,904,200원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 95,550,000원 (6회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 98,759,024원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 건물 권리는 소멸, 토지 지상권은 인수
건물 등기부의 말소기준은 2019.12.05. 신공덕동새마을금고 근저당권 120,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.07.23. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 후순위 경기신용보증재단 가압류 48,221,924원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2023.10.25. 롯데카드 가압류 28,915,272원은 2023.10.31. 해제에 따라 말소됐고, 2023.11.08. 차세옥 명의 근저당권 70,000,000원도 2023.11.24. 해지로 말소된 기록이 있습니다. 예상배당표에는 두 채권이 후순위 항목으로 표시되므로, 실제 배당요구와 채권 신고 상태를 배당요구종기 관련 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 분석 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 단정할 수 없다
감정가는 195,000,000원, 현재 최저매각가는 95,550,000원으로 감정가의 49%입니다. 7회 유찰 시나리오는 76,440,000원, 8회 유찰 시나리오는 61,152,000원입니다. 가격은 크게 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부는 확인되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 95,550,000원 | 93,430,100원 | 173,707,096원 |
| 7회 유찰 시 | 76,440,000원 | 74,664,080원 | 192,473,116원 |
| 8회 유찰 시 | 61,152,000원 | 59,651,264원 | 207,485,932원 |
매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 173,707,096원에서 207,485,932원까지 늘어납니다. 다만 확인된 임차보증금 인수는 없고, 각 시나리오의 금전 인수액은 0원입니다. 이 수치는 토지 지상권이라는 비금전적 인수권리의 경제적 영향을 포함하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,119,900원 |
| 1. 근저당권 · 신공덕동새마을금고 | 120,000,000원 | 93,430,100원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 28,915,272원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 차세옥 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 48,221,924원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 267,137,196원 중 채권자 예상배당은 93,430,100원이며, 미배당액은 173,707,096원입니다. 소유자 잔여금과 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 SK하이닉스 동측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 숙박시설인 생활숙박시설로 이용 중입니다. 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 사다리형 상업용 건부지이며, 토지면적은 1,848㎡, 공시지가는 2,009,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 생활숙박시설이라는 용도와 6회 유찰 이력이 확인됩니다. 최근 실거래 자료가 없어 정상 매매가와 처분기간은 별도 조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 토지 등기부 을구 5번의 지상권자, 존속기간, 범위, 목적, 지료와 변경·이전 내역을 확인하세요.
- 생활숙박시설 이용 확인. 현재 숙박시설 이용 상태와 실제 사용 방식, 운영 가능 범위, 관리규약을 확인하세요.
- 시세 직접 조사. 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 동일 건물·인근 생활숙박시설의 매매가, 임대료, 공실률을 조사해야 합니다.
- 금융 조달 확인. 생활숙박시설과 토지 지상권 인수 조건을 금융기관에 사전 고지하고 담보대출 가능 여부와 한도를 확인하세요.
- 점유 관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 숙박 운영자 및 인도 가능성을 직접 확인하세요.
- 배당채권 대조. 말소 기록이 있는 롯데카드 가압류와 차세옥 근저당이 예상배당 항목에 포함되어 있으므로 배당요구·채권계산서 원본을 대조하세요.
- 관리비·운영비 확인. 공용부분 관리비 체납액, 위탁운영비, 객실 관리비와 전기·수도 등 실제 고정비를 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부, 토지 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 지상권이 먼저다
이 물건은 감정가 195,000,000원에서 95,550,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 건물 등기상 말소기준 이후 권리와 확인된 임차보증금 인수도 단순합니다. 하지만 매각물건명세서가 토지 을구 5번 지상권설정등기의 인수를 명시하고, 이용상태도 생활숙박시설이며, 이미 6회 유찰됐습니다.
따라서 결론은 “최저가가 낮으니 싸다”가 아니라 “지상권의 경제적 부담을 확인하기 전에는 가격을 판단할 수 없다”입니다. 금전상 실질취득액은 최저가 95,550,000원이지만, 실제 투자비용과 환금성은 지상권 조건·생활숙박시설 운영 가능성·점유 및 관리비·대출 가능 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 가격보다 권리 원문 확인이 선행되어야 하는 C등급 물건입니다.
